Aile Konutu Şerhi: Nasıl Konur, Neyi Engeller, Nasıl Kaldırılır?

Evlilik birliğinde eşlerin birlikte yaşadığı konut, hukuk düzeninde ayrı bir korumaya sahiptir. Kural olarak bir taşınmazın maliki, mülkü üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilir; satabilir, kiraya verebilir veya ipotek ettirebilir. Ancak taşınmaz aile konutuysa bu serbestlik, malik olmayan eşin rızasıyla sınırlanır.

Aile konutu şerhi, bu korumanın tapu siciline yansıtılmasını sağlayan bir kayıttır. Konunun kritik yanı ispat ve üçüncü kişilerdir: şerh bulunmadığında malik eşin konutu sattığı kişinin iyi niyetli olduğunu ileri sürmesi mümkündür ve diğer eşin hakkını sonradan ileri sürmesi zorlaşabilir.

Bu yazıda aile konutu şerhinin ne olduğu, nasıl konulduğu, gerekli belgeler, şerhin engellediği işlemler ve kaldırılma yolları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Aile Konutu Şerhi Nedir?

Aile konutu şerhi, eşlerin birlikte yaşadığı ve yaşam merkezi olarak kullandığı konutun aile konutu olduğunun tapu kütüğüne işlenmesidir. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi, eşlerden birinin diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, aile konutunu devredemeyeceğini ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağını öngörür.

Aynı madde, aile konutu olarak kullanılan taşınmaz eşlerden birinin malı ise diğer eşin tapu kütüğüne gerekli şerhin verilmesini isteyebileceğini düzenler. Şerh, korumanın kendisini değil, korumanın üçüncü kişilere karşı bilinmesini sağlar.

Aile konutu, eşlerin evlilik birliği süresince sürekli olarak yaşadığı konuttur; yazlık veya ara sıra kullanılan bir ev kural olarak bu kapsamda değildir. Bu nedenle şerh talebinde konutun fiilen yaşam merkezi olarak kullanıldığının gösterilmesi önem taşımaktadır.

2. Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Aile konutu şerhi, malik olmayan eşin tapu müdürlüğüne başvurmasıyla konulur. Şerh için malik eşin onayı veya mahkeme kararı gerekmez; başvuru tek taraflı olarak yapılabilir.

Başvuru süreci kural olarak şu sırayla ilerler:

1. taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne veya Web Tapu üzerinden başvurulur,

2. başvuru sahibinin malikle evli olduğunu ve konutta birlikte yaşadıklarını gösteren belgeler sunulur,

3. tapu müdürlüğü belgeleri inceleyerek aile konutu şerhini tapu kütüğünün şerhler sütununa işler,

4. şerhin işlendiği, tapu kaydı alınarak kontrol edilir.

Uygulamada bu işlem için harç alınmaz; ancak işlem tarihinde tapu müdürlüğünün döner sermaye uygulaması ayrıca kontrol edilmelidir. Şerh konulduktan sonra tapu kaydı her sorgulandığında şerh görünür.

2.1. Aile Konutu Şerhi İçin Gerekli Belgeler

Şerh için gerekli belgeler, eşler arasındaki evliliğin ve konutun aile konutu niteliğinin ispatına yöneliktir. Uygulamada istenen başlıca belgeler şunlardır:

• başvuran eşin kimlik belgesi,

• eşlerin evli olduğunu gösteren nüfus kayıt örneği,

• eşlerin konutta birlikte ikamet ettiğini gösteren yerleşim yeri belgesi,

• taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi.

Belgelerin eksiksiz sunulması, talebin aynı gün sonuçlandırılmasını sağlar. Şerhlerin genel niteliği tapuda şerh nedir ve nasıl kaldırılır yazısında açıklanmıştır.

3. Kimler Şerh Koydurabilir?

Şerhi, konutun maliki olmayan eş koydurabilir. Malik eşin kendi mülküne bu şerhi koydurması da mümkündür; ancak korumanın asıl muhatabı malik olmayan eştir.

Eşler konutta paylı veya elbirliğiyle malikse, her eş diğerinin payı bakımından şerh talep edebilir. Konut kiralıksa tapuya şerh söz konusu olmaz; bu durumda koruma, kira sözleşmesinin eşin rızası olmadan feshedilememesi şeklinde işler.

Boşanma davası açılmış olması, evlilik devam ettiği sürece şerh talebini engellemez. Dolayısıyla boşanma sürecinde konutun satılması riski bulunan durumlarda şerhin gecikmeden konulması önem taşımaktadır.

4. Şerh Hangi İşlemleri Engeller?

Şerh, malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan konutu devretmesini, ipotek gibi sınırlı ayni haklarla yüklemesini ve konut üzerindeki hakları sınırlamasını engeller. Tapu müdürlüğü, şerhli taşınmazda bu tür işlemlerde diğer eşin rızasını arar.

Şerhin etkileri ve sınırları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Tablodan görüldüğü üzere aile konutu şerhi satışa engel mi sorusunun cevabı, iradi satış bakımından evet, cebri satış bakımından ise kural olarak hayırdır. Şerh olmadığında da eşin rızası kanunen aranır; ancak uygulamada iyi niyetli üçüncü kişinin korunup korunmayacağı somut olayın özelliklerine göre tartışmalı olabilmektedir.

4.1. Açık Rızanın Şekli

Açık rıza, diğer eşin işleme onay verdiğini şüpheye yer bırakmayacak biçimde açıklamasıdır. Tapuda yapılan işlemlerde bu rıza, eşin işlem sırasında hazır bulunarak onay vermesi veya noterde düzenlenmiş muvafakatname ile gösterilir.

Rızanın sonradan verilmesi de mümkündür. Ancak işlem öncesinde alınmayan rıza, işlemin geçerliliği bakımından belirsizlik yarattığından alıcı açısından risk oluşturur.

5. Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Şerh, şerhin dayanağı olan durum sona erdiğinde veya şerh lehine olan eş muvafakat verdiğinde kaldırılabilir. Kaldırma işlemi de tapu müdürlüğünde yapılır.

Buna göre şerh;

• boşanma kararının kesinleşmesi ve kesinleşme şerhli kararın sunulması,

• şerh lehine olan eşin tapu müdürlüğünde veya noter onaylı belgeyle muvafakat vermesi,

• eşlerden birinin ölümü,

• konutun aile konutu niteliğini yitirdiğinin mahkeme kararıyla tespit edilmesi,

gibi durumlarda kaldırılabilir. Şerh lehine olan eş muvafakat vermiyorsa ve konut artık aile konutu olarak kullanılmıyorsa, malik eş şerhin kaldırılması için dava açabilir.

5.1. Aile Konutunda İpotek ve Kredi İşlemleri

Malik eşin konut üzerinde kredi kullanmak için ipotek kurdurmak istemesi, şerhin en sık gündeme geldiği işlemlerden biridir. Bankalar, şerhli taşınmazlarda ipotek tesisinden önce diğer eşin tapu müdürlüğünde hazır bulunarak açık rıza vermesini ister.

Şerh bulunmasa da bankaların uygulamada taşınmazın aile konutu olup olmadığını araştırdığı ve eşin muvafakatini talep ettiği görülmektedir. İpoteğin hukuki niteliği ipotek nedir ve türleri yazısında açıklanmıştır.

5.2. Alıcı Açısından Kontrol

Konut satın alacak kişi açısından, satıcının evli olup olmadığı ve satılan evin aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığı önemli bir kontrol noktasıdır. Tapu kaydında şerh görünmüyorsa da eşin satışa rızasının alınması, ileride açılabilecek iptal davası riskini ortadan kaldırır.

Satış öncesinde tapu kaydındaki bütün şerh ve beyanların incelenmesi takyidat belgesi nedir ve nasıl alınır yazısında anlatılan yöntemle yapılabilir. Alım sürecindeki diğer kontroller ise ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazısında ele alınmıştır.

5.3. Rızası Alınmayan Eşin Açabileceği Dava

Açık rızası alınmadan yapılan devir veya ipotek işlemine karşı diğer eş, işlemin iptali ve tapunun eski hale getirilmesi için dava açabilir. Bu davada konutun işlem tarihinde aile konutu olduğu ve eşin rızasının bulunmadığı ispat edilmelidir.

Şerh bulunuyorsa üçüncü kişi aile konutu niteliğini bildiği kabul edildiğinden davanın ispatı kolaylaşır. Dolayısıyla şerhin asıl yararı, ileride doğabilecek bir uyuşmazlıkta ispat yükünü eş lehine değiştirmesidir.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Aile konutu şerhi için eşin izni gerekir mi?

Hayır, şerhin konulması için malik eşin izni gerekmez. Malik olmayan eş, evlilik birliğinin ve konutun aile konutu niteliğinin belgelenmesi koşuluyla tapu müdürlüğüne tek başına başvurabilir. Malik eşe şerhin konulduğu ayrıca bildirilmez; ancak şerh tapu kaydına işlendiği için malik eş kaydı sorguladığında şerhi görür.

Aile konutu şerhi olan ev icra yoluyla satılabilir mi?

Evet, şerhli ev malik eşin borcu nedeniyle haczedilebilir ve icra yoluyla satılabilir. Şerh, malik eşin kendi iradesiyle yapacağı devir ve sınırlamaları engellemek için öngörülmüştür; alacaklıların cebri icra yoluyla alacaklarını tahsil etmesini kural olarak önlemez. Konutun haline münasip ev niteliği taşıması ise ayrıca haczedilmezlik tartışması doğurabilir.

Tapuda aile konutu şerhi yoksa ev satılabilir mi?

Tapuda şerh yoksa tapu müdürlüğü satış işlemini kural olarak eşin rızasını aramadan yapar. Ancak Türk Medeni Kanunu'ndaki rıza şartı şerhten bağımsızdır; rızası alınmayan eş, satışın iptali için dava açabilir. Bu davada alıcının konutun aile konutu olduğunu bilip bilmediği, sonucu belirleyen önemli bir unsur olarak değerlendirilmektedir.

Boşanma davası sırasında şerh konulabilir mi?

Evet, boşanma davası devam ettiği sürece evlilik birliği sona ermediğinden şerh konulabilir. Boşanma davası açıldıktan sonra eşlerin ayrı yaşamaya başlaması, konutun aile konutu niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Boşanma kararı kesinleştiğinde ise şerhin dayanağı sona erer ve malik eş şerhin terkinini talep edebilir.

Aile konutu koruması kiralık evde de geçerli mi?

Aile konutu kiralıksa tapuya şerh konulamaz; ancak koruma yine geçerlidir. Kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez. Kiraya veren de fesih bildirimini ve ödeme süresi veren ihtarı kiracıya ve eşine ayrı ayrı göndermek zorundadır; aksi halde bildirim geçersiz sayılabilir.

7. Sonuç

Şerh, Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesine dayanır ve malik olmayan eşin tek taraflı başvurusuyla tapu kütüğüne işlenir. Şerh, malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan konutu devretmesini ve ipotek gibi haklarla sınırlamasını engeller; ancak cebri icra yoluyla satışı kural olarak önlemez.

Şerh bulunmadığında da rıza şartı geçerli olsa da iyi niyetli üçüncü kişi tartışması, eşin hakkını korumayı zorlaştırabilmektedir. Bu nedenle özellikle boşanma veya borç riski bulunan dönemlerde şerhin gecikmeden konulması ve süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.