Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Örnek ve Dikkat Edilecek Maddeler

Kira sözleşmesi nasıl yapılır sorusunun kısa cevabı şudur: kanun bir şekil şartı aramaz, sözlü anlaşma bile geçerlidir; ancak tarafları, taşınmazı, süreyi, kira bedelini, artış oranını ve depozitoyu gösteren yazılı bir metin ispat için gereklidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan hükümler emredicidir; sözleşmeye aksine yazılan maddeler geçersiz olur.

Kira sözleşmesi nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 299). 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kira sözleşmesini m. 299–378 arasında düzenler; konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü kurallar m. 339 ve devamında yer alır.

Sözleşme belirli ya da belirsiz süreli yapılabilir (TBK m. 300). Kiraya verenin malik olması şart değildir; taşınmazı kiraya verme yetkisi olan kişi de kiraya veren olabilir. Sözleşmenin tarafı kimse, haklar ve borçlar da ona aittir. Kira bedelini ödemek kiracının, taşınmazı kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ise kiraya verenin asli borcudur.

Kira sözleşmesi nasıl yapılır?

Kira sözleşmesi, tarafların temel konularda anlaşması ve bunu yazılı bir metne dökmesiyle yapılır. Geçerlilik için yazılı şekil zorunlu değildir (TBK m. 12); noter onayı da aranmaz. Sağlıklı bir sözleşme için şu sırayı izleyebilirsiniz:

1. Tarafları doğrulayın. Kiraya verenin taşınmaz üzerindeki yetkisini tapu kaydından, kiracının kimliğini kimlik belgesinden kontrol edin. Taşınmazın birden fazla maliki varsa hepsinin ya da çoğunluğun sözleşmede yer alması gerekir.

2. Taşınmazı ve kullanım amacını yazın. Açık adresi, bağımsız bölüm numarasını ve konut mu işyeri mi olarak kullanılacağını belirtin.

3. Süreyi ve başlangıç tarihini belirleyin. Kira yılı ve bütün süreler bu tarihten hesaplanır.

4. Kira bedelini, ödeme gününü ve ödeme yolunu yazın. Banka hesabına ödeme, sonradan ispatı kolaylaştırır.

5. Artış oranını kararlaştırın. Yasal sınır TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır.

6. Depozitoyu düzenleyin. Tutarı ve hangi hesaba yatırılacağını yazın.

7. Demirbaş listesi ve teslim tutanağı ekleyin. Taşınmazın teslim anındaki durumunu fotoğraflarla belgeleyin.

8. İmzalayın. Her sayfayı taraflar imzalar; her tarafa birer nüsha verilir.

Matbu kira kontratı kullanılıyorsa genel şartlar ile elle yazılan özel şartlar çelişebilir. Böyle bir durumda taraflarca ayrıca görüşülüp yazılan özel şartlar esas alınır.

Kira sözleşmesi örneği

Aşağıdaki konut kira sözleşmesi örneği genel bir çerçevedir; köşeli parantezli alanları kendi durumunuza göre doldurmanız gerekir. Metni Word'e kopyalayıp düzenleyebilir, imzalandıktan sonra PDF olarak saklayabilirsiniz.

KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ

1. TARAFLARKiraya veren : [Adı Soyadı] – T.C. Kimlik No: [...] – Adres: [...]
Kiracı       : [Adı Soyadı] – T.C. Kimlik No: [...] – Adres: [...]

2. KİRALANANAdres: [İl, ilçe, mahalle, cadde/sokak, bina no, daire no]
Kullanım amacı: Konut

3. SÜREBaşlangıç tarihi: [gün/ay/yıl]      Süre: [1] yıl

4. KİRA BEDELİ VE ÖDEMEAylık kira bedeli: [tutar] TL. Kira, her ayın [..] gününe kadar
kiraya verenin [banka – IBAN] hesabına ödenir.

5. KİRA ARTIŞIYenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, bir önceki kira yılında
tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim
oranında artırılır.

6. GÜVENCE (DEPOZİTO)
Kiracı, [tutar] TL güvence bedelini (en çok üç aylık kira bedeli)
kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere [banka] nezdinde açılacak
vadeli tasarruf hesabına yatırır.

7. YAN GİDERLERElektrik, su, doğal gaz, internet ve apartman aidatı gibi kullanma
giderleri kiracıya aittir. Taşınmazla ilgili vergi, sigorta ve
esaslı onarım giderleri kiraya verene aittir.

8. KULLANIMKiracı kiralananı özenle kullanır ve komşulara saygı gösterir.
Kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda değişiklik yapamaz,
kiralananı alt kiraya veremez, kullanım hakkını ya da kira ilişkisini
devredemez.

9. TESLİM VE GERİ VERMEKiralanan, ekli demirbaş listesi ve teslim tutanağıyla teslim
edilmiştir. Kiracı, sözleşme sona erdiğinde kiralananı teslim aldığı
durumda geri verir; sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve
bozulmalardan sorumlu değildir.

10. BİLDİRİMLERTarafların yukarıdaki adresleri tebligat adresidir. Adres değişikliği
yazılı olarak bildirilir.

[Tarih]
Kiraya veren [İmza]                        Kiracı [İmza]

EKLER: Demirbaş listesi, teslim tutanağı

Örnek, işyeri kirası için tek başına yeterli değildir. Stopaj, faaliyet konusu ve devir gibi maddeler işyeri kira sözleşmesi yazısında ayrıca ele alınıyor.

Kira sözleşmesinde hangi maddeler bulunmalı?

Her kira sözleşmesinde taraflar, taşınmaz, süre ve kira bedeli bulunmalıdır; diğer maddeler uyuşmazlık çıktığında ispatı kolaylaştırır. Aşağıdaki tablo her maddede neyin yazılması gerektiğini ve yasal çerçevesini gösterir.

Tabloda yer almayan ama uygulamada işe yarayan bir madde de tebligat adresidir; ihtarların hangi adrese gönderileceği yazılırsa sürelerin başlangıcı tartışma konusu olmaz. Bu maddelerin ayrıntısı ayrı yazılarda ele alınıyor: kira artış oranı nasıl hesaplanır, depozito iadesi, devren kiralık ve alt kira ve anahtar teslim tutanağı.

Kira sözleşmesine yazılsa da geçersiz olan maddeler hangileridir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan hükümlere aykırı sözleşme maddeleri, taraflar imzalamış olsa da sonuç doğurmaz. Uygulamada kontratlara sıkça yazılan ve geçersiz sayılan maddeler şunlardır:

Tablodaki ilk iki satır en sık yanılgıya yol açanlardır. Kira süresinin bitmesi kiraya verene tahliye hakkı vermez; bu konunun ayrıntısı 10 yıllık kiracının tahliyesi yazısında, tahliye taahhüdünün ne zaman geçerli olduğu ise tahliye taahhütnamesi örneği yazısında anlatılıyor.

En sağlam kira kontratı nasıl yapılır?

Sağlam bir kira kontratı, geçersiz maddelerle doldurulmuş uzun bir metin değil, ispatı kolaylaştıran ve kanuna uygun bir metindir. Uyuşmazlıkların çoğunu önleyen noktalar şunlardır:

• Ödemeyi bankaya bağlayın. Hangi ayın kirasının ödendiği açıklamadan anlaşılır; kira borcu uyuşmazlıklarında en güçlü delil banka kaydıdır.

• Teslim anını belgeleyin. Demirbaş listesi ve fotoğraflı teslim tutanağı, çıkışta hasar ve depozito tartışmasını büyük ölçüde önler.

• Kefil alınacaksa şekle uyun. Kefilin sorumlu olacağı azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla yazması gerekir (TBK m. 583). Evli kefil için eşin yazılı rızası aranır (TBK m. 584). Bilgisayarla yazılmış "müteselsil kefil" ibaresi geçerli kefalet oluşturmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.02.2019, E. 2017/5234, K. 2019/938).

• Aile konutunu not edin. Konut kiracının aile konutu olacaksa, fesih bildirimi gibi işlemlerde eşin durumu önem kazanır (TBK m. 349).

• Rızaları yazılı alın. Tadilat, alt kira ve devir için verilen izinlerin yazılı olması gerekir; sözlü izin sonradan ispatlanamaz.

• Geçersiz maddelere güvenmeyin. Gecikme cezası ya da "süre sonunda tahliye" gibi maddeler kiraya vereni korumaz; bunun yerine kanunun tanıdığı yolların şartlarını bilmek gerekir.

Bu noktalar sözleşmenin uzunluğundan daha önemlidir. Kiracı açısından sözleşmenin sağladığı korumalar kiracı hakları yazısında, kiraya verenin başvurabileceği tahliye yolları kiracı nasıl çıkarılır rehberinde toplanıyor.

Kira sözleşmesinde tarafların borçları nelerdir?

Kiraya veren taşınmazı kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve öyle bulundurmakla, kiracı kira bedelini ödemek ve taşınmazı özenle kullanmakla yükümlüdür. Sözleşmede yazmasa da kanundan doğan başlıca borçlar şunlardır:

• Kiraya verenin teslim borcu. Kiralanan, kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim edilir ve sözleşme süresince bu durumda bulundurulur (TBK m. 301). Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez.

• Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu. Kiralananda kiracının kusurundan kaynaklanmayan ayıplar varsa kiracı bunların giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını ve zararının karşılanmasını isteyebilir.

• Kiraya verenin vergi ve giderlere katlanma borcu. Aksi kararlaştırılmamışsa kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler kiraya verene aittir (TBK m. 302).

• Kiracının kira ve yan gider borcu. Ödeme günü geçtiği hâlde ödenmeyen kira, otuz günlük yazılı sürenin ardından fesih sebebidir (TBK m. 315).

• Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı borcu. Aykırılık hâlinde kiraya veren en az otuz gün süre içeren yazılı ihtarın ardından sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 316).

• Kiracının temizlik ve bakım borcu. Olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir (TBK m. 317).

• Kiracının ayıpları bildirme ve katlanma borcu. Kiracı, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeden bildirmek ve kiraya verenin onarım çalışmalarına katlanmak zorundadır (TBK m. 318, m. 319).

• Kiracının geri verme borcu. Sözleşme sona erdiğinde kiralanan, teslim alındığı durumda geri verilir (TBK m. 334).

Bu borçları sözleşmeye yeniden yazmak zorunlu değildir; kanun doğrudan uygulanır. Sözleşmede düzenlenmesi gereken, kanunun taraflara bıraktığı konulardır: ödeme günü, yan giderlerin paylaşımı, teslim durumu ve rızaların nasıl verileceği.

Kira sözleşmesi imzalanmadan önce neler kontrol edilmeli?

İmzadan önce yapılacak birkaç kontrol, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkların önemli bir bölümünü önler. Kontrol edilecek noktalar tarafa göre değişir.

Tablonun kiracı sütunundaki son satır özel bir dikkat gerektirir. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir; ancak tarihleri boş bırakılarak imzalanan bir belgenin sonradan geçersizliğini ispatlamak kiracıya düşer.

Kira sözleşmesi kaç yıllık yapılır?

Kanun bir üst ya da alt süre öngörmez; taraflar süreyi serbestçe belirler. Uygulamada konut kiraları çoğunlukla bir yıllık yapılır. Süre dolduğunda kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve bu uzama her yıl tekrarlanır (TBK m. 347/1).

Taraflar süre belirlemeden de sözleşme yapabilir. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 347/2). Bu nedenle süre yazılmaması kiraya verene daha erken bir çıkış imkânı sağlamaz.

Süre seçimi iki konuyu etkiler. Birincisi kira bedelidir: beş yılını dolduran kiracı için kira bedeli mahkemece emsallere göre yeniden belirlenebilir. İkincisi sözleşmeden çıkıştır: kiracı süre dolmadan çıkmak isterse kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak yazısında anlatılan kurallar uygulanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?

Hayır, zorunlu değildir. Kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekle bağlı olmadığından tarafların kendi aralarında imzaladığı yazılı metin yeterlidir. Noterde yapılan ya da noterce onaylanan sözleşmenin yararı ispat ve icra aşamasında ortaya çıkar; imzanın inkâr edilmesi güçleşir. Sözleşmeye kefalet hükmü konulacaksa kefalete özgü şekil şartlarına ayrıca uyulmalıdır.

Kira sözleşmesi yoksa ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?

Hayır, yazılı sözleşmenin bulunmaması kiraya verene tahliye hakkı vermez. Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir ve kiracı aynı korumalardan yararlanır. Kiracının taşınmazda oturması ve düzenli kira ödemesi, kira ilişkisinin varlığını gösteren delillerdir. Yazılı metin olmadığında kira bedeli, başlangıç tarihi ve artış oranı gibi konuların banka kayıtları ve tanıkla ispatlanması gerekir.

Boş kira sözleşmesi örneği nasıl doldurulur?

Önce tarafların kimlik bilgileri ve taşınmazın açık adresi yazılır, ardından başlangıç tarihi, süre, aylık kira bedeli ve ödeme günü girilir. Artış ve depozito maddeleri boş bırakılmamalıdır. Matbu kontratlardaki genel şartları okumadan imzalamak yerine, kanuna aykırı olanların üzerini çizip özel şartlar bölümüne kendi anlaşmanızı yazmanız uyuşmazlığı azaltır. Her sayfa iki tarafça imzalanmalıdır.

Kira sözleşmesi e-Devlet üzerinden yapılabilir mi?

Sözleşmenin geçerliliği şekle bağlı olmadığı için, hangi ortamda yapılırsa yapılsın önemli olan tarafların iradesinin ve sözleşme koşullarının ispatlanabilir olmasıdır. Elektronik ortamda yapılan sözleşmenin bir örneğinin saklanması yeterlidir.

Kira sözleşmesinde damga vergisi ödenir mi?

Kira sözleşmeleri kural olarak damga vergisine tabi kâğıtlardandır; ancak gerçek kişilerin konut olarak kiraladığı taşınmazlara ilişkin sözleşmeler bakımından istisna bulunup bulunmadığı ve güncel oran bu yazının kaynaklarında yer almıyor. İşyeri kira sözleşmesi yapacak tarafların bu yükümlülüğü sözleşme öncesinde mali müşaviriyle değerlendirmesi yerinde olur.

Kira sözleşmesinde kefil olmak ne kadar sorumluluk doğurur?

Kefil, kiracının borcunu ödememesinin sonuçlarından sözleşmede yazılı azami miktara kadar kişisel olarak sorumlu olur. Kefaletin geçerli olması için azami miktarın ve kefalet tarihinin kefilin el yazısıyla yazılması zorunludur; bu şartlar yoksa kefalet geçersizdir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.06.2017, E. 2017/2148, K. 2017/8827). Sözleşme uzadıkça kefilin sorumluluğunun sürüp sürmediği ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar hangi mahkemede görülür?

Kira ilişkisinden doğan bütün davalar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-a). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; bu kural kira bedeli, depozito, tahliye ve tazminat uyuşmazlıklarının hepsini kapsar (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu zorunluluğun dışındadır. Kira bedelinin mahkemece belirlenmesi kira tespit davası yazısında anlatılıyor.

Kısaca

Kira sözleşmesi örneği doldurmak işin kolay kısmıdır; asıl önemli olan hangi maddenin sizi gerçekten koruduğunu, hangisinin kâğıt üzerinde kaldığını bilmektir. Tabloları sözleşmenizi kontrol etmek için kullanabilir, kira hukukuna ilişkin diğer yazılara gayrimenkul hukuku sayfasından ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 12, m. 299, m. 300, m. 302, m. 314, m. 315, m. 321, m. 322, m. 323, m. 334, m. 340, m. 341, m. 342, m. 344, m. 346, m. 347, m. 349, m. 352, m. 354, m. 583, m. 584

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.02.2019, E. 2017/5234, K. 2019/938

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.06.2017, E. 2017/2148, K. 2017/8827

• Nevzat Koç, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2014, C. 1, S. 1, s. 3-35

• M. Murat İnceoğlu, Ece Baş, "Kira Hukukunda Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı", İÜHFM, 2012, C. LXX, S. 2, s. 165-182

• Alper Uyumaz, Hüseyin Bulut, "Kira Sözleşmesinde Kefaletin Güvence Olarak Gösterilmesi", ASBÜHFD, 2023, C. 5, S. 1, s. 37-109

• Ahmet Türkmen, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi", Ankara Barosu Dergisi, 2015/1

• Süleyman Burak Gündoğdu, "Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Uygulaması Üzerine Bazı Düşünceler", NEÜHFD, 2023, C. 6, S. 2, s. 851-880