Kat Malikleri Kurulu: Toplantı Usulü ve Karar Yeter Sayısı

Kat mülkiyetine tabi bir yapıda bağımsız bölümler ayrı ayrı maliklere aittir; ancak çatı, merdiven, asansör ve bahçe gibi ortak yerler herkesin ortak kullanımındadır. Kural olarak ortak yerlerin yönetimi, bütün kat maliklerinin birlikte vereceği kararlarla yürütülür. Bu kararların alındığı organ, kat malikleri kuruludur.

Kat malikleri kurulu, yapının en yetkili karar organıdır ve aldığı kararlar toplantıya katılmayan malikleri de bağlar. Konunun kritik yanı usuldür: çağrı süresine uyulmadan yapılan bir toplantıda veya yeterli çoğunluk sağlanmadan alınan bir kararda, kararın iptali için yalnızca bir aylık bir süre bulunur.

Bu yazıda kat malikleri kurulunun ne olduğu, nasıl toplandığı, toplantı ve karar yeter sayıları, vekaletle temsil ve kararların iptali ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Kat malikleri kurulu, kat mülkiyetine tabi bir yapıdaki bütün kat maliklerinden oluşan ve ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin kararları alan organdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesi, ana gayrimenkulün bu kurul tarafından yönetileceğini öngörür.

Kat malikleri kurulu kimlerden oluşur sorusunun cevabı, yapıdaki bütün bağımsız bölüm malikleridir. Kat irtifakı kurulmuş yapılarda, yapı kullanılmaya başlandıktan sonra kat irtifakı sahipleri de kurulun üyesidir.

Kiracılar kural olarak kurulun üyesi değildir. Ancak ısınma, soğutma ve ortak yerlerin kullanımı gibi kiracıyı doğrudan ilgilendiren konularda, kat maliki yerine kiracının oy kullanabilmesine imkân tanınmıştır.

2. Kurul Nasıl Toplanır?

Uygulamada apartman toplantısı olarak bilinen kurul toplantısı, kanundaki usule bağlıdır. Kat malikleri kurulu, yönetim planında belirtilen dönemlerde ve yılda en az bir defa olağan toplantı yapar. Ayrıca gerekli hallerde yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri tarafından olağanüstü toplantıya çağrılabilir.

Toplantı süreci kural olarak şu adımlarla işler:

1. toplantının yeri, tarihi, saati ve gündemi belirlenir,

2. çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce kat maliklerine imza karşılığında veya iadeli taahhütlü mektupla bildirilir,

3. ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının tarihi de çağrıda gösterilir,

4. toplantı yapılır, kararlar alınır ve karar defterine yazılarak katılanlarca imzalanır,

5. toplantıya katılmayan kat maliklerine alınan kararlar bildirilir.

Kat malikleri kurulu gündeme madde eklenmesi konusu da uygulamada sık tartışılır. Gündemde bulunmayan konularda karar alınabilmesi için, toplantıda kat maliklerinin gündemin değiştirilmesi konusunda kanunda aranan çoğunluğu sağlaması gerekir; aksi halde gündem dışı kararlar iptal riski taşır.

3. Kurul Hangi Çoğunlukla Karar Alır?

Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve kural olarak oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda bu yeter sayı sağlanamazsa, kanunda öngörülen usulle ikinci toplantı yapılır.

Bazı kararlar ise kanun gereği daha yüksek çoğunlukları gerektirir. Aşağıdaki tablo, uygulamada sık karşılaşılan kararlar için yeter sayıları göstermektedir.

Tablodan görüldüğü üzere kararın niteliği, gereken çoğunluğu belirler. Yönetim planı değişikliği yönetim planı nedir ve nasıl değiştirilir, dış cephe değişikliği ise balkon kapatma ve kat malikleri izni yazısında ayrıca ele alınmıştır.

3.1. Oy Hakkı ve Vekaletle Temsil

Her kat maliki, bağımsız bölüm başına bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan bir kat malikinin oyları ise bütün oyların üçte birini geçemez.

Kat maliki toplantıya yazılı vekaletname vererek bir temsilci aracılığıyla katılabilir. Kanun, bir kimsenin toplantıda ancak bir kat malikini temsil edebileceğini öngörerek oyların tek elde toplanmasını sınırlamıştır.

Bu kurallar, büyük paya sahip maliklerin kurul kararlarına tek başına hükmetmesini önlemeye yöneliktir. Dolayısıyla vekaletle katılım yoğun olan toplantılarda temsil sınırının kontrol edilmesi önem taşımaktadır.

4. Kurul Kararı Nasıl İptal Edilir?

Kat malikleri kurulu kararının iptali için, kararlara katılmayan veya aykırı oy veren kat maliki sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca dava, toplantıya katılan malik için karar tarihinden, katılmayan malik için kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Süre geçtikten sonra karar, usule aykırı alınmış olsa bile kural olarak kesinleşir.

Bununla birlikte kanunun emredici hükümlerine açıkça aykırı olan veya hiç toplantı yapılmadan alınmış gibi gösterilen kararlar için yokluk veya kesin hükümsüzlük tartışması gündeme gelebilir. Bu durumda süre sınırlaması farklı değerlendirilebilir; somut olayın özelliklerine göre inceleme yapılması gerekir.

4.1. İptal Sebepleri

Uygulamada kurul kararlarının iptaline yol açan başlıca sebepler şunlardır. Örneğin;

• toplantıya çağrının on beş günlük süreye uyulmadan veya usulsüz yapılması,

• toplantı veya karar yeter sayısının sağlanmaması,

• gündemde bulunmayan bir konuda karar alınması,

• kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olması,

• vekaletle temsil sınırının aşılması,

gibi durumlarda kararın iptali talep edilebilir. İptal davası açılmadan önce, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlık olarak arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

5. Kurulun Yöneticiyle İlişkisi

Kurul yöneticiyi seçer, denetler ve gerektiğinde görevden alır. Yönetici ise kurul kararlarını uygulayan yürütme organıdır.

Yöneticinin yetkisini aşan işlemleri, kurul kararıyla onaylanmadıkça kat maliklerini bağlamayabilir. Yöneticinin görev ve sorumlulukları apartman yöneticisinin görevleri yazısında açıklanmıştır.

Kurul ayrıca yönetici hesaplarını denetlemek için bir denetçi seçebilir. Denetçinin raporu, yöneticinin ibra edilip edilmeyeceğine ilişkin karar için önemli bir dayanaktır.

4.2. Karar Defteri

Kurul kararları, karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır. Karar defteri, kararların varlığının ve içeriğinin temel ispat aracıdır.

Uygulamada karar defterinin sayfalarının noter onaylı olması tavsiye edilir. Böylece sonradan sayfa eklenmesi veya çıkarılması gibi tartışmaların önüne geçilir.

Defterde kararın tarihi, katılan malikler, oy dağılımı ve karar metni açıkça gösterilmelidir. Eksik tutulan bir defter, kararın varlığının veya çoğunluğun ispatını zorlaştırabilir.

4.3. İptal Davasında Arabuluculuk

Kurul kararının iptali için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde geçen süre, iptal davası için öngörülen bir aylık sürenin hesabında dikkate alınmaz.

Bununla birlikte başvurunun sürenin son günlerine bırakılmaması, hesap tartışmalarını önler. Arabuluculuk sürecinin işleyişi kira uyuşmazlığında zorunlu arabuluculuk yazısında anlatılmış olup aynı kurallar kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında da uygulanır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu kararı tebliğ edilmek zorunda mı?

Evet, toplantıya katılmayan kat maliklerine alınan kararların bildirilmesi gerekir. Bildirim, kararın öğrenildiği tarihi belirlediği için iptal davası süresinin başlangıcı bakımından önem taşır. Kararın imza karşılığında veya iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edilmesi, ileride sürenin hesabında doğabilecek tartışmaları önlemekte ve yöneticinin sorumluluğunu da azaltmaktadır.

Kiracı apartman toplantısında oy kullanabilir mi?

Kiracı kural olarak kurulun üyesi değildir ve genel konularda oy kullanamaz. Ancak ısınma, soğutma ve ortak yerlerin kullanımı gibi kiracıyı doğrudan ilgilendiren konularda kat malikinin yerine kiracı oy kullanabilir. Kat maliki, diğer konularda da kiracısını yazılı vekaletname ile temsilci olarak toplantıya gönderebilmektedir.

Olağan toplantı yapılmazsa ne olur?

Yönetim planında belirtilen dönemde olağan toplantı yapılmazsa, kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantıya çağrı yapabilir. Toplantı yine de yapılamazsa kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak gerekli kararların alınmasını veya yönetici atanmasını isteyebilir. Toplantı yapılmaması, işletme projesinin kesinleşmesini ve aidat tahsilini de zorlaştırır.

Kat malikleri kurulu kararı herkesi bağlar mı?

Evet, usulüne uygun alınan kurul kararları, toplantıya katılmayan veya aykırı oy veren kat maliklerini de bağlar. Kararlar, bağımsız bölümü sonradan edinen malikleri ve bağımsız bölümü kullanan kiracıları da etkiler. Karara itiraz eden malikin yapabileceği şey, bir aylık süre içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açmaktır.

Online kat malikleri toplantısı yapılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu toplantının fiziki olarak yapılmasını esas alan bir düzenleme içerir ve çevrim içi toplantıyı açıkça düzenlememiştir. Bu nedenle çevrim içi toplantıda alınan kararların geçerliliği tartışmalı olabilir. Yönetim planında bu konuda bir hüküm yoksa, önemli kararların fiziki toplantıda alınması ve karar defterine imzalarla işlenmesi daha güvenli bir yol olarak görülmektedir.

7. Sonuç

Kurul, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27 ila 33. maddeleri arasında düzenlenen ve kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanan karar organıdır. Olağan kararlar oy çokluğuyla, yönetim planı ve dış cephe değişiklikleri beşte dört çoğunlukla alınır; vekaletle temsilde bir kişi yalnızca bir kat malikini temsil edebilir.

Usule aykırı kararlara karşı iptal davasının bir aylık hak düşürücü süreye tabi olması, kat maliklerinin kararları yakından takip etmesini gerektirir. Bu nedenle toplantı çağrıları ve kararlar dikkatle incelenmeli, süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.