Tapu iptal davasında zamanaşımı tek bir süreye bağlı değildir; süre, davanın dayandığı sebebe göre değişir. Yolsuz tescil ve muris muvazaasında süre sınırı yokken, irade bozukluğunda bir yıl, kadastro tespitine karşı on yıllık hak düşürücü süre uygulanır.
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların doğruluğuna güvenilen resmi bir kayıttır ve sicile güven ilkesi hukuk güvenliğinin temelini oluşturur. Kural olarak hukuka aykırı bir tescil, hak sahibinin açacağı tapu iptal ve tescil davasıyla düzeltilebilir. Ancak bu imkân sonsuz değildir; bazı davalar kısa sürelere bağlıyken bazıları hiçbir süreye bağlı değildir.
Tapu iptal davası zamanaşımı, bu nedenle tek bir rakamla açıklanamaz ve davanın dayandığı sebebe göre belirlenir. Konunun kritik yanı, sürenin niteliğidir: bazı süreler hak düşürücü olduğundan mahkemece kendiliğinden dikkate alınır ve kaçırıldığında hak tamamen ortadan kalkar.
Bu yazıda zamanaşımı ile hak düşürücü süre farkı, dava sebeplerine göre süreler, kazandırıcı zamanaşımının etkisi ve Hazineye karşı tazminat davasındaki süreler ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
1. Tapu İptal Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı olarak yapılmış bir tescilin iptal edilmesini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini sağlayan davadır. Davanın temel dayanağı, Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesindeki yolsuz tescilin düzeltilmesi davasıdır.
Tapu iptal davası farklı hukuki sebeplere dayanabilir: sahte vekaletname, ehliyetsizlik, muvazaa, irade bozukluğu veya satış vaadinin yerine getirilmemesi bunların başlıcalarıdır. Davanın genel şartları tapu iptal ve tescil davası yazısında açıklanmıştır.
Süre bakımından belirleyici olan, davanın hangi sebebe dayandığıdır. Bu nedenle dava açılmadan önce sebebin doğru nitelendirilmesi önem taşımaktadır.
2. Zamanaşımı ile Hak Düşürücü Süre Arasındaki Fark Nedir?
Zamanaşımı ile hak düşürücü süre arasındaki fark, sürenin geçmesinin hakka etkisinde ortaya çıkar. Bu ayrım, tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı tartışmalarının merkezinde yer alır.
Buna göre;
zamanaşımı süresi geçtiğinde hak varlığını korur ancak dava yoluyla istenemez, hak düşürücü sürenin geçmesiyle ise hakkın kendisi sona erer,
zamanaşımı ancak davalı tarafından ileri sürülürse dikkate alınır, hak düşürücü süre ise mahkemece kendiliğinden gözetilir,
zamanaşımı belirli sebeplerle durur veya kesilir, hak düşürücü süre ise kural olarak durmaz ve kesilmez,
gibi farklar bulunduğundan bir sürenin hangi nitelikte olduğu, davanın kaderini belirleyebilir. Tapu iptal davası hak düşürücü süre konusunda en sık karşılaşılan örnek, kadastro tespitine karşı öngörülen on yıllık süredir.
3. Sebebine Göre Tapu İptal Davası Süreleri Nelerdir?
Tapu iptal davasında uygulanacak süre, davanın hukuki sebebine göre büyük farklılık gösterir. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık karşılaşılan sebepleri ve bunlara bağlı süreleri bir arada göstermektedir.
Dava sebebi | Süre | Sürenin niteliği ve başlangıcı |
|---|---|---|
Yolsuz tescil (genel) | Süre sınırı yok | İyi niyetli üçüncü kişi ve kazandırıcı zamanaşımı saklı |
Muris muvazaası | Süre sınırı yok | Mirasçılar her zaman dava açabilir |
Ehliyetsizlik | Süre sınırı yok | İşlem kesin hükümsüz kabul edilir |
Yanılma, aldatma, korkutma | Bir yıl | Öğrenme veya korkutmanın etkisinin kalktığı tarihten; hak düşürücü |
Aşırı yararlanma | Bir yıl; her halde beş yıl | Öğrenme veya zor durumun kalkmasından; sözleşme tarihinden beş yıl |
Satış vaadine dayalı tescil | 10 yıllık genel zamanaşımı | Devir borcunun muaccel olduğu tarihten |
Tenkis | Öğrenmeden 1 yıl, her halde 10 yıl | Saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden |
Önalım (şufa) | Öğrenmeden 3 ay, satıştan itibaren 2 yıl | Satışın bildirilmesi veya öğrenilmesinden; hak düşürücü |
Kadastro tespitine dayalı | On yıl | Kadastro tutanağının kesinleşmesinden; hak düşürücü |
Tablodan görüldüğü üzere süre sınırı bulunmayan davalar, kesin hükümsüzlük veya yolsuz tescil niteliği taşıyan hallerdir. Buna karşılık iradenin sakatlandığı veya bir hakkın sonradan kullanıldığı hallerde kısa ve kesin süreler öngörülmüştür.
3.1. Yolsuz Tescilde Süre
Yolsuz tescil, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescildir. Ayni hakkı zedelenen kişi, kural olarak bir süreye bağlı olmaksızın tescilin düzeltilmesini isteyebilir; yolsuz tescil zamanaşımı bakımından genel kural budur.
Ancak tapu kaydına iyi niyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Konu yolsuz tescil ve sonuçları yazısında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
3.2. İrade Bozukluğunda Süre
Yanılma, aldatma veya korkutma sonucu tapuda devir yapan kişi, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmeli ve dava açmalıdır. Bu süre geçerse işlem onanmış sayılır.
Bu süre kısa olduğundan, irade bozukluğunun fark edildiği anda harekete geçilmesi önem taşımaktadır.
3.3. Kadastro Tespitine Dayalı Davalarda Süre
Kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanarak kadastro tutanaklarına itiraz edilmesi, tutanakların kesinleşmesinden itibaren on yıllık hak düşürücü süreye bağlıdır. Bu süre geçtikten sonra kadastro öncesi sebeplere dayanılarak dava açılamaz.
3.4. Muris Muvazaası
Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağış olan bir devri satış gibi göstermesidir. Yargıtay'ın bu konudaki içtihadı birleştirme kararı uyarınca muris muvazaasına dayalı davalar bir süreye bağlı değildir; bu nedenle muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası zamanaşımı uygulanmaz.
Davanın şartları muris muvazaası nedeniyle tapu iptal davası yazısında açıklanmıştır.
4. Kazandırıcı Zamanaşımı Tapu İptal Davasını Nasıl Etkiler?
Kazandırıcı zamanaşımı, belirli bir süre zilyet olan kişinin mülkiyeti kazanmasını sağlayan kurumdur. Türk Medeni Kanunu'nun 712. maddesi, tapu kütüğünde malik olarak kayıtlı olan kişinin iyi niyetle, aralıksız ve çekişmesiz olarak on yıl zilyet olması halinde, kaydın yolsuz olsa bile artık itiraz edilemez hale geleceğini öngörür.
Bu kural, süre sınırı bulunmayan davalar bakımından önemli bir istisna oluşturur. Yolsuz tescil iddiası süreye bağlı olmasa da, tapuda malik görünen kişi iyi niyetle on yıl çekişmesiz zilyetse, dava bu nedenle reddedilebilir.
Dolayısıyla süre sınırı bulunmadığı kabul edilen davalarda da gecikme, kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle hak kaybına yol açabilmektedir.
5. Hazineye Karşı Tazminat Davasında Süre
Tapu iptal davası açılamıyorsa veya kaybedilmişse, tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasından doğan zarar için Hazineye karşı tazminat davası gündeme gelebilir. Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesi, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devletin sorumlu olduğunu öngörür.
Bu dava, zarar görenin zararı öğrendiği tarihten itibaren bir yıl ve her halde zararı doğuran fiilden itibaren on yıl içinde açılmalıdır. Davada sicil memurunun kusuru aranmaz; zarar ile sicilin hukuka aykırı tutulması arasındaki illiyet bağının ispatı yeterlidir.
Bu nedenle sahte vekaletname gibi hallerde tapu iptal davasıyla birlikte veya ona alternatif olarak tazminat davasının süresi de takip edilmelidir.
6. Süreler Nasıl Hesaplanır?
Sürelerin hesabında en önemli unsur, sürenin başlangıç anıdır. Öğrenme tarihine bağlanan sürelerde, davacının işlemi hangi tarihte öğrendiği ispat konusu olur.
Uygulamada süre hesabında şu hususlara dikkat edilmesi gerekir:
dava sebebi belirlenerek uygulanacak süre ve niteliği tespit edilir,
sürenin başlangıç anı, tapu kaydı ve yazışmalar üzerinden belgelenir,
arabuluculuk veya başka bir ön aşama gerekiyorsa bunun süreye etkisi değerlendirilir,
birden fazla sebep varsa en kısa süreye göre hareket edilir.
Birden fazla sebebe dayanılan davalarda, en kısa süreye uygun hareket edilmesi hak kaybını önler. Dolayısıyla davanın birden fazla sebebe dayandırılabileceği hallerde terditli talepte bulunulması önem taşımaktadır.
7. Sıkça Sorulan Sorular
Hangi durumlarda tapu iptal davası açılamaz?
Tapu iptal davası; hak düşürücü sürenin geçtiği hallerde, tapu kaydına iyi niyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişiye karşı ve kazandırıcı zamanaşımı şartları gerçekleşmişse açılamaz veya kabul edilmez. Ayrıca kadastro tespitine karşı on yıllık süre geçtiğinde, kadastro öncesi sebeplere dayanılarak dava açılamaz. Davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmaması da davanın reddine yol açar.
Tapu iptal davası 20 yıl sonra açılabilir mi?
Davanın sebebi yolsuz tescil, muris muvazaası veya ehliyetsizlik ise kural olarak süre sınırı olmadığından yirmi yıl sonra da dava açılabilir. Ancak bu sürede tapuda malik görünen kişi iyi niyetle ve çekişmesiz olarak zilyetse kazandırıcı zamanaşımı gündeme gelebilir. İrade bozukluğu gibi kısa sürelere bağlı sebeplerde ise bu kadar geç açılan dava reddedilir.
Tapu iptal davasını kaybettim, tekrar açabilir miyim?
Aynı taraflar arasında aynı sebebe dayanan bir dava kesin hükümle reddedilmişse, aynı talep yeniden ileri sürülemez. Ancak farklı bir hukuki sebebe dayanılarak yeni bir dava açılması mümkün olabilir. Ayrıca tapu iptal davası kaybedilmiş olsa da tapu sicilinin hukuka aykırı tutulması varsa, süresi içinde Hazineye karşı tazminat davası açılması değerlendirilebilmektedir.
Kardeşler arasında tapu iptal davası zamanaşımı var mı?
Kardeşler arasındaki tapu iptal davaları çoğunlukla muris muvazaası iddiasına dayanır ve bu sebebe dayalı davalarda zamanaşımı uygulanmaz. Miras bırakanın bir kardeşe gerçekte bağış olan bir devri satış gibi göstermesi halinde diğer kardeşler her zaman dava açabilir. Dava tenkise dayanıyorsa ise öğrenmeden itibaren bir yıl ve her halde on yıllık süreler uygulanır.
Zamanaşımı itirazı ne zaman yapılır?
Zamanaşımı itirazı, davalı tarafından kural olarak cevap dilekçesinde veya cevap süresi içinde ileri sürülmelidir. Zamanaşımı mahkemece kendiliğinden dikkate alınmadığından, süresinde ileri sürülmezse davalı bu savunmayı kaybedebilir. Hak düşürücü süreler ise davalı ileri sürmese de mahkeme tarafından kendiliğinden incelenir ve süre geçmişse dava reddedilir.
8. Sonuç
Tapu iptal davasında zamanaşımı, Türk Medeni Kanunu'nun 712, 1007 ve 1025. maddeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 28, 39 ve 146. maddeleri ile Kadastro Kanunu'nun 12. maddesi çerçevesinde dava sebebine göre belirlenir. Yolsuz tescil, muris muvazaası ve ehliyetsizlikte süre sınırı yokken, irade bozukluğunda bir yıl, kadastro tespitinde on yıllık hak düşürücü süre uygulanır.
Süre sınırı bulunmayan davalarda dahi kazandırıcı zamanaşımı ve iyi niyetli üçüncü kişinin korunması, gecikmeyi hak kaybına dönüştürebilir. Bu nedenle tapudaki aykırılık fark edildiği anda dava sebebi belirlenmeli ve süreler geçmeden bir gayrimenkul avukatı ile hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Yorumlar
Yorum Bırak