Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakları, bu hakların devrini ve taşınmazlara ilişkin sözleşmeleri düzenleyen hukuk alanıdır. Ancak tek bir kanunda toplanmış değildir; medeni hukuk, borçlar hukuku, imar ve tapu mevzuatı birlikte uygulanır.

Gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında işlemin hangi şekilde yapıldığı ve tapu kaydının ne gösterdiği belirleyicidir. Resmi şekle uyulmadan yapılan bir satış ya da tapuya işlenmemiş bir hak, taraflar arasında ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu sayfada gayrimenkul hukukunun kapsamı, sık görülen davalar, görevli mahkemeler ve taşınmaz işlemlerinde dikkat edilecek noktalar ele alınmaktadır.

1. Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?

Gayrimenkul hukuku; tapu, mülkiyet, kira, kat mülkiyeti, inşaat ve imar konularını bir arada kapsar. Temel düzenlemeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku kitabında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yer almaktadır.

Taşınmaz mülkiyetinin devri kural olarak tapu siciline tescille gerçekleşir. Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesine göre taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu nedenle tapu dışında el yazısıyla ya da adi yazılı olarak yapılan satışlar, kural olarak mülkiyeti devretmez.

2. Gayrimenkul Hukukunda Hangi Davalar Görülür?

Gayrimenkul uyuşmazlıkları farklı kanunlara dayandığı için her davanın görevli mahkemesi de ayrı belirlenir. Aşağıdaki tablo, en sık görülen davaları ve temel dayanaklarını özetlemektedir.

Dava

Temel düzenleme

Görevli mahkeme

Tapu iptal ve tescil

Türk Medeni Kanunu m. 1024–1025

Asliye hukuk mahkemesi

Ortaklığın giderilmesi

Türk Medeni Kanunu m. 698–699

Sulh hukuk mahkemesi

Kira tespiti ve tahliye

Türk Borçlar Kanunu m. 299 ve devamı

Sulh hukuk mahkemesi

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Sulh hukuk mahkemesi

Kat karşılığı inşaat

Türk Borçlar Kanunu m. 470 ve devamı (eser sözleşmesi)

Kural olarak asliye hukuk mahkemesi

2.1. Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, hukuki bir sebebe dayanmadan yapılmış tescilin düzeltilmesi için açılır. Muvazaalı satışlar, vekâletin kötüye kullanılması ve ehliyetsizlik bu davanın tipik sebepleridir. Ayrıntılı bilgi tapu iptal ve tescil davası yazısında yer almaktadır.

2.2. Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşların anlaşamaması hâlinde açılır. Mahkeme kural olarak önce aynen taksimi değerlendirir, bu mümkün değilse satış yoluyla ortaklığı giderir. Süreç ortaklığın giderilmesi davası yazısında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

3. Kira Uyuşmazlıklarında Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Kira bedelinin tespiti, kiracının tahliyesi ve kira alacağı gibi talepler için arabuluculuk aşaması tamamlanmadan dava açılamaz.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin tahliye imkânı kanunda sayılan sebeplerle sınırlıdır. Bu nedenle kira sözleşmesinin yazılı yapılması, teslim tutanağının düzenlenmesi ve ödemelerin banka kanalıyla yapılması uygulamada önem taşımaktadır. Dava öncesi süreç kira uyuşmazlığında zorunlu arabuluculuk yazısında ele alınmıştır.

4. Taşınmaz Alırken Hangi Kontroller Yapılmalıdır?

Taşınmaz alımında tapu kaydı, takyidatlar ve imar durumu, satış bedelinin ödenmesinden önce kontrol edilmelidir. Kontrol edilmeyen bir haciz, ipotek ya da şerh, mülkiyet el değiştirdikten sonra da taşınmaz üzerinde kalmaya devam eder.

Uygulamada yapılan kontroller belirli bir sırayı izler. Buna göre;

  1. tapu kaydı ve malik bilgisinin doğrulanması,

  2. haciz, ipotek ve şerh gibi takyidatların incelenmesi,

  3. imar durumu ile yapı ruhsatı ve iskânın kontrolü,

  4. kat mülkiyeti ya da kat irtifakı durumunun belirlenmesi,

gibi adımlar tamamlandıktan sonra satış işlemine geçilmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır. Kontrol listesinin tamamı ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazısında yer almaktadır.

5. Sıkça Sorulan Sorular

Tapu dışında yapılan ev satışı geçerli mi?

Hayır, tapu dışında yapılan taşınmaz satışı kural olarak geçersizdir. Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasını şart koşar. Bununla birlikte noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, şartları varsa tapu iptal ve tescil davasıyla mülkiyetin devrini istemeye imkân tanır.

Hisseli tapudaki pay tek başına satılabilir mi?

Evet, paydaş kendi payını diğer paydaşların onayı olmadan satabilir. Ancak pay paydaş olmayan bir kişiye satılırsa, diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesindeki önalım (şufa) hakkını kullanarak payı aynı şartlarla satın almayı talep edebilir. Hakkın kullanılma süresi, satışın paydaşa bildirilmesinden itibaren 3 aydır.

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı inşaatı tamamlanmamış bir binada, kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve iskânı alınmış binada kurulur. Kat irtifakı, yapı tamamlandığında kat mülkiyetine dönüştürülür. Ayrıntılı karşılaştırma kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı yazısındadır.

6. Sonuç

Gayrimenkul hukuku, Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku hükümleri, Türk Borçlar Kanunu'nun satış, kira ve eser sözleşmesi hükümleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun birlikte uygulandığı bir alandır.

Tapu kayıtlarındaki sorunlar ve kaçırılan süreler sonradan telafisi güç sonuçlar doğurduğundan, işlem öncesinde hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.