Apartman Yöneticisinin Görevleri ve Sorumlulukları

Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortak yerlerin temizliği, bakımı, giderlerin toplanması ve kararların uygulanması, birçok malikin bir arada karar vermesini gerektirir. Kural olarak bu işlerin yürütülmesi kat malikleri kuruluna aittir; ancak kurulun her günlük işte toplanması mümkün olmadığından yönetimin bir kişiye veya kuruluşa verilmesi gerekir. Kanun bu görevi yöneticiye yüklemiştir.

Apartman yöneticisi görevleri kanunda ayrıntılı olarak sayılmıştır ve yönetici bu görevleri yerine getirirken kat maliklerine karşı hesap verme yükümlülüğü altındadır. Konunun kritik yanı sorumluluktur: yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve özenle yönetmediği işlerden doğan zararı ödemek zorunda kalabilir.

Bu yazıda apartman yöneticisinin nasıl seçildiği, görevleri, yetkileri, ücreti, sorumluluğu ve yöneticinin şikayet yolları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Apartman Yöneticisi Kimdir?

Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından seçilen ve ana yapının yönetimini kanun, yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde yürüten gerçek veya tüzel kişidir. Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi veya profesyonel yönetim şirketi de olabilir.

Yönetici, kat malikleri kurulunun yürütme organı niteliğindedir. Kurul kararlarını uygular, günlük işleri yürütür ve yapının üçüncü kişilerle ilişkilerinde kat maliklerini temsil eder.

Kat malikleri kurulunun işleyişi kat malikleri kurulu ve karar yeter sayısı yazısında açıklanmıştır. Yöneticinin yetkileri, kurulun yetkisiyle sınırlıdır.

2. Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Apartman yöneticisi nasıl seçilir sorusunun cevabı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesinde yer alır. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir.

Kanun, bağımsız bölüm sayısı sekiz veya daha fazla olan yapılarda yönetici atanmasını zorunlu tutmuştur. Daha küçük yapılarda kat malikleri yönetimi birlikte yürütebilir; ancak uygulamada küçük yapılarda da yönetici seçilmesi yaygındır.

Resmi apartman yöneticisi nasıl olunur sorusunun cevabı da buradan çıkar: kat malikleri kurulunda usulüne uygun karar alınması ve kararın karar defterine yazılması yeterlidir. Ayrıca bir resmi kuruma kayıt zorunluluğu bulunmaz; ancak yöneticinin vergi ve banka işlemleri için yapı adına vergi kimlik numarası alınması uygulamada gerekli olabilir.

2.1. Kiracı Apartman Yöneticisi Olabilir mi?

Evet, kiracı apartman yöneticisi olabilir. Kanun, yöneticinin kat maliklerinden olmasını şart koşmamış; dışarıdan bir kişinin de yönetici seçilebileceğini kabul etmiştir.

Kiracı yöneticinin görev ve sorumlulukları, kat maliki yöneticiden farklı değildir. Ancak kiracının taşınmazdan ayrılması halinde yeni yönetici seçiminin gecikmeden yapılması önem taşımaktadır.

3. Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yöneticinin görevlerini sayar. Bu görevler bakım ve işletme, mali işler ve kayıt tutma olarak gruplandırılabilir.

3.1. Bakım ve İşletme Görevleri

Yönetici, ana yapının ortak yerlerinin temizliğini, bakımını ve onarımını sağlamakla yükümlüdür. Kalorifer, asansör ve su tesisatı gibi ortak tesislerin işletilmesi, kapıcı ve diğer görevlilerin çalıştırılması da yöneticinin görevidir.

Ayrıca yönetici, kat malikleri kurulunun yapı için zorunlu gördüğü sigortaları yaptırır ve yangına karşı önlemleri alır. Bu görevler, yapının güvenliği bakımından önem taşımaktadır.

3.2. İşletme Projesi ve Mali Görevler

Yönetici, yıllık işletme projesini hazırlar ve kat malikleri kuruluna sunar. İşletme projesi, yapının bir yıllık tahmini giderlerini ve her bağımsız bölümün ödeyeceği payı gösteren bütçedir; tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir.

Yönetici, ortak gider ve avansları kat maliklerinden toplar, ödemeyenlere karşı icra takibi başlatır ve gelir giderleri kayıt altına alır. Aidat paylaşımına ilişkin kurallar aidatı kim öder yazısında açıklanmıştır.

3.3. Kayıt Tutma Görevi

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını karar defterine, gelir ve giderleri ise işletme defterine kaydeder. Bu defterlerin düzenli tutulması, yöneticinin hesap verme yükümlülüğünün temelini oluşturur.

Karar defterinin noter onaylı olması uygulamada tavsiye edilir. Defterler, kat maliklerinin incelemesine açık tutulmalıdır.

4. Apartman Yöneticisinin Sorumluluğu Nedir?

Apartman yöneticisi, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin sorumluluğu hakkında vekalet sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanacağını öngörür.

Buna göre yönetici;

• görevlerini özenle yerine getirmekle,

• kat maliklerine hesap vermekle,

• topladığı paraları yalnızca yapının giderleri için kullanmakla,

• kurul kararlarına aykırı harcama yapmamakla,

yükümlüdür. Bu yükümlülüklere aykırılık halinde yönetici, kat maliklerinin uğradığı zararı tazmin etmek zorunda kalabilir.

4.1. Yöneticinin Yetki Sınırları

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararı olmadan olağan yönetim dışındaki işlemleri yapamaz. Örneğin apartman yöneticisi toplantı yapmadan aidat artırabilir mi sorusunun cevabı hayırdır; aidatın dayanağı olan işletme projesinin kurulda kabul edilmesi gerekir.

Benzer şekilde ortak yerlerde esaslı değişiklik veya büyük harcama gerektiren işler, kurul kararına bağlıdır. Yöneticinin yetkisini aşan işlemleri, kat malikleri bakımından bağlayıcı olmayabilir.

5. Apartman Yöneticisi Maaş Alır mı?

Apartman yöneticisi maaş alır mı sorusunun cevabı, kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır. Kanun yöneticiye kendiliğinden ücret hakkı tanımamış; ücretin kurul kararıyla belirlenmesini öngörmüştür.

Kurul, yöneticiye aylık ücret ödenmesine veya yöneticinin aidattan muaf tutulmasına karar verebilir. Profesyonel yönetim şirketlerinde ise ücret, şirketle yapılan sözleşmeyle belirlenir.

6. Apartman Yöneticisi Nereye Şikayet Edilir?

Apartman yöneticisi nereye şikayet edilir sorusunun cevabı, şikayetin konusuna göre değişir. Görevlerin yerine getirilmemesi veya hesap verilmemesi halinde kat malikleri öncelikle kat malikleri kuruluna başvurabilir ve yöneticinin değiştirilmesini isteyebilir.

Kurul bir karar almazsa kat malikleri sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilir; mahkeme yöneticinin hesap vermesine veya görevden alınmasına karar verebilir. Yöneticinin parayı amacı dışında kullanması gibi durumlarda ise ayrıca cezai sorumluluk gündeme gelebilir.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle mahkemeye başvurulmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekmektedir.

7. Sıkça Sorulan Sorular

Apartman yöneticisi istifa dilekçesini kime verir?

Apartman yöneticisi istifasını kat malikleri kuruluna yazılı olarak bildirir. Uygulamada istifa dilekçesi, kat maliklerine imza karşılığında veya iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edilir ve karar defterine işlenir. Yöneticinin, yeni yönetici seçilene kadar acil işleri yürütmesi ve defterleri ile kasayı tutanakla devretmesi, sonradan doğabilecek sorumluluğu önlemektedir.

Apartman yöneticisi nelerden muaftır?

Kanun apartman yöneticisine kendiliğinden bir muafiyet tanımaz; yönetici de bir kat maliki olarak aidat ve ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri kurulu, yöneticilik hizmetinin karşılığı olarak yöneticiyi aidattan tamamen veya kısmen muaf tutabilir. Bu muafiyetin karar defterine yazılması ve işletme projesinde gösterilmesi gerekmektedir.

Yönetici seçilemezse ne olur?

Kat malikleri kurulu yönetici seçemezse, kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir. Mahkeme, kat maliklerinden birini veya dışarıdan bir kişiyi yönetici olarak atayabilir. Atanan yöneticinin görev ve yetkileri, kurul tarafından seçilen yöneticiyle aynıdır ve kurul daha sonra yeni bir yönetici seçebilir.

Yönetici kat maliklerine hesap vermek zorunda mı?

Evet, yönetici kat maliklerine hesap vermek zorundadır. Kanun, yöneticinin sorumluluğuna vekalet hükümlerinin uygulanacağını öngördüğünden, yönetici yaptığı işlerin ve harcamaların hesabını vermekle yükümlüdür. Hesap verilmezse kat malikleri kurulda yöneticinin ibra edilmemesine karar verebilir veya sulh hukuk mahkemesinden hesap istenmesini talep edebilir.

Yönetici kapıcıyı tek başına işten çıkarabilir mi?

Yönetici, kapıcı ve diğer görevlilerin çalıştırılmasından sorumlu olduğundan olağan yönetim kapsamında işe alma ve işten çıkarma işlemlerini yürütür. Ancak yönetim planında veya kurul kararında farklı bir düzenleme varsa buna uyulmalıdır. İş hukukundan doğan kıdem ve ihbar tazminatı yükümlülükleri ise kat maliklerine ait olduğundan, işlemin usulüne uygun yapılması önem taşımaktadır.

8. Sonuç

Apartman yöneticisi görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34 ila 39. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Yönetici kat malikleri kurulunca bir yıllık süre için seçilir; ortak yerlerin bakımı, işletme projesinin hazırlanması, aidat tahsili ve defterlerin tutulması başlıca görevleridir ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.

Yöneticinin yetkisini aşan işlemleri ve hesap vermemesi, kat malikleri açısından mali kayıplara yol açabilir. Bu nedenle yönetici seçimi ve denetimi usulüne uygun yapılmalı, uyuşmazlık doğduğunda süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.