Taşınmaz satışı ve kiralaması, çoğu zaman bir emlak işletmesinin aracılığıyla yapılır. Kural olarak aracılık hizmeti, aracının taraflar arasında sözleşme kurulmasına katkı sağlaması karşılığında ücrete bağlanır. Ancak taşınmazlara ilişkin aracılıkta kanun, ücretin istenebilmesini yazılı bir sözleşmenin varlığına bağlamıştır.

Emlakçı yetki sözleşmesi, bu yazılı sözleşmenin uygulamadaki adıdır. Konunun kritik yanı şekil şartı ve münhasır yetkidir: yazılı yapılmayan bir sözleşmeye dayanarak hizmet bedeli istenemez, münhasır yetki verilen durumlarda ise taşınmaz sahibinin kendi bulduğu alıcıya satışı dahi cezai şart doğurabilir.

Bu yazıda emlakçı yetki sözleşmesinin ne olduğu, şartları, hizmet bedeli sınırları, münhasır yetki, cezai şart ve sözleşmede bulunması gereken hükümler ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Emlakçı Yetki Sözleşmesi Nedir?

Emlakçı yetki sözleşmesi, taşınmaz sahibinin veya taşınmaz edinmek isteyen kişinin, bir emlak işletmesini satış veya kiralama işlemine aracılık etmesi için yetkilendirdiği yazılı sözleşmedir. Hukuki niteliği bakımından Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen simsarlık sözleşmesidir.

Simsarlık sözleşmesi, simsarın bir sözleşmenin kurulması imkânını hazırlaması veya kurulmasına aracılık etmesi karşılığında ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Emlak yetki sözleşmesi, bu genel hükümlerin taşınmaz ticaretine özgü yönetmelik kurallarıyla tamamlanmış halidir.

Emlak işletmelerinin faaliyet gösterebilmesi için Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca yetki belgesine sahip olması gerekir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce işletmenin yetki belgesinin kontrol edilmesi önem taşımaktadır.

2. Emlakçı Yetki Sözleşmesinin Şartları Nelerdir?

Emlakçı yetki sözleşmesinin en temel şartı yazılı olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesi uyarınca taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Yetki sözleşmesi şartları yönetmelikle de ayrıntılandırılmıştır. Buna göre geçerli bir sözleşmede;

  • tarafların kimlik ve iletişim bilgileri ile işletmenin yetki belgesi numarası,

  • taşınmazın adresi, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,

  • satış veya kiralama bedeli ya da bedel aralığı,

  • hizmet bedelinin tutarı veya oranı ve kimin tarafından ödeneceği,

  • sözleşmenin süresi ve münhasır olup olmadığı,

gibi bilgilerin bulunması gerekir. Bu unsurlardan birinin eksik olması, özellikle hizmet bedeli ve münhasırlık konularında uyuşmazlığa yol açmaktadır.

2.1. Sözlü Anlaşmanın Sonucu

Yazılı sözleşme yapılmadan emlakçı aracılığıyla gerçekleşen bir satışta, emlakçının hizmet bedeli talebi kural olarak dinlenmez. Yazılı şekil geçerlilik şartı olduğundan, emlakçının fiilen aracılık yapmış olması bu eksikliği gidermez.

Bununla birlikte taraflardan biri sözleşmenin yazılı olmadığını dürüstlük kuralına aykırı biçimde ileri sürüyorsa, somut olayın özelliklerine göre farklı bir değerlendirme yapılabilir. Uygulamada bu tür istisnalar dar yorumlanmaktadır.

3. Emlak Komisyonu Ne Kadar?

Emlak komisyonu, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile sınırlandırılmıştır. Satış işlemlerinde hizmet bedeli, satış bedelinin yüzde 2'sine katma değer vergisi eklenerek bulunan tutarı aşamaz ve bu sınır alıcı ve satıcı için ayrı ayrı uygulanır.

Kiralama işlemlerinde ise hizmet bedelinin üst sınırı, yönetmelikte bir aylık kira bedeli esas alınarak belirlenmiştir. Tarafların bu sınırların üzerinde bir bedel kararlaştırması, aşan kısım bakımından geçerlilik tartışması doğurur.

Kurgusal bir örnekte 5.000.000 TL'ye satılan bir dairede satıcıdan alınabilecek azami hizmet bedeli 5.000.000 × 0,02 = 100.000 TL'ye katma değer vergisi eklenmesiyle bulunur; yüzde 20 oranla bu tutar 100.000 × 1,20 = 120.000 TL olur. Aynı sınır alıcı için de ayrıca geçerlidir.

3.1. Komisyona Ne Zaman Hak Kazanılır?

Türk Borçlar Kanunu'nun 521. maddesi uyarınca simsar, ücrete aracılığı sonucunda sözleşme kurulduğu takdirde hak kazanır. Başka bir ifadeyle emlakçının yalnızca ilan vermesi veya taşınmazı göstermesi, satış gerçekleşmedikçe tek başına ücret hakkı doğurmaz.

Sözleşmenin emlakçının aracılığıyla kurulup kurulmadığı, uyuşmazlıklarda en sık tartışılan konudur. Bu nedenle emlakçının gösterdiği kişilerin ve gösterim tarihlerinin yazılı olarak kayda alınması, iki taraf açısından da ispat kolaylığı sağlar.

4. Münhasır Yetki Sözleşmesi Nedir?

Münhasır yetki sözleşmesi, taşınmaz sahibinin belirli bir süre boyunca taşınmazın satışı veya kiralanması için yalnızca bir emlak işletmesini yetkilendirdiği sözleşmedir. Bu süre içinde malik başka bir emlakçıyla çalışamaz ve çoğu sözleşmede kendi bulduğu alıcıya satış yapması da hizmet bedeli doğurur.

Münhasır ve münhasır olmayan yetkinin farkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Ölçüt

Münhasır yetki

Münhasır olmayan yetki

Başka emlakçıyla çalışma

Süre boyunca yasak

Serbest

Malikin kendi bulduğu alıcıya satış

Sözleşmeye göre hizmet bedeli doğurabilir

Kural olarak hizmet bedeli doğurmaz

Cezai şart

Sıklıkla kararlaştırılır

Nadiren kararlaştırılır

Emlakçının yükümlülüğü

Aktif pazarlama beklenir

Aracılık imkânı sağlama

Tablodan görüldüğü üzere münhasır yetki, malik açısından daha bağlayıcıdır. Bu nedenle münhasırlık süresinin makul tutulması ve emlakçının bu süre içindeki yükümlülüklerinin sözleşmede açıkça yazılması önem taşımaktadır.

4.1. Cezai Şart

Münhasır yetki sözleşmelerinde, malikin sözleşmeye aykırı olarak taşınmazı başka bir yolla satması halinde ödeyeceği bir cezai şart kararlaştırılabilir. Cezai şart, borca aykırılık halinde ödenmesi önceden kararlaştırılan bedeldir.

Hâkim, aşırı gördüğü cezai şartı kendiliğinden indirebilir. Bu nedenle cezai şartın, emlakçının gerçekleştirmiş olabileceği hizmet bedeliyle orantılı belirlenmesi, sözleşmenin uygulanabilirliğini artırır.

5. Sözleşme İmzalanırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Emlak yetki sözleşmesi örneği kullanılırken metnin taşınmaza ve işleme göre uyarlanması gerekir. Hazır formlar çoğunlukla emlak işletmesi lehine kaleme alınır ve münhasırlık, süre ve cezai şart gibi konularda malik aleyhine hükümler içerebilir.

Bu nedenle imzadan önce sözleşmenin süresinin, münhasır olup olmadığının, hizmet bedelinin hangi tarihte ödeneceğinin ve satış gerçekleşmezse herhangi bir bedel doğup doğmayacağının kontrol edilmesi gerekir. Satış sürecinin diğer adımları ev alırken dikkat edilmesi gerekenler ve tapu devri nasıl yapılır yazılarında açıklanmıştır.

Taşınmaz satışlarında bedelin Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenmesi zorunluluğu, emlakçının ödeme sürecindeki rolünü de etkileyebilir. Hizmet bedelinin hangi aşamada ve hangi hesaba ödeneceği sözleşmede ayrıca düzenlenmelidir.

5.1. Sözleşmenin Sona Ermesi

Emlakçı yetki sözleşmesi, kararlaştırılan sürenin dolması, aracılık edilen satış veya kiralamanın gerçekleşmesi ya da taraflardan birinin sözleşmeyi sona erdirmesiyle biter. Simsarlık sözleşmesi vekalete ilişkin hükümlere tabi olduğundan, taraflar kural olarak sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir; ancak uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf, karşı tarafın zararını gidermekle yükümlü olabilir.

Münhasır yetki sözleşmelerinde erken fesih, cezai şart hükmünü gündeme getirebilir. Bu nedenle feshin yazılı yapılması ve fesih tarihinin belgelendirilmesi önem taşımaktadır.

5.2. Kiralama İşlemlerinde Yetki Sözleşmesi

Kiralık konutlarda da emlakçının hizmet bedeli talep edebilmesi için yazılı yetki sözleşmesi gerekir. Kiralama işleminin ardından yapılacak kira sözleşmesinin içeriği kira sözleşmesi örneği nasıl yapılır yazısında açıklanmıştır.

Kiracı ile kiraya verenin aynı emlakçıyla ayrı ayrı sözleşme yapması mümkündür. Bu durumda her taraftan alınacak bedel yönetmelikteki sınırı aşamaz.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Emlakçı yetki sözleşmesi olmadan komisyon isteyebilir mi?

Kural olarak hayır, yazılı yetki sözleşmesi bulunmayan emlakçı taşınmaz satışı veya kiralaması için hizmet bedeli isteyemez. Türk Borçlar Kanunu taşınmaz simsarlığını yazılı şekle bağlamıştır ve bu şart geçerlilik şartıdır. Taraflar hizmet bedelini kendi iradeleriyle ödemişse, ödenen tutarın geri istenmesi ise ayrı bir değerlendirme gerektirmektedir.

Yetki sözleşmesi süresi bittikten sonra satış olursa komisyon ödenir mi?

Bu durum sözleşmedeki hükümlere ve satışın emlakçının aracılığıyla kurulup kurulmadığına bağlıdır. Süre bittikten sonra emlakçının daha önce gösterdiği bir alıcıya satış yapılmışsa, emlakçı aracılığın sonucu olduğunu ileri sürerek ücret talep edebilir. Bu nedenle sözleşmeye süre sonrası satışlara ilişkin açık bir hüküm konulması uyuşmazlıkları azaltmaktadır.

Kimler yetki sözleşmesi yapabilir?

Yetki sözleşmesini taşınmazın maliki, malikin yetkili temsilcisi veya taşınmaz satın almak ya da kiralamak isteyen kişi yapabilir. Emlak tarafında ise sözleşmeyi yalnızca yetki belgesine sahip emlak işletmesi imzalayabilir. Taşınmaz paylı mülkiyette ise satış için yetki verilecekse, bütün paydaşların sözleşmeyi imzalaması veya yetkili temsilcilerini belirlemesi gerekmektedir.

Emlakçı hem alıcıdan hem satıcıdan komisyon alabilir mi?

Evet, emlakçı alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yazılı yetki sözleşmesi yapmışsa her ikisinden de hizmet bedeli alabilir. Ancak her taraftan alınabilecek bedel, yönetmelikte belirlenen üst sınırla sınırlıdır. Emlakçının iki tarafı da temsil etmesi halinde her iki tarafa karşı tarafsız ve dürüst davranma yükümlülüğü bulunmaktadır.

Emlakçı yanlış bilgi verirse sorumlu olur mu?

Evet, emlakçı taşınmaz hakkında gerçeğe aykırı veya eksik bilgi vermesi nedeniyle doğan zarardan sorumlu tutulabilir. Simsar, işini özenle yürütmek ve müşterisinin menfaatini gözetmekle yükümlüdür. Bununla birlikte emlakçının beyanı resmi kayıtların yerini tutmadığından, alıcının tapu kaydını ve imar durumunu ayrıca kontrol etmesi gerekmektedir.

7. Sonuç

Emlakçı yetki sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 520 ila 525. maddelerinde düzenlenen simsarlık sözleşmesinin taşınmazlara özgü halidir ve yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. Satışta hizmet bedeli taraf başına satış bedelinin yüzde 2'sine katma değer vergisi eklenerek bulunan tutarla sınırlıdır ve ücret, aracılık sonucunda sözleşme kurulduğunda hak edilir.

Münhasır yetki ve cezai şart hükümleri, malikin taşınmazı başka bir yolla satması halinde dahi bedel ödemesine yol açabilir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce süre, münhasırlık ve bedel hükümleri incelenmeli, uyuşmazlık doğduğunda süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.