2B arazisi, bilim ve fen bakımından orman niteliğini kaybettiği için orman sınırları dışına çıkarılan ve Hazine adına tescil edilen yerlerdir. Bu araziler belirli şartlarla hak sahiplerine satılır. Yazıda hak sahipliği, satış bedeli, tapu süreci ve alım riskleri açıklanmaktadır.
Ormanlar, Anayasa ve orman mevzuatı gereği özel bir korumaya tabidir ve kural olarak özel mülkiyete konu olamaz. Zamanla tarım arazisine, yerleşim alanına veya bahçeye dönüşen bazı orman alanları ise bilim ve fen bakımından orman niteliğini kaybetmiştir. Ancak bu alanların fiilen kullanılması, kullananlara kendiliğinden mülkiyet hakkı kazandırmamıştır.
2B arazisi, bu alanların orman sınırları dışına çıkarılarak Hazine adına tescil edilmiş halidir ve belirli şartlarla kullanıcılarına satılabilir. Konunun kritik yanı, hak sahipliği şartlarının ve başvuru sürelerinin kanunla sınırlandırılmış olmasıdır; şartları taşımayan kişiler satın alma önceliğinden yararlanamaz.
Bu yazıda 2B arazisinin ne olduğu, hak sahipliği, satış bedeli, tapu alma süreci ve bu araziyi satın alırken dikkat edilmesi gerekenler ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
1. 2B Arazisi Nedir?
2B arazisi, bilim ve fen bakımından orman niteliğini tamamen kaybetmiş olduğu için orman sınırları dışına çıkarılan ve Hazine adına tescil edilen yerdir. Adını, bu çıkarma işleminin dayanağı olan Orman Kanunu'nun 2. maddesinin (B) bendinden alır.
2B arazisi nedir sorusunun hukuki cevabı, bu yerlerin orman olmaktan çıkmakla birlikte kullanıcının değil Hazinenin mülkiyetinde olduğudur. Bu arazilerin değerlendirilmesi, 6292 sayılı Kanun ile düzenlenmiştir.
Bu kanun, 2B arazilerinin öncelikle bu yerleri fiilen kullananlara satılmasını öngörür. Dolayısıyla 2B arazisinde kullanıcı, tapu almadan önce malik değil, satın alma hakkına sahip kişi konumundadır.
2. 2B Arazisinde Hak Sahibi Kimdir?
Bu arazilerde hak sahibi, kanunda öngörülen tarihten önce araziyi fiilen kullanan ve kullanımı resmi kayıtlarla tespit edilen kişidir. 6292 sayılı Kanun, hak sahipliği için kural olarak 31.12.2011 tarihinden önce yapılmış kullanım tespitini esas alır.
Buna göre hak sahipliği için kişinin;
arazi üzerinde tarım, bahçe veya yapı gibi fiili bir kullanımının bulunması,
bu kullanımın kadastro veya kullanım tespitine ilişkin kayıtlarda gösterilmiş olması,
kanunda öngörülen süre içinde başvuru yapmış olması,
gibi şartları taşıması halinde araziyi öncelikli olarak satın alması mümkündür.
Hak sahibi olmayan kişiler ise araziyi ancak idarenin genel satış ihaleleriyle satın alabilir. Bu nedenle böyle bir arazi satın almak isteyen kişinin önce kendisinin veya satıcının hak sahibi olup olmadığını tespit etmesi gerekir.
Ölçüt | Hak sahibine satış | Genel satış ihalesi |
|---|---|---|
Kimler alabilir | Kullanım tespiti olan hak sahibi | İhaleye katılan herkes |
Bedel | Rayiç değer üzerinden indirimli | İhalede oluşan bedel |
Öncelik | Var | Yok |
Başvuru | Kanundaki süre içinde | İdarenin ilanına göre |
3. 2B Arazisi Satış Bedeli Nasıl Belirlenir?
Satış bedeli, hak sahipleri için kural olarak arazinin rayiç değerinin yüzde yetmişi olarak belirlenir. Rayiç değer, idarece oluşturulan komisyonlar tarafından tespit edilir.
Bir örnek üzerinden hesaplama şu şekildedir: Rayiç değeri 1.000.000 TL olarak tespit edilen bir arazide hak sahibinin ödeyeceği bedel 1.000.000 × 0,70 = 700.000 TL'dir. Bedelin peşin veya taksitle ödenmesi mümkündür; taksit seçeneğinde kanunda öngörülen peşinat ve taksit sayısına uyulur.
Hak sahibinin taksitleri ödememesi, satışın iptaline ve hak sahipliği avantajının kaybedilmesine yol açabilir. Dolayısıyla taksitli satışlarda ödeme planının sözleşmede yazılı haliyle takip edilmesi önem taşımaktadır.
4. 2B Arazisi Tapusu Nasıl Alınır?
Tapu, hak sahibinin başvurusu, bedelin belirlenmesi, satış sözleşmesinin imzalanması ve bedelin ödenmesinden sonra tapu müdürlüğünde tescil ile alınır. Başvurular, Hazineye ait taşınmazların yönetiminden sorumlu milli emlak birimlerine yapılır.
2B arazisi nasıl alınır sorusunun adımları kural olarak şunlardır:
Hak sahibinin milli emlak birimine başvurusu,
Kullanım tespitinin ve hak sahipliğinin incelenmesi,
Rayiç değerin ve satış bedelinin belirlenmesi,
Satış sözleşmesinin imzalanması,
Bedelin peşin veya taksitle ödenmesi,
Tapu müdürlüğünde hak sahibi adına tescil.
Kanunda öngörülen başvuru süreleri, sürelerin geçmesinden sonra hak sahipliği önceliğinden yararlanılmasını engelleyebilir. Bu nedenle başvuru yapılmamış arazilerde, güncel başvuru imkânının bulunup bulunmadığı milli emlak birimlerinden ayrıca öğrenilmelidir.
5. 2B Arazisi Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Bu arazilerin satış işlemlerinde en büyük risk, tapusu henüz alınmamış bir arazinin "kullanım hakkı" adı altında el değiştirmesidir. Hazine adına kayıtlı bir taşınmazın kullanım hakkı, tapuda devredilebilir bir mülkiyet hakkı değildir.
Satın alma öncesinde şu noktalar incelenmelidir:
arazinin tapuda kimin adına kayıtlı olduğu,
satıcının hak sahibi olarak kayıtlarda yer alıp almadığı,
satış bedelinin tamamen ödenip ödenmediği,
arazinin imar durumu ve üzerindeki yapıların durumu,
arazide başka kişilerin kullanım iddiası bulunup bulunmadığı.
Tapu alınmadan yapılan adi yazılı satışlar, alıcıya Hazineye karşı ileri sürülebilecek bir hak kazandırmaz. Tapusu alınmış arazilerde ise satış, tapu devri işlemleriyle tapu müdürlüğünde resmi olarak yapılmalı ve öncesinde takyidat belgesi incelenmelidir.
6. 2B Arazisi ile Diğer Hazine Arazileri Arasındaki Fark
Bu araziler, Hazinenin mülkiyetindeki taşınmaz türlerinden biridir; ancak satışı ayrı bir kanunla ve kullanıcı öncelikli olarak düzenlenmiştir. Diğer hazine arazisi türleri ise kural olarak genel hükümlere göre kiralanır veya satılır.
Bu fark, satın alma yönteminde ve bedelde kendini gösterir. Hazine arazilerinin kiralanması ve satın alınması hazine arazisi kiralama yazısında açıklanmıştır.
Başka bir ifadeyle bir arazinin "Hazine arazisi" olması, onun 2B kapsamında olduğu anlamına gelmez. Bu nedenle tapu kaydında ve orman kadastrosu kayıtlarında arazinin niteliği ayrıca kontrol edilmelidir.
7. 2B Arazilerinde Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar
Bu arazilerdeki uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, aynı yeri kullandığını ileri süren birden fazla kişi arasında ortaya çıkar. Kullanım tespitinde adı geçmeyen kişi, tespitin yanlış olduğunu ileri sürerek itiraz veya dava yoluna başvurabilir.
Bir diğer sık uyuşmazlık, aile içinde kullanılan arazinin hangi aile üyesi adına tespit edildiğidir. Kullanım tek bir kişi adına tespit edilmişse, diğer aile üyelerinin bu kişiye karşı ileri sürebileceği haklar, aralarındaki anlaşmalara ve miras hukukuna göre değerlendirilir.
Sınır uyuşmazlıkları ise orman sınırı ile arazi sınırının çakıştığı yerlerde görülür. Bu durumda orman kadastrosu kayıtları ve teknik bilirkişi incelemesi belirleyici olur. Dolayısıyla tespit tutanaklarının ve sınırların erken aşamada kontrol edilmesi önem taşımaktadır.
8. Sıkça Sorulan Sorular
2B arazisi miras kalır mı?
Arazinin tapusu alınmışsa, diğer taşınmazlar gibi mirasçılara geçer. Tapu alınmamış ancak hak sahipliği tespit edilmiş arazilerde ise satın alma hakkının mirasçılar tarafından kullanılıp kullanılamayacağı kanundaki hükümlere göre belirlenir. Bu durumda mirasçılık belgesiyle milli emlak birimine başvurularak hak sahipliğinin durumu öğrenilmelidir.
2B arazisine ev yapılabilir mi?
Bu araziye ev yapılması, arazinin imar durumuna ve tapunun alınmış olup olmadığına bağlıdır. Tapu alınmadan Hazine arazisine yapılan yapı, ruhsatsız yapı niteliği taşır ve yaptırımlarla karşılaşabilir. Tapu alındıktan sonra da yapı yapılabilmesi için arazinin imar planında yapılaşmaya açık olması ve yapı ruhsatı alınması gerekir.
2B arazisi satışı yapılabilir mi?
Evet, satış işlemi, tapu hak sahibi adına tescil edildikten sonra serbestçe yapılabilir. Tapu alınmadan önce yapılan devirler ise tapuda resmi şekilde yapılamadığından alıcıya güvenceli bir mülkiyet hakkı sağlamaz. Kanunda bazı durumlarda satış sonrasında belirli süre devir sınırlaması öngörülüp öngörülmediği ayrıca kontrol edilmelidir.
2B arazisi için kredi kullanılabilir mi?
Tapusu alınmış arazi, diğer taşınmazlar gibi ipotek gösterilerek kredi kullanımına konu olabilir. Ancak bankalar teminat değerlendirmesinde arazinin imar durumunu ve niteliğini ayrıca inceler. Tapusu alınmamış ve Hazine adına kayıtlı arazi, kullanıcı adına ipotek edilemeyeceğinden bu araziler için teminat gösterilerek kredi kullanılması mümkün değildir.
2B arazisinde kullanıcı tespiti nasıl yapılır?
Kullanıcı tespiti, arazinin orman sınırları dışına çıkarılması sırasında veya sonrasında yapılan kadastro ve tespit çalışmalarıyla yapılır. Tespit tutanaklarında arazinin kim tarafından ve ne amaçla kullanıldığı gösterilir. Tespite itiraz etmek isteyen kişinin, ilanla duyurulan süre içinde itirazda bulunması gerekir; süre geçince tespit kesinleşebilmektedir.
9. Sonuç
2B arazisi, Orman Kanunu'nun 2. maddesinin (B) bendi uyarınca orman niteliğini kaybettiği için orman sınırları dışına çıkarılan ve 6292 sayılı Kanun çerçevesinde öncelikle hak sahiplerine satılan Hazine arazisidir. Hak sahipliği, kullanım tespiti ve kanundaki tarih şartına bağlıdır; tapu ise bedelin ödenmesinden sonra tescille alınır.
Tapusu alınmamış bir arazinin kullanım hakkı adı altında satın alınması, bedelin kaybedilmesine kadar varan sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle alım öncesinde arazinin kayıtları incelenmeli ve başvuru ile itiraz süreleri geçmeden bir gayrimenkul avukatı ile hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Yorumlar
Yorum Bırak