İmar barışı, 31.12.2017'den önce yapılmış ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılara, süresinde başvurulup bedel ödenmesi şartıyla yapı kayıt belgesi verilmesini sağlayan düzenlemedir. Belge, yapı hakkındaki yıkım kararlarını ve tahsil edilmemiş idari para cezalarını kaldırır. Ancak yapıyı kalıcı olarak imara uygun hâle getirmez ve bina yenilenirken güncel imar kuralları uygulanır.

İmar barışı ve yapı kayıt belgesi nedir?

Yapı kayıt belgesi, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesine göre imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca verilen ve yapının kullanım amacına yönelik olan belgedir. Madde, 11/5/2018 tarihli ve 7143 sayılı Kanunla eklenmiştir.

Belge, afet risklerine hazırlık kapsamında kaçak yapıları kayda almak ve idare ile malik arasındaki uyuşmazlıkları sona erdirmek amacıyla öngörülmüştür. Kanun belgenin "verilebileceğini" düzenler; yani kendiliğinden doğan bir hak değil, şartlara bağlı bir idari belgedir.

İmar barışından kimler yararlanabildi?

İmar barışından yalnızca 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapıların sahipleri yararlanabildi. Başvuru ve ödeme süreleri kanunda ve sonraki Cumhurbaşkanı kararlarında belirlendi:

Konu

Tarih

Dayanak

Yapının tamamlanmış olması gereken son tarih

31/12/2017

3194 sayılı Kanun geçici m. 16

Kanundaki başvuru süresi

31/10/2018

3194 sayılı Kanun geçici m. 16

Kanundaki bedel ödeme süresi

31/12/2018

3194 sayılı Kanun geçici m. 16

Uzatılmış başvuru süresi

15/6/2019

Cumhurbaşkanı kararları

Uzatılmış ödeme süresi (en az yüzde 25 peşin, kalanı taksitle)

31/12/2019

1267 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı

Bu tarihlerden sonra yeni yapı kayıt belgesi başvurusu yapılamaz. Meclise zaman zaman yeni imar barışı teklifleri sunulsa da yürürlüğe girmemiş bir teklife dayanarak işlem yapmak mümkün değildir.

Yapı kayıt belgesi hangi hakları sağlar?

Yapı kayıt belgesinin sağladığı ve sağlamadığı haklar arasındaki fark, belgeli bir taşınmaz alırken ya da kentsel dönüşüme girerken belirleyicidir. Başlıca sonuçlar 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesinde sayılmıştır:

  • Yıkım ve ceza: Yapı hakkında İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

  • Abonelik: Talep hâlinde yapıya geçici olarak su, elektrik ve doğal gaz bağlanabilir (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar m. 6/2).

  • Kat mülkiyeti: Yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda, maliklerin tamamının muvafakatiyle kat mülkiyetine geçilebilir.

  • Kalıcı imar hakkı yoktur: Yapı yenilendiğinde yürürlükteki imar mevzuatına uyulması gerekir; kaçak alan yeni binada kendiliğinden korunmaz.

Değerlendirmemize göre belgeyi bir "iskân" gibi görmek yanlış beklentilere yol açar. Belge yapının mevcut hâliyle kullanılmasına imkân tanır; ruhsat ve yapı kullanma izninin yerine geçen kalıcı bir imar hakkı vermez. Yapı kullanma izninin ne olduğu iskan nedir yazısında anlatılıyor.

Yapı kayıt belgesi hangi durumlarda iptal edilir?

Yapı kayıt belgesi, yapının 31/12/2017'den sonra yapıldığının ya da başvuruda gerçeğe aykırı beyanda bulunulduğunun anlaşılması hâlinde iptal edilir. 6 Şubat 2023 depremlerinden sonra belgelerin idarece yeniden kontrol edildiği ve uygun olmayanların iptal edildiği kamuoyuyla paylaşılmıştır.

Belge iptal edilirse, iptal edilen yıkım kararları ve para cezaları açısından yapı yeniden İmar Kanunu'nun yaptırımlarıyla karşılaşabilir. Kaçak yapıya uygulanan yaptırımlar kaçak yapı cezası ve yıkım kararı yazısında yer alıyor. İptal işlemine karşı tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir (2577 sayılı Kanun m. 7).

Yapı kayıt belgeli bina kentsel dönüşüme girerse ne olur?

Yapı kayıt belgesi, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesine ve kentsel dönüşüme girmesine engel değildir. Kentsel dönüşümde karar ve hak sahipliği, tapudaki arsa paylarına göre belirlenir (6306 sayılı Kanun m. 6/1).

Bu nedenle tapuda ayrı bir arsa payı bulunmayan kaçak kat ya da çatı katı, yeni binada kendiliğinden bağımsız bölüm hakkı doğurmaz; sonucu malikler arasındaki anlaşma belirler. Kentsel dönüşüm sürecinin genel işleyişi kentsel dönüşüm şartları yazısında, tapu tahsis belgeli yapıların durumu tapu tahsis belgesi yazısında anlatılıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra tapu alınmazsa ne olur?

Yapı kayıt belgesi tek başına mülkiyet sağlamaz; yapının bulunduğu arsanın mülkiyeti tapu kaydına göre belirlenir. Belgeyi alan kişi arsada malik değilse belge ona arsa üzerinde mülkiyet hakkı kazandırmaz. Hazine arazisindeki yapılar için ayrıca satın alma imkânı öngörülmüş, ancak bu da süreye ve şartlara bağlanmıştır. Tapu durumu, belgeden bağımsız olarak kontrol edilmelidir.

Yapı kayıt belgeli daire satılabilir mi?

Evet, yapı kayıt belgesi bulunan bağımsız bölüm satılabilir; belge yapı ile birlikte yeni malike geçer. Ancak alıcı, belgenin iptal edilmediğini, yapının hangi kısımlarının belgeye konu olduğunu ve kat mülkiyetine geçilip geçilmediğini tapu ve belediye kayıtlarından kontrol etmelidir. Belge iptal edilirse yaptırımlar yeni malike de yönelebileceği için bu kontrol satıştan önce yapılmalıdır.

Yapı kayıt belgesi olan binada kaçak kat yıkılır mı?

Belge varken, belgeye konu aykırılık için İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları iptal edilir ve yapı mevcut hâliyle kullanılabilir. Ancak belge iptal edilirse ya da bina yenilenirse kaçak kat korunmaz; yeni yapı güncel imar planına göre yapılır. Kentsel dönüşümde kaçak katın akıbeti tapudaki arsa payına ve malikler arasındaki anlaşmaya bağlıdır.

Yapı kayıt belgesi deprem güvenliğini gösterir mi?

Hayır. Yapı kayıt belgesi, yapının mühendislik açısından güvenli olduğunu gösteren bir belge değildir; yalnızca imar mevzuatına aykırılığın kayıt altına alındığını gösterir. Belge sahibi, yapının güvenliğinden sorumlu olmaya devam eder. Binanın deprem riskini öğrenmek için Başkanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmak gerekir.

Yeni bir imar barışı çıktı mı?

Bu yazının hazırlandığı tarihte, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesindeki süreleri yeniden açan yürürlükte bir düzenleme bulunmamaktadır. Meclise yeni imar barışı ya da süre uzatımı içeren teklifler sunulabilir; ancak bir teklif ancak kanunlaşıp Resmî Gazete'de yayımlandıktan sonra uygulanır. Başvuru yapmadan önce güncel mevzuatı kontrol etmek gerekir.

Yapı kayıt belgesine nasıl bakılmalı?

Yapı kayıt belgesi, kaçak yapı için yıkım ve ceza riskini mevcut hâliyle sınırlayan geçici bir çözümdür. Satış ya da kentsel dönüşüm öncesinde belgenin geçerliliğini, kapsadığı alanı ve tapudaki arsa paylarını birlikte kontrol etmek gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

  • 3194 sayılı İmar Kanunu, geçici m. 16

  • 11/5/2018 tarihli ve 7143 sayılı Kanun, m. 16

  • Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar, m. 4, m. 6

  • 30/6/2019 tarihli ve 1267 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı

  • 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 6/1

  • 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, m. 7