Taşınmaz alım satımında taraflar, satışın tapuda hemen yapılamadığı durumlarda ileride satış yapılacağını önceden güvence altına almak ister. Bu ihtiyaç, özellikle inşaatı süren konutlarda, kredi onayının beklendiği satışlarda ve kat karşılığı projelerde ortaya çıkar. Ancak taşınmaz satışına ilişkin vaatler, kanunun öngördüğü sıkı şekil kurallarına bağlıdır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin taşınmazı ileride satmayı, diğerinin de satın almayı üstlendiği bir önsözleşmedir. Konunun kritik yanı şekil şartıdır: adi yazılı olarak yapılan bir vaat, tarafların imzası ve bedelin ödenmiş olmasına rağmen tapuda devir talep etme hakkı vermez.

Bu yazıda satış vaadi sözleşmesinin ne olduğu, şekil şartı, tapuya şerhi, tescil davası, zamanaşımı ve geçersiz sözleşmenin sonuçları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Satış vaadi sözleşmesi, ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi yapılmasını borç altına alan önsözleşmedir. Önsözleşme, bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmedir ve tarafları asıl sözleşmeyi yapmaya zorlar.

Satış vaadi mülkiyeti geçirmez. Mülkiyet ancak tapuda resmi senet düzenlenmesi ve tescille el değiştirir; satış vaadi ise alıcıya, satıcıdan bu tescili yapmasını isteme hakkı verir.

Satış vaadi sözleşmesi nedir sorusunun pratik cevabı da budur: alıcıya taşınmazın kendisini değil, taşınmazın devrini talep etme hakkını sağlayan bir güvencedir. Tapuda yapılan asıl satışın aşamaları tapu devri nasıl yapılır yazısında açıklanmıştır.

1.1. Satış Vaadi ile Satış Sözleşmesi Farkı

İki sözleşme sıklıkla karıştırıldığından temel farkların bilinmesi gerekir. Buna göre;

  • satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde yapılır ve mülkiyeti tescille geçirir, satış vaadi ise noterde yapılır ve yalnızca devir borcu doğurur,

  • satış sözleşmesinde tapu harcı ödenir, satış vaadinde noter ücreti ve harçları ödenir,

  • satış sözleşmesinden sonra alıcı malik olur, satış vaadinden sonra ise satıcı malik olmaya devam eder,

gibi farklar bulunduğundan satış vaadi, tapudaki satışın yerini tutan bir işlem olarak değerlendirilmemelidir.

2. Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekil Şartı Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şekil şartı, noterde düzenleme şeklinde yapılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesine göre önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır; Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ise taşınmaz satışını resmi şekle bağlamıştır.

Noterlik Kanunu'nun 60. ve 89. maddeleri, noterlere taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenleme yetkisi vermiştir. Düzenleme şekli, sözleşmenin noter tarafından hazırlanması ve taraflara okunarak imzalatılması anlamına gelir; yalnızca imzaların noterce onaylanması bu şartı karşılamaz.

Bu nedenle noter satış vaadi sözleşmesi, imzası onaylanmış adi bir metinle karıştırılmamalıdır. Uygulamada en sık hata, adi yazılı bir sözleşmenin noterde imza onayı yaptırılarak geçerli hale geldiğinin sanılmasıdır.

3. Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilebilir mi?

Evet, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca şerh verilen satış vaadi, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir.

Şerhin pratik önemi büyüktür. Şerh yoksa satıcı taşınmazı başka birine satarsa, vaat alacaklısı yalnızca satıcıdan tazminat isteyebilir; şerh varsa sonraki alıcı şerhe katlanmak zorundadır ve vaat alacaklısı tescil talebini ileri sürebilir.

Şerhin genel niteliği ve kaldırılması tapuda şerh nedir ve nasıl kaldırılır yazısında açıklanmıştır.

3.1. Noterde Yapılmayan Sözleşmenin Sonucu

Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan bir satış vaadi geçersizdir ve tescil davasına dayanak olamaz. Bu durumda taraflar, birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.

Uygulamada geçersiz sözleşmelerde ödenen bedelin iadesi istendiğinde, bedelin ödendiği tarihteki değeri yerine güncel değerine göre hesaplanması tartışılmaktadır. Bu değerlendirme, somut olayın özelliklerine ve tarafların kusuruna göre yapılır.

Ölçüt

Noterde düzenlenen satış vaadi

Adi yazılı satış vaadi

Geçerlilik

Geçerli

Geçersiz

Tapuya şerh

Mümkün

Mümkün değil

Tescil davası

Açılabilir

Açılamaz

Ödenen bedel

Sözleşmeye göre mahsup edilir

Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade istenir

Tablodan görüldüğü üzere şekil şartı, sözleşmenin bütün sonuçlarını belirlemektedir.

4. Satış Vaadine Dayalı Tescil Davası Nasıl Açılır?

Satıcı vaat ettiği taşınmazın devrini yapmazsa alıcı, tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın adına tescilini mahkemeden isteyebilir. Mahkeme, alıcının kendi borcunu ifa ettiğini veya ifaya hazır olduğunu inceler.

Tescil talebi on yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre kural olarak satış vaadinde kararlaştırılan devir tarihinden itibaren işler; alıcının taşınmazı teslim alarak zilyet olması halinde ise zamanaşımı itirazının dürüstlük kuralına aykırı olabileceği kabul edilmektedir.

Tapu iptali ve tescil davasının genel şartları tapu iptal ve tescil davası yazısında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

4.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Satış vaadine dayalı tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda bu yetki kesindir ve sözleşmeyle değiştirilemez.

Davada alıcının ödemeleri belgelemesi ve kalan bedeli ödemeye hazır olduğunu göstermesi gerekir. Kalan bedel varsa mahkeme, tescil kararını bu bedelin depo edilmesi şartına bağlayabilir.

5. Kat Karşılığı Projelerde Satış Vaadi

Kat karşılığı inşaat projelerinde müteahhidin henüz tescil edilmemiş bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması, çoğunlukla satış vaadi sözleşmesiyle yapılır. Bu satışlarda alıcının hakkı, müteahhidin arsa sahibine karşı hak kazanmasına bağlı olabilir.

Bu nedenle alıcının, müteahhidin kat karşılığı sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini ve sözleşmenin noterde düzenlenip düzenlenmediğini kontrol etmesi önem taşımaktadır. Konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında ele alınmıştır.

5.1. Sözleşmede Bulunması Gereken Hükümler

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlense de içeriğin eksik bırakılması ileride uyuşmazlığa yol açabilir. Buna göre sözleşmede;

  • taşınmazın ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgileri,

  • satış bedeli, ödeme planı ve ödemelerin hangi hesaba yapılacağı,

  • tapuda devrin yapılacağı tarih ve teslim tarihi,

  • gecikme halinde uygulanacak cezai şart ve cayma koşulları,

  • sözleşmenin tapuya şerh edilmesine satıcının izin verdiği,

gibi hususların açıkça düzenlenmesi gerekir. Bu hükümler, tescil davasında mahkemenin tarafların borçlarını değerlendirmesini de kolaylaştırır.

5.2. Ödemelerin Güvenliği

Satış vaadinde bedelin büyük bölümü tapu devrinden önce ödendiğinde, alıcı satıcının borçları nedeniyle taşınmaza haciz konulması riskiyle karşılaşabilir. Şerh bu riski önemli ölçüde azaltır; çünkü şerhten sonra konulan haciz, şerh lehtarının tescil hakkını engellemez.

Bu nedenle ödeme planının şerhin tapuya işlenmesinden sonra başlatılması ve ödemelerin banka kaydıyla yapılması önem taşımaktadır. Taşınmaz üzerinde önceden bulunan kayıtlar ise tapuda şerh nedir ve nasıl kaldırılır yazısında açıklanan takyidat incelemesiyle tespit edilmelidir.

5.3. Ev Alırken Satış Vaadinin Yeri

Satış vaadi, alıcının hemen tapu alamadığı her durumda başvurulabilecek bir araç olsa da taşınmaz alımının genel kontrollerinin yerini tutmaz. İmar, iskân ve takyidat incelemesi gibi adımlar ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazısında sıralanmıştır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Satış vaadi sözleşmesi için noter masrafı ne kadar?

Satış vaadi sözleşmesinin noter masrafı, sözleşmede gösterilen bedele göre hesaplanan nispi harç ve vergiler ile noter ücretinden oluşur ve her yıl güncellenen tarifelere bağlıdır. Bedel yükseldikçe masraf da artar. Tarafların masrafı kimin ödeyeceğini sözleşmede ayrıca kararlaştırması, sonradan doğabilecek tartışmaları önlemektedir.

Satış vaadi sözleşmesinden cayılabilir mi?

Kural olarak hayır, taraflar geçerli bir satış vaadi sözleşmesinden tek taraflı olarak cayamaz. Sözleşmede cayma parası veya cezai şart kararlaştırılmışsa, cayan taraf bu bedeli ödemekle yükümlü olur. Cayma hakkı tanınmamışsa satıcı devirden kaçınırsa alıcı tescil davası, alıcı bedel ödemezse satıcı ifa veya tazminat talebinde bulunabilir.

Satış vaadi sözleşmesi ile ev alan kişi malik olur mu?

Hayır, satış vaadi sözleşmesi alıcıyı malik yapmaz. Mülkiyet ancak tapu müdürlüğünde yapılan satış ve tescille geçer. Alıcı, satış vaadiyle yalnızca satıcıdan devri isteme hakkı kazanır; bu hakkın üçüncü kişilere karşı da korunması için sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ve şerhin süresinin takip edilmesi gerekmektedir.

Satıcı ölürse satış vaadi sözleşmesi geçerli mi?

Evet, satıcının ölümü satış vaadi sözleşmesini sona erdirmez. Satıcının borcu mirasçılarına geçer ve alıcı, devir talebini mirasçılara karşı ileri sürebilir. Mirasçılar devri yapmazsa tescil davası mirasçılara karşı açılır; sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması bu süreçte alıcının konumunu güçlendirmektedir; mirasçıların tespiti için mirasçılık belgesi gerekir.

Satış vaadi sözleşmesi örneği kullanılabilir mi?

Satış vaadi sözleşmesi örneği fikir vermek için incelenebilir; ancak geçerli bir sözleşme için metnin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Örnek metinler taşınmazın niteliği, ödeme planı, teslim tarihi ve cezai şart gibi somut koşulları karşılamayabilir. Bu nedenle örnek, noterle yapılacak görüşmede hangi konuların düzenleneceğini belirlemek için bir kontrol listesi olarak kullanılmalıdır.

7. Sonuç

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 29 ve 237. maddeleri ile Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir. Geçerli bir sözleşme Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesine göre tapuya şerh edilebilir ve satıcı devirden kaçınırsa on yıllık zamanaşımı süresi içinde tescil davası açılabilir.

Şekil şartına uyulmaması veya şerhin konulmaması, ödenen bedele rağmen alıcıyı yalnızca bir alacak hakkıyla baş başa bırakabilir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce şekil ve şerh konusu netleştirilmeli, süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.