Tapuda Şerh Nedir? Türleri, Nasıl Konur ve Nasıl Kaldırılır?

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların herkes tarafından bilinmesini sağlayan resmi bir kayıt sistemidir. Kural olarak tapu sicilinde mülkiyet ve sınırlı ayni haklar tescil edilir; kira veya satış vaadi gibi kişisel haklar ise yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlar. Ancak kanun, bazı kişisel hakların ve tasarruf kısıtlamalarının sicile işlenmesiyle üçüncü kişilere karşı da etkili olmasına imkân tanımıştır.

Tapuda şerh nedir sorusunun kısa cevabı, bu imkânı sağlayan sicil kaydıdır. Konunun kritik yanı, şerhin taşınmazı satın alacak veya üzerinde hak kazanacak herkesi etkilemesidir: şerhli bir taşınmazı alan kişi, şerh lehtarının hakkına katlanmak zorunda kalabilir.

Bu yazıda tapuda şerhin ne olduğu, türleri, kimlerin şerh koyabileceği, beyan ve ipotekten farkı ile şerhin kaldırılma yolları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Tapuda Şerh Nedir?

Tapuda şerh, kanunda sayılan kişisel hakların, tasarruf yetkisi kısıtlamalarının ve geçici tescillerin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesidir. Başka bir ifadeyle tapuda şerh ne demek sorusunun cevabı, normalde yalnızca taraflar arasında geçerli olan bir hakkın sicil aracılığıyla herkese karşı ileri sürülebilir hale getirilmesidir.

Türk Medeni Kanunu'nun 1012. maddesi uyarınca şerh verilen haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Şerh, hakkın kendisini doğurmaz; var olan bir hakkı güçlendirir.

Örneğin kira sözleşmesi şerh verilmese de geçerlidir. Şerh verildiğinde ise taşınmazı sonradan satın alan kişi, kira sözleşmesinin şerhte belirtilen koşullarına bağlı kalır.

2. Tapuda Şerh Türleri Nelerdir?

Tapuda şerhler, dayandıkları hukuki ilişkiye göre üç gruba ayrılır. Bu ayrım, şerhin kim tarafından konulabileceğini ve nasıl kaldırılacağını doğrudan belirler.

2.1. Kişisel Hakların Şerhi

Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca önalım, alım, geri alım, kira ve ürün kirası, ölünceye kadar bakma ve satış vaadi gibi kişisel haklar, kanunun açıkça öngördüğü hallerde tapuya şerh verilebilir. Bu şerhler kural olarak malikin rızasıyla veya noterde düzenlenen sözleşmeye dayanılarak konulur.

Noterden tapuya şerh koymak, uygulamada en çok satış vaadi sözleşmelerinde görülür. Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenip tapuya şerh verildiğinde, taşınmazın başkasına satılması alıcının hakkını ortadan kaldırmaz; konu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yazısında açıklanmıştır.

2.2. Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları

Türk Medeni Kanunu'nun 1010. maddesi, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlayan durumların şerhini düzenler. Buna göre;

• mahkemelerin verdiği ihtiyati tedbir kararları,

• icra dairelerinin koyduğu haciz ve iflas kayıtları,

• aile konutu ve aile malları gibi kanuni kısıtlamalar,

• mirasçılık belgesi ve vasiyetle ilgili bazı durumlar,

gibi kısıtlamalar tapuya şerh edilebilir. Bu şerhler çoğunlukla bir resmi makamın yazısıyla konulur ve aynı makamın kararıyla kaldırılır. Aile konutuna ilişkin şerh aile konutu şerhi nasıl konur yazısında ayrıca ele alınmıştır.

2.3. Geçici Tescil Şerhi

Türk Medeni Kanunu'nun 1011. maddesi, iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması için geçici tescil şerhine imkân tanır. Geçici tescil, örneğin yapı alacaklısının kanuni ipotek hakkı gibi tescili istenen bir hakkın kesinleşmesine kadar korunmasını sağlar.

Geçici tescil, ilgililerin rızasıyla veya mahkeme kararıyla yapılır. Hakkın kesin tescili sağlandığında veya talep reddedildiğinde şerh sicilden silinir.

3. Tapuya Şerhi Kimler Koyabilir?

Tapuya şerh kimler koyabilir sorusunun cevabı, şerhin türüne göre değişir. Kişisel hak şerhlerini kural olarak malikin kendisi veya malikin rızasıyla hak sahibi, tasarruf kısıtlamalarını ise mahkeme ve icra daireleri gibi resmi makamlar koydurur.

Aile konutu şerhinde olduğu gibi kanunun belirli kişilere tek taraflı başvuru hakkı tanıdığı durumlar da vardır. Bunun dışında malikin rızası olmadan bir üçüncü kişinin kendiliğinden tapuya şerh koyması mümkün değildir; bu kişinin mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alması gerekir.

E-devlet üzerinden yapılabilen şerh işlemleri ise sınırlıdır ve kural olarak malikin kendi taşınmazına ilişkin bazı başvurularla ilgilidir. Bu nedenle e-devletten tapuya şerh koyma imkânı, işlem türüne göre ayrıca kontrol edilmelidir.

4. Şerh, Beyan ve İpotek Arasındaki Fark Nedir?

Tapu kütüğünde şerhler, beyanlar ve rehinler ayrı sütunlarda gösterilir ve hukuki etkileri farklıdır. Aşağıdaki tablo bu üç kaydı temel ölçütlerle karşılaştırmaktadır.

Tablodan görüldüğü üzere beyanlar çoğunlukla bilgi niteliğindedir ve satışa engel oluşturmaz. Buna karşılık haciz veya ihtiyati tedbir şerhi, taşınmazın satışını fiilen engelleyebilir ya da alıcıyı ciddi risk altına sokar.

5. Tapuda Şerh Nasıl Kaldırılır?

Tapuda şerh nasıl kaldırılır sorusunun cevabı, şerhin kim tarafından ve hangi dayanakla konulduğuna bağlıdır. Kaldırma işlemi uygulamada terkin olarak adlandırılır ve tapu müdürlüğünde yapılır.

Buna göre şerh kural olarak;

• şerh lehtarının tapu müdürlüğünde veya noterde düzenlenen belgeyle muvafakat vermesi,

• ihtiyati tedbir veya haciz koyan mahkeme ya da icra dairesinin kaldırma yazısı göndermesi,

• şerhte belirtilen sürenin dolması,

• şerhin dayanağının sona erdiğinin mahkeme kararıyla tespit edilmesi,

gibi yollarla kaldırılır. Lehtar muvafakat vermiyorsa ve şerhin dayanağı ortadan kalkmışsa, malik şerhin terkini için dava açabilir.

6. Tapu Şerh Sorgulama Nasıl Yapılır?

Tapu şerh sorgulama, malikin kendi taşınmazı için e-Devlet üzerinden, diğer durumlarda ise tapu müdürlüğünden takyidatlı kayıt alınarak yapılır. Takyidatlı kayıt, taşınmaz üzerindeki şerh, beyan ve rehinleri tarih ve dayanaklarıyla birlikte gösterir.

Kaydın okunmasında her şerhin dayanağı olan yevmiye numarası ve tarih önemlidir. Bu bilgiler, şerhi koyduran mahkeme veya icra dosyasının bulunmasını ve şerhin güncel olup olmadığının araştırılmasını sağlar. Belgenin alınma usulü takyidat belgesi nedir ve nasıl alınır yazısında açıklanmıştır.

6.1. Uygulamada Sık Karşılaşılan Şerhler

Tapu kayıtlarında en sık karşılaşılan şerhler ve alıcı açısından anlamları şöyle özetlenebilir. Örneğin;

• haciz şerhi, malikin borcu nedeniyle taşınmazın icra yoluyla satılabileceğini gösterir,

• ihtiyati tedbir şerhi, taşınmaz hakkında süren bir dava bulunduğunu ve devrin davacıya karşı etkisiz kalabileceğini gösterir,

• satış vaadi şerhi, taşınmazın daha önce başka birine satılmasının vaat edildiğini gösterir,

• kira şerhi, yeni malikin şerhli kira sözleşmesine bağlı kalacağını gösterir,

• önalım şerhi, satış halinde lehtarın taşınmazı öncelikle satın alma hakkı bulunduğunu gösterir,

gibi kayıtlar bulunan taşınmazlarda satış öncesinde şerhin kaldırılması veya sonuçlarının sözleşmede düzenlenmesi talep edilebilir. Önalım hakkının işleyişi şufa hakkı, önalım süresi ve bedel yazısında ele alınmıştır.

6.2. Şerhin Kaldırılması İçin Dava

Şerh lehtarı muvafakat vermez ve şerhin dayanağı ortadan kalkmışsa, malik şerhin terkini için asliye hukuk mahkemesinde dava açabilir. İhtiyati tedbir şerhlerinde ise önce tedbiri veren mahkemeye başvurularak tedbirin kaldırılması istenir.

Haciz şerhlerinde borcun ödenmesi halinde icra dairesinden haczin kaldırılması talep edilir ve icra dairesi tapu müdürlüğüne terkin yazısı gönderir. Dolayısıyla her şerhin kaldırılma yolu, onu koyduran makama göre belirlenmektedir.

7. Sıkça Sorulan Sorular

Tapuda şerh olduğunu nasıl anlarız?

Tapuda şerh olup olmadığı, takyidatlı tapu kaydı alınarak anlaşılır. Malik, kendi taşınmazına ilişkin bilgileri e-Devlet üzerinden tapu bilgileri sorgulama hizmetiyle görebilir. Satın alınacak bir taşınmaz için ise malikin rızasıyla tapu müdürlüğünden kayıt alınması gerekir; bu belge takyidat belgesi olarak bilinir ve şerh, beyan ve rehinleri birlikte gösterir.

Şerhli tapu satılabilir mi?

Evet, şerhli tapu kural olarak satılabilir; ancak alıcı şerhin sonuçlarına katlanır. Örneğin kira şerhi bulunan taşınmazı alan kişi şerhli kira sözleşmesine bağlı kalır. Haciz veya ihtiyati tedbir şerhinde ise satış alacaklının veya davacının hakkını etkilemez; bu nedenle bu tür şerhli taşınmazların alımında ciddi bir hukuki risk bulunmaktadır.

Tapuya şerh koyma ücreti ne kadar?

Tapuya şerh koyma ücreti, şerhin türüne göre harç ve döner sermaye kalemlerinden oluşur ve tutar her yıl güncellenir. Kişisel hak şerhlerinde harç, şerh konusu sözleşmenin bedeline göre hesaplanabilir. İhtiyati tedbir ve haciz gibi resmi makam yazısıyla konulan şerhlerde ise masraf, ilgili mahkeme veya icra dosyasına yatırılan giderler arasında yer almaktadır.

Hisseli tapuya şerh konulabilir mi?

Evet, hisseli tapuda bir paydaşın payı üzerine şerh konulabilir. Bu durumda şerh yalnızca ilgili paydaşın payını etkiler, diğer paydaşların paylarına yansımaz. Örneğin bir paydaşın borcu nedeniyle konulan haciz şerhi sadece onun payını kapsar; ortaklığın giderilmesi sonucunda yapılacak satışta ise şerh, o payın karşılığı olan bedele intikal edebilmektedir.

Şerh kendiliğinden düşer mi?

Bazı şerhler kanunda veya şerhte belirtilen sürenin dolmasıyla kendiliğinden hükümsüz hale gelir. Örneğin süreli olarak şerh verilen önalım, alım ve geri alım hakları, süre bitince etkisini kaybeder. Bununla birlikte sicilden silinmesi için çoğu durumda malikin tapu müdürlüğüne başvurarak terkin talep etmesi gerekir; haciz ve tedbir şerhleri ise ancak resmi yazıyla kaldırılır.

8. Sonuç

Tapuda şerh, Türk Medeni Kanunu'nun 1009 ila 1012. maddeleri uyarınca kişisel hakları, tasarruf yetkisi kısıtlamalarını ve geçici tescilleri tapu siciline işleyerek üçüncü kişilere karşı etkili kılan kayıttır. Şerhin türü, kimin koyabileceğini ve hangi yolla kaldırılabileceğini belirler; beyan ve ipotek ise farklı hukuki etkilere sahip kayıtlardır.

Şerhli bir taşınmazın alımında veya şerhin kaldırılmasında yapılan hatalar, alıcıyı başkasının hakkına katlanmak zorunda bırakabilir. Bu nedenle taşınmaz işleminden önce tapu kaydı incelenmeli ve süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.