Aidatı Kim Öder? Kiracı ve Ev Sahibinin Sorumluluğu

Apartman ve sitelerde ortak alanların bakımı, temizliği ve işletilmesi için yapılan harcamalar, kat maliklerinin birlikte katlandığı giderlerdir. Bu giderler uygulamada aidat olarak adlandırılır ve kural olarak yöneticinin hazırladığı işletme projesine göre her bağımsız bölümden aylık olarak tahsil edilir. Ancak daire kiraya verildiğinde, bu ödemeyi kimin yapacağı sorusu kat malikleri ile kiracı arasında sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır.

Aidatı kim öder sorusunun iki ayrı cevabı vardır: biri apartman yönetimine karşı sorumluluğu, diğeri kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşımı ilgilendirir. Konunun kritik yanı, ödenmeyen aidat için aylık gecikme tazminatı işlemesi ve kiracının da sınırlı biçimde takip edilebilmesidir.

Bu yazıda aidat borçlusunun kim olduğu, kiracı ile ev sahibi arasında giderlerin nasıl paylaşıldığı, demirbaş ayrımı ve aidatın ödenmemesinin sonuçları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Aidat Nedir?

Aidat, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir yapıda ortak yerlerin işletilmesi, bakımı ve korunması için kat maliklerinden toplanan ortak gider ve avans payıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda aidat kelimesi geçmez; kanun bu ödemeleri ortak giderler ve avanslar olarak adlandırır.

Ortak giderler iki gruba ayrılır. İlki temizlik, aydınlatma, asansör bakımı ve görevli ücreti gibi düzenli işletme giderleridir; ikincisi ise çatı onarımı, asansör değişimi veya mantolama gibi yapıya kalıcı değer katan demirbaş ve tesis giderleridir.

Bu ayrım, kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşımın temelini oluşturur. Bu nedenle aidat makbuzunda giderlerin kalem kalem gösterilmesi önem taşımaktadır.

2. Aidat Borçlusu Kimdir?

Apartman yönetimine karşı asıl aidat borçlusu kat malikidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa ortak giderlere arsa payı oranında katılır.

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi görevlilerin giderleri ise yönetim planında aksi öngörülmedikçe eşit olarak paylaştırılır. Yönetim planının bu konudaki etkisi yönetim planı nedir ve nasıl değiştirilir yazısında açıklanmıştır.

Apartman aidatını kim öder sorusunda temel kural budur. Kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmasa da ortak giderlere katılmak zorundadır. Bu nedenle boş dairenin aidatını kim öder sorusunun cevabı açıktır: daireyi kimse kullanmasa da aidat kat malikine aittir.

2.1. Kiracının Sorumluluğu

Bağımsız bölüm kiraya verildiğinde kiracı da kat malikiyle birlikte ortak giderlerden müteselsilen sorumlu olur. Müteselsil sorumluluk, alacaklının borcun tamamını borçlulardan dilediğinden isteyebilmesidir; ancak kiracının bu sorumluluğu ödeyeceği kira bedeliyle sınırlıdır.

Kiracı yönetime ödediği aidatı kira bedelinden düşebilir. Başka bir ifadeyle yönetim kiracıdan aidat tahsil ettiğinde, kiracı bu tutarı ev sahibine ödeyeceği kiradan mahsup etme hakkına sahiptir.

2.2. Site Aidatı

Site aidatını kim öder sorusunun cevabı da aynı kurallara bağlıdır. Birden fazla yapıdan oluşan sitelerde ortak giderler, toplu yapı yönetim planına göre bloklar ve bağımsız bölümler arasında paylaştırılır; kiracı ile malik arasındaki ilişki ise apartmandaki kurallarla aynıdır.

3. Kiracı ile Ev Sahibi Arasında Hangi Gider Kime Aittir?

Kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşım, Türk Borçlar Kanunu'nun 317. maddesindeki yan gider kuralına göre yapılır. Kiracı, aksine âdet veya anlaşma yoksa, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderleri ödemekle yükümlüdür; yapının kalıcı değerini artıran giderler ise malike aittir.

Uygulamada bu ayrım genel bir yol göstericidir ve somut olayın özelliklerine göre değişebilir. Örneğin kira sözleşmesinde aidatın tamamının kiraya verene ait olduğu kararlaştırılmışsa, kiracı ödediği işletme giderlerini de kiradan düşebilir.

Bu nedenle kira sözleşmesine aidat ve demirbaş giderlerinin kime ait olduğunu gösteren açık bir hüküm konulması önem taşımaktadır. Kiracının diğer hakları kiracı hakları ve ev sahibinin yapamayacakları yazısında ele alınmıştır.

4. Aidat Ödenmezse Ne Olur?

Ortak gider ve avansını ödemeyen kat maliki veya kiracı, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Yönetici, gecikmeli borç için icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

Kurgusal bir örnekte aylık 3.000 TL aidatı dört ay ödenmeyen bir dairede ana borç 3.000 × 4 = 12.000 TL'dir. İlk ayın aidatı için dört aylık gecikme tazminatı yaklaşık 3.000 × 0,05 × 4 = 600 TL tutar; her ayın aidatı için gecikme ayrıca hesaplandığından toplam tazminat aylara göre ayrı ayrı bulunur.

Aidat alacağı için doğrudan ilamsız icra takibi yapılabilir. Takibe itiraz edilir ve itirazın iptali davası açılmak istenirse, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlık olarak önce arabulucuya başvurulması gerekir; arabulucu süreci kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır.

Dolayısıyla aidat borcunun birikmesi, ana borcun yanında gecikme tazminatı ve takip giderleriyle hızla büyüyen bir yük doğurmaktadır.

4.1. Kiracı Aidatı Ödemezse Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu kararlaştırılmışsa ve kiracı ödemiyorsa, ev sahibi yönetime ödediği tutarı kiracıdan talep edebilir. Aidatın kira sözleşmesinde ödeme borcu olarak yer alması halinde ödenmemesi, kira borcuna benzer şekilde temerrüt sonuçları doğurabilir.

Bu konuda kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi, ödenmeyen tutarın ve ödeme süresinin açıkça bildirilmesi önem taşımaktadır.

5. Aidat Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür?

Aidat uyuşmazlıkları kural olarak önce yönetici ve kat malikleri kurulu düzeyinde, çözülemezse icra takibi veya dava yoluyla giderilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Uyuşmazlık çoğu zaman aidatın tutarından değil, hangi giderin aidata dahil edildiğinden doğar. Bu nedenle işletme projesinin kat malikleri kurulunda kalem kalem görüşülmesi ve toplantı tutanağına yazılması önem taşımaktadır.

5.1. İşletme Projesine İtiraz

Yöneticinin hazırladığı işletme projesi kat malikleri kuruluna sunulur. Kat maliklerine tebliğ edilen işletme projesine yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve ilamsız icra takibine dayanak teşkil eden belge niteliği kazanır.

Projeye itiraz eden kat maliki, itiraz gerekçesini yazılı olarak bildirmelidir. Kurul toplantısının usulü kat malikleri kurulu ve karar yeter sayısı yazısında ele alınmıştır.

5.2. Kiracının Yönetime Karşı Hakları

Kiracı, aidat ödeyen bir kullanıcı olarak ortak yerlerin kullanımına ilişkin kararlardan doğrudan etkilenir. Kat malikleri kurulunun ısınma, soğutma ve ortak yerlerin kullanımına ilişkin toplantılarına katılma ve oy kullanma hakkı, kat malikinin yerine kiracıya ait olabilir.

Kiracı ayrıca ödediği aidatın dökümünü yöneticiden isteyebilir. Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü apartman yöneticisinin görevleri yazısında açıklanmıştır.

5.3. Sözleşmeye Konulabilecek Hükümler

Aidat uyuşmazlıklarını önlemenin en etkili yolu, kira sözleşmesine giderlerin paylaşımını gösteren açık hükümler konulmasıdır. Buna göre sözleşmede;

• aidatın kira bedeline dahil olup olmadığı,

• demirbaş ve olağanüstü giderlerin kime ait olduğu,

• aidat artışlarının kiracıya nasıl yansıtılacağı,

• kiracının yönetime ödediği tutarı kiradan mahsup usulü,

gibi konuların düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin genel içeriği kira sözleşmesi örneği nasıl yapılır yazısında açıklanmıştır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı aidat öder mi?

Evet, kiracı kural olarak işletme giderlerinden oluşan aidatı ödemekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderleri kiracıya yükler ve Kat Mülkiyeti Kanunu yönetime karşı kiracıyı kira bedeliyle sınırlı olarak sorumlu tutar. Demirbaş ve tesis giderleri ise sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça ev sahibine aittir.

Apartman yöneticisi aidat öder mi?

Evet, apartman yöneticisi de bir kat maliki olarak aidat ödemekle yükümlüdür. Kanun yöneticiye kendiliğinden bir muafiyet tanımaz. Kat malikleri kurulu, yöneticiye ücret ödenmesine veya aidattan muaf tutulmasına karar verebilir; bu karar yöneticilik hizmetinin karşılığı niteliğindedir ve toplantı tutanağıyla belgelenmelidir; kurul kararı yoksa yönetici aidatını diğer maliklerle aynı esasla öder.

Aidat artışı için toplantı yapılması gerekir mi?

Evet, aidatın dayanağı olan işletme projesinin kat malikleri kurulunda kabul edilmesi gerekir. Yönetici kurulun onayı olmadan aidatı tek başına artıramaz. Onaylanan işletme projesine karşı yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve kesinleşmiş projeye dayanan aidat alacağı için ilamsız icra takibi daha güçlü bir dayanak kazanır.

Kiracı demirbaş ödedi, kiradan düşebilir mi?

Evet, kiracı ev sahibine ait olan demirbaş veya tesis giderini yönetime ödemişse, bu tutarı ev sahibinden talep edebilir veya kira bedelinden düşebilir. Mahsup yapmadan önce ödemenin makbuzla belgelenmesi ve ev sahibine yazılı bildirim yapılması, sonradan eksik kira ödemesi iddiasıyla karşılaşma riskini azaltır.

Eski aidat borcunu yeni malik öder mi?

Yeni malik, satın aldığı bağımsız bölümün devirden önceki aidat borcundan kural olarak kişisel olarak sorumlu değildir; borç eski malike aittir. Ancak diğer kat maliklerinin aidat alacakları için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı tescil ettirmesi mümkündür. Bu nedenle satış öncesinde yönetimden borçsuzluk yazısı alınması önem taşımaktadır.

7. Sonuç

Aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20 ve 22. maddeleri ile Türk Borçlar Kanunu'nun 317. maddesi birlikte değerlendirilerek paylaştırılır. Yönetim karşısında asıl borçlu kat malikidir ve kiracı kira bedeliyle sınırlı olarak sorumludur; kiracı ile ev sahibi arasında ise işletme giderleri kiracıya, demirbaş ve tesis giderleri ev sahibine aittir.

Ödenmeyen aidata aylık yüzde 5 gecikme tazminatı işlemesi ve icra takibine konu olması, borcun kısa sürede büyümesine neden olmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesi imzalanırken giderlerin paylaşımı açıkça yazılmalı ve uyuşmazlık doğduğunda süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.