Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payının bir kısmını devretmeyi, müteahhidin de karşılığında bina yapıp arsa sahibine bağımsız bölüm teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmazsa geçersizdir. Müteahhide tapu devri, kural olarak tamamladığı iş oranında yapılır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Bu sözleşme, bir yanda eser sözleşmesinin, diğer yanda taşınmaz satış vaadinin unsurlarını taşıyan karma bir sözleşmedir. Uygulamada "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" adıyla da anılır.

Sözleşme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) ayrıca düzenlenmemiştir; müteahhidin inşaat borcuna eser sözleşmesi hükümleri (TBK m. 470-486), arsa sahibinin pay devri borcuna taşınmaz satışına ilişkin hükümler uygulanır. Eser sözleşmesinin genel kuralları eser sözleşmesi nedir yazısında anlatılıyor.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılmalı?

Evet. Sözleşme arsa payının devrini vaat ettiği için resmî şekle bağlıdır; noterde düzenleme şeklinde ya da tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılmalıdır (4721 sayılı TMK m. 706, TBK m. 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26, 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60). Taraflarca hazırlanan metnin noterde yalnızca imzalarının onaylatılması bu şartı karşılamaz.

Şekle uygun yapılmayan sözleşme geçersizdir ve taraflara kural olarak tapu devri ya da tescil isteme hakkı vermez. Noterde düzenlenen sözleşmeden doğan haklar, taraflardan birinin istemiyle tapuya şerh verilebilir (Tapu Kanunu m. 26). Şerh, arsanın sözleşmeden habersiz üçüncü kişilere devrine karşı koruma sağlar.

Tarafların borçları nelerdir?

Sözleşmede iki tarafın borcu birbirine bağlıdır. Bir tarafın edimini ifa etmemesi, diğer tarafın kendi edimini geri tutmasına imkân verebilir (TBK m. 97).

Taraf

Temel borç

Yan borçlar

Dayanak

Arsa sahibi

Kararlaştırılan arsa paylarını müteahhide devretmek

Ruhsat için gerekli muvafakatleri vermek, arsayı teslim etmek

TMK m. 706, TBK m. 237

Müteahhit

Binayı projeye ve sözleşmeye uygun yapıp teslim etmek

Özen ve sadakat, ayıptan sorumluluk, yapı kullanma izni almak

TBK m. 470, 471, 474-478

Yapı kullanma izninin hangi tarafça alınacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Konu iskan nedir, nasıl alınır yazısında anlatılıyor.

Müteahhide tapu ne zaman devredilir?

Tapu devri zamanını öncelikle sözleşme belirler. Sözleşmede hüküm yoksa müteahhit, kural olarak edimini yerine getirdiği oranda arsa payı isteyebilir; uygulamada bu kabul Yargıtay kararlarında da yer alır.

Arsa sahibini koruyan yöntem, devri inşaatın belirli aşamalarına bağlayan kademeli bir plandır. Örnek bir plan şöyle kurulabilir:

  1. Ruhsat alındığında müteahhit payının sınırlı bir kısmı devredilir.

  2. Kaba inşaat bittiğinde ikinci kısım devredilir.

  3. Arsa sahibinin bağımsız bölümleri eksiksiz teslim edildiğinde ve yapı kullanma izni alındığında kalan pay devredilir.

Devri yapılmayan payı isteyen müteahhit, şartları gerçekleşmişse tapu iptali ve tescil davası açabilir; arsa sahibinin tapuyu vermediği durumlar müteahhit tapuyu vermiyor yazısında ele alınıyor. Davanın genel kuralları tapu iptal ve tescil davası yazısında yer alıyor.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl feshedilir?

Sona erme yolu, müteahhidin hangi aşamada ve ne ölçüde borcunu yerine getirmediğine göre değişir. Başlıca yollar şunlardır:

  • İşe zamanında başlamama: Müteahhit işe zamanında başlamaz ya da işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirirse, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m. 473/1).

  • Temerrüt: Müteahhit borcunu ifa etmezse, uygun süre verildikten sonra ifa ve gecikme tazminatı, ifadan vazgeçip tazminat ya da sözleşmeden dönme seçeneklerinden biri kullanılabilir (TBK m. 125).

  • İş sahibinin dönmesi: İş sahibi, eser tamamlanmadan önce müteahhidin yaptığı işin karşılığını ve tam zararını ödeyerek sözleşmeden dönebilir (TBK m. 484).

  • Kentsel dönüşümde özel fesih: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş altı ay durursa salt çoğunlukla fesih yoluna gidilir; ayrıntılar kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi yazısında.

Sözleşmeden dönme kural olarak geriye etkilidir ve devredilen tapuların iadesini gündeme getirir. İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, uygulamada fesih ileriye etkili kabul edilir ve müteahhide yaptığı işin karşılığı bırakılır. Değerlendirmemize göre fesih bildirimi öncesinde inşaatın seviyesini delil tespitiyle belgelemek, sonraki davada bu ayrımın yapılmasını kolaylaştırır.

Teslimden sonra ortaya çıkan eksik ve ayıplar için müteahhidin ayıplı işten sorumluluğu, sözleşmeye yazılması gereken maddeler için kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği yazılarına bakabilirsiniz. Ruhsatsız ya da projeye aykırı yapılan inşaatların idari sonuçları kaçak yapı cezası yazısında anlatılıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı sözleşmede arsa sahiplerinin hepsinin imzası gerekir mi?

Genel hükümlere göre paylı mülkiyetteki bir arsanın tamamı üzerinde inşaat yapılması ve payların devri için bütün paydaşların sözleşmeye katılması gerekir. Paydaşlardan biri katılmazsa sözleşme onun payını bağlamaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda ise hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilir ve katılmayanların payları Kanun'daki usulle satılabilir.

Müteahhit iflas ederse arsa sahibi ne yapar?

Müteahhidin iflası, sözleşmenin tarafını değiştirmez; iflas idaresi işi devam ettirip ettirmeyeceğine karar verir. Devam edilmezse arsa sahibi sözleşmeden dönerek henüz devretmediği payları elinde tutabilir ve devredilmiş paylar için iflas masasına başvurur. Kademeli tapu devri ve bina tamamlama sigortası, iflas riskine karşı arsa sahibinin en etkili güvenceleridir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde KDV ve harç kime aittir?

Vergi ve harçların kime ait olacağı öncelikle sözleşmeyle belirlenir. Sözleşmede hüküm yoksa her işlem kendi vergi mevzuatına göre değerlendirilir; örneğin tapu harcı kural olarak devreden ve devralan tarafından ödenir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projelerinde ilk satış, devir ve tescil işlemleri tapu ve noter harcından istisnadır.

Sözleşmeye cezai şart konulabilir mi?

Evet. Taraflar, gecikme ya da hiç ifa etmeme hâlinde ödenecek bir cezai şart kararlaştırabilir. Cezai şart ifayla birlikte isteniyorsa, alacaklının ifayı kabul ederken cezai şart hakkını saklı tuttuğunu açıkça bildirmesi gerekir; aksi hâlde bu haktan vazgeçmiş sayılabilir. Hâkim, aşırı gördüğü cezai şartı kendiliğinden indirebilir.

Müteahhit sözleşmeyi başka bir müteahhide devredebilir mi?

Sözleşmenin devri, kural olarak arsa sahibinin rızasına bağlıdır. Müteahhidin işi bizzat yapma ya da kendi yönetimi altında yaptırma yükümlülüğü bulunduğundan, rıza olmadan yapılan devir arsa sahibini bağlamaz. Müteahhidin bağımsız bölüm alacağını üçüncü kişilere devretmesi ise ayrı bir konudur ve alacağın devri hükümlerine tabidir.

Sözleşmenin en kritik noktası hangisi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde geçerlilik noterde düzenleme şekline, güvenlik ise tapu devrinin inşaat seviyesine bağlanmasına dayanır. Bu iki noktanın doğru kurulması, gecikme ve fesih hâlinde arsa sahibinin elinde tutabileceği payı belirler.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 97, 125, 237, 470, 471, 473, 474-478, 484

  • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 706

  • 2644 sayılı Tapu Kanunu, m. 26

  • 1512 sayılı Noterlik Kanunu, m. 60

  • 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 6/14