İmar Affı Var mı? 2026 Güncel Durum ve Kaçak Yapıların Hukuki Konumu

İmar mevzuatı, yapıların ruhsata ve imar planına uygun olarak inşa edilmesini esas alır. Kural olarak ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar mühürleme, yıkım ve para cezası gibi yaptırımlarla karşılaşır. Ancak Türkiye'de farklı dönemlerde çıkarılan af düzenlemeleri, bu yapıların belirli şartlarla kayıt altına alınmasına imkân tanımıştır.

İmar affı, bu nedenle kaçak yapı sahiplerinin ve bu yapıları satın almayı düşünenlerin en çok merak ettiği konulardan biridir. Konunun kritik yanı, tartışılan bir af ile yürürlükte olan bir af arasındaki farktır: kanun teklifleri ve haberler, Resmi Gazete'de yayımlanmış bir düzenleme olmadıkça hiçbir hak doğurmaz.

Bu yazıda güncel durum, 2018 imar barışı düzenlemesinin kapsamı, yapı kayıt belgesinin sağladığı ve sağlamadığı haklar ve af olmadan kaçak yapının hukuki konumu ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. İmar Affı Var mı?

Bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla yeni bir genel imar affı yürürlükte değildir. Son genel düzenleme 2018 yılında yürürlüğe giren imar barışıdır ve bu düzenlemenin başvuru dönemi sona ermiştir.

Uygulamada imar affı 2022 ve imar affı 2023 gibi aramalar, yeni bir af çıkıp çıkmadığına ilişkin beklentiyi yansıtır. Bu dönemlerde çeşitli açıklamalar ve teklifler gündeme gelmiş olsa da, yeni bir genel başvuru dönemi açan bir kanun yayımlanmamıştır.

Bu nedenle bir yapının "yakında af çıkacak" beklentisiyle satın alınması veya inşa edilmesi önemli bir risk taşır. Hukuken değerlendirilmesi gereken, yalnızca Resmi Gazete'de yayımlanmış ve yürürlüğe girmiş düzenlemelerdir.

2. 2018 İmar Barışı Neleri Kapsıyordu?

2018 imar barışı, İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile düzenlenmiştir. Düzenleme, belirli bir tarihten önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılara, bedel ödenmesi karşılığında yapı kayıt belgesi verilmesini öngörmüştür.

Düzenlemenin temel unsurları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Bedel hesabına bir örnek verilirse; arsa değeri ve yapı maliyeti toplamı 2.000.000 TL olan bir konut için ödenecek tutar 2.000.000 × 0,03 = 60.000 TL olarak hesaplanmıştır. Aynı değerdeki bir işyeri için tutar 2.000.000 × 0,05 = 100.000 TL'dir.

Düzenlemede başvuru dönemi 2018 yılı sonunda, ödeme süreleri ise uzatmalarla birlikte daha sonra sona ermiştir. Bu nedenle bugün yapı kayıt belgesi için yeni bir başvuru yapılamaz.

Düzenleme her yapıyı kapsamamıştır. Kamu ortak kullanım alanlarında, kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında ve bazı korunan alanlarda bulunan yapılar için belge verilmesi sınırlanmıştır. Dolayısıyla eski tarihli bir yapının 2018 öncesinde inşa edilmiş olması, tek başına belge alınabileceği anlamına gelmemiştir.

3. Yapı Kayıt Belgesi Ne Sağlar?

Yapı kayıt belgesi, yapının geçici olarak kullanılmasına ve bazı tapu işlemlerine imkân tanır; yapıyı ruhsatlı hale getirmez. Belge, yapının imar mevzuatına aykırılığı nedeniyle yıkılmasını ve para cezası uygulanmasını kural olarak engeller.

Belgenin sağladığı başlıca imkânlar şunlardır:

• yapının geçici olarak kullanılması,

• elektrik, su ve doğalgaz aboneliği yapılabilmesi,

• şartları varsa kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilmesi,

• yapının yeniden yapılmasına kadar mevcut haliyle korunması.

Ancak belge, yapının depreme dayanıklı olduğunu göstermez ve yapı denetiminden geçtiği anlamına gelmez. Belgenin ayrıntılı sonuçları yapı kayıt belgesi ve imar barışı yazısında açıklanmıştır.

4. Yapı Kayıt Belgeli Yapı Alınır mı?

Yapı kayıt belgeli yapı alınabilir; ancak alıcının belgenin sınırlarını bilmesi gerekir. Belge, yapıya kalıcı bir yasallık kazandırmadığından, yapı yıkılıp yeniden yapılacaksa mevcut imar planına ve ruhsat kurallarına uyulması zorunludur.

Alım öncesinde şu noktaların incelenmesi önem taşır:

• yapı kayıt belgesinin gerçekten o yapıya ve o bağımsız bölüme ait olması,

• belgede beyan edilen alanın fiili durumla uyumlu olması,

• bedelin tamamının ödenmiş olması,

• parselin kamu alanında veya tescil dışı bir yerde bulunup bulunmadığı.

Gerçeğe aykırı beyanla alınmış belgeler iptal edilebilir. Dolayısıyla belgedeki bilgilerin tapu, proje ve fiili durumla karşılaştırılması, alıcı açısından en önemli güvencedir. Kredi kullanılacaksa bankanın yapı kayıt belgeli yapıyı teminat olarak kabul edip etmediği de ayrıca sorulmalıdır; bankaların bu konudaki uygulaması farklılık gösterebilmektedir.

5. İmar Affı Olmadan Kaçak Yapı Ne Olur?

Yapı kayıt belgesi bulunmayan kaçak yapı, İmar Kanunu'nun 32 ve 42. maddelerindeki yaptırımlarla karşı karşıyadır. Bu hükümler, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapının mühürlenmesini, aykırılığın giderilmemesi halinde yıkılmasını ve idari para cezası uygulanmasını öngörür.

İdari yaptırımların yanında Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapan ya da yaptıran kişi bakımından imar kirliliğine neden olma suçunu düzenler. Bu nedenle kaçak yapı, yalnızca idari değil cezai sonuçlar da doğurabilir.

Kaçak yapının sonuçları ve yıkım süreci kaçak yapı cezası ve yıkım yazısında ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Ruhsata aykırılık giderilebilecek nitelikteyse, mevcut mevzuat çerçevesinde yapı ruhsatı alınarak yapının yasal hale getirilmesi de değerlendirilebilir.

6. Yeni Bir İmar Affı Çıkarsa Nelere Dikkat Edilmeli?

Yeni bir imar affı çıkarsa, düzenlemenin kapsam tarihi, başvuru süresi ve hariç tutulan alanlar dikkatle incelenmelidir. Önceki düzenlemelerde kamu alanları, kıyı alanları ve bazı korunan alanlar kapsam dışında bırakılmıştır.

Başvuru süreleri af düzenlemelerinde kural olarak kısa tutulur ve süre geçtikten sonra başvuru yapılamaz. Bu nedenle olası bir düzenlemenin Resmi Gazete'de yayımlandığı tarih ve başvuru süresinin son günü ayrıca takip edilmelidir.

Başka bir ifadeyle af beklentisi, kaçak yapı üzerindeki mevcut yaptırım riskini ortadan kaldırmaz. Özetle yürürlükteki hukuk uygulanır ve af ancak yayımlandığı tarihten itibaren ve öngördüğü şartlarla sonuç doğurur.

7. Sıkça Sorulan Sorular

İmar barışına şimdi başvuru yapılabilir mi?

Hayır, 2018 imar barışı düzenlemesinin başvuru süresi sona erdiğinden bugün yeni başvuru yapılamaz. Süresinde başvurmuş ve bedelin tamamını ödemiş olanların belgeleri geçerliliğini korur. Süresinde başvurmayan yapı sahipleri bakımından ise yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır ve yapı, ruhsata bağlanmadıkça kaçak yapı niteliğini sürdürür.

Yapı kayıt belgesi iptal edilebilir mi?

Evet, yapı kayıt belgesi gerçeğe aykırı beyanla alınmışsa iptal edilebilir. Örneğin yapının kapsam tarihinden sonra yapıldığı veya beyan edilen alanın fiili durumdan küçük gösterildiği anlaşılırsa belge iptal edilebilir. Bu durumda yapı kayıt belgesinin sağladığı koruma ortadan kalkar ve imar mevzuatındaki yaptırımlar yeniden uygulanabilir hale gelir.

Yapı kayıt belgesi olan bina yıkılabilir mi?

Yapı kayıt belgesi, yapının imar mevzuatına aykırılık nedeniyle yıkılmasını kural olarak engeller. Ancak yapı depremde hasar görmüşse, riskli yapı tespit edilmişse veya kentsel dönüşüm kapsamına alınmışsa yıkım farklı mevzuata göre yapılabilir. Belge, yapının can güvenliği bakımından uygun olduğu anlamına gelmez.

Kaçak kat için imar affı çıktı mı?

Hayır, kaçak katlar için de yeni bir imar affı yürürlükte değildir. 2018 düzenlemesi kapsamında süresinde başvuru yapılmış kaçak katlar için yapı kayıt belgesi alınmış olabilir. Belgesi bulunmayan kaçak kat, ruhsata aykırı yapı olarak değerlendirilir ve kat mülkiyetine geçiş ile satış işlemlerinde sorun doğurabilmektedir.

İmar affı için önceden başvuru yapılabilir mi?

Hayır, imar affı için düzenleme yürürlüğe girmeden başvuru yapılamaz. Bir af düzenlemesi, başvuru şartlarını, yetkili kurumu ve süreyi kendisi belirler. Bu nedenle yayımlanmamış bir düzenleme için belge hazırlatmak, ücret ödemek veya ön kayıt yaptırmak hukuki bir hak doğurmaz ve dolandırıcılık riskine açıktır.

8. Sonuç

İmar affı bakımından son genel düzenleme, İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesiyle getirilen 2018 imar barışıdır; başvuru dönemi sona ermiştir ve yazının hazırlandığı tarih itibarıyla yeni bir genel af yürürlükte değildir. Yapı kayıt belgesi geçici kullanım ve bazı tapu işlemleri imkânı sağlar; belgesiz kaçak yapılar ise İmar Kanunu'nun 32 ve 42. maddelerindeki yaptırımlarla karşı karşıyadır.

Af beklentisiyle hareket etmek, mühürleme, yıkım ve para cezası gibi sonuçları ertelemez. Bu nedenle kaçak yapıya ilişkin bir tebligat alındığında veya böyle bir yapı satın alınmadan önce, süreler geçmeden bir gayrimenkul avukatı ile hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.