Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma işlemi yapmadan özel mülkiyetteki taşınmazı fiilen kullanması veya imar planıyla kullanılamaz hale getirmesidir. Malik, bedel davası veya elatmanın önlenmesi davası açabilir. Yazıda türler, şartlar, bedel, görevli mahkeme ve süreler açıklanmaktadır.
Anayasa, kamulaştırmanın ancak kamu yararı bulunması ve gerçek karşılığın peşin ödenmesi şartıyla yapılabileceğini öngörür. Kural olarak idare, bir taşınmaza ihtiyaç duyduğunda Kamulaştırma Kanunu'ndaki usulü izleyerek bedeli öder ve ardından taşınmazı kullanır. Ancak uygulamada idareler, bu usulü işletmeden özel mülkiyetteki taşınmazlara yol, okul veya altyapı tesisi yapabilmektedir.
Kamulaştırmasız el atma, bu durumun hukuki adıdır ve malik açısından taşınmazın kullanımını bedel almadan kaybetmesi anlamına gelir. Konunun kritik yanı, malikin hangi davayı hangi mahkemede açacağının el atmanın türüne göre değişmesi ve bedelin belirlenmesinde esas alınan tarihin malikin alacağını doğrudan etkilemesidir.
Bu yazıda kamulaştırmasız el atmanın ne olduğu, fiili ve hukuki el atma farkı, dava türleri, görevli mahkeme, bedelin belirlenmesi, zamanaşımı ve ecrimisil ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
1. Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma işlemi yapmadan ve bedel ödemeden özel mülkiyetteki bir taşınmazı kamu hizmetine özgülemesi veya kullanılamaz hale getirmesidir. Bu durum, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 46. maddesindeki bedelin peşin ödenmesi ilkesine aykırıdır.
Uygulamada en sık görülen örnekler; özel bir arazinin üzerinden yol geçirilmesi, taşınmaza su deposu, trafo veya okul yapılması ve imar planında park veya yol olarak ayrılan bir arsanın yıllarca kamulaştırılmamasıdır. Bu durumların hepsinde malik, tapuda malik görünmesine rağmen taşınmazını kullanamaz.
Bu durum, idarenin taşınmazın mülkiyetini kazandığı anlamına gelmez. Tapu malik adına kalmaya devam eder ve malik, dava yoluyla ya bedel ya da el atmanın sona ermesini isteyebilir.
2. Fiili ve Hukuki El Atma Arasındaki Fark Nedir?
Fiili el atma, idarenin taşınmaz üzerinde fiziksel olarak yapı veya tesis inşa etmesi ya da taşınmazı fiilen kullanmasıdır. Hukuki el atma ise, taşınmaza fiziksel olarak dokunulmadan imar planıyla kamu hizmetine ayrılması ve uzun süre kamulaştırılmayarak malikin tasarruf yetkisinin kısıtlanmasıdır.
Ölçüt | Fiili el atma | Hukuki el atma |
|---|---|---|
Niteliği | Taşınmaz fiilen kullanılıyor | Taşınmaz imar planıyla kamu alanına ayrılmış |
Örnek | Arazi üzerinden yol geçirilmesi | Arsanın planda park olarak gösterilmesi |
Ek şart | Fiili kullanımın varlığı | Planın yürürlüğe girmesinden sonra kanunda öngörülen sürenin geçmesi |
Dayanak | Genel hükümler ve Kamulaştırma Kanunu | Kamulaştırma Kanunu geçici m. 6 ve İmar Kanunu |
Kamulaştırma Kanunu'nun geçici 6. maddesi, kamulaştırmasız el atma davalarına ilişkin özel kurallar getirmiştir. Hukuki el atmada, kural olarak imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırma yapılmamış olması aranır.
Bu ayrım önem taşır; çünkü fiili el atmada dava doğrudan açılabilirken, hukuki el atmada sürenin dolması ve plan kararının hâlâ yürürlükte olması gerekir. Taşınmazın plandaki durumu imar durumu belgesiyle tespit edilebilir.
3. Kamulaştırmasız El Atma Davası Nasıl Açılır?
El atma davası, malik tarafından el atan idareye karşı açılır. Malik, dava türünü kendi talebine göre seçer.
Buna göre malik;
taşınmazın bedelinin ödenmesini ve karşılığında mülkiyetin idareye geçirilmesini isteyen bedel davası,
el atmanın sona erdirilmesini ve taşınmazın eski haline getirilmesini isteyen elatmanın önlenmesi davası,
el atma süresince taşınmazdan yararlanamamanın karşılığını isteyen ecrimisil davası,
gibi davalardan birini veya uygun olanları birlikte açabilir.
Fiili el atmada dava kural olarak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Hukuki el atmada ise görevli yargı yerine ilişkin düzenleme ve içtihat değişikliklere uğramış olup, bazı durumlarda idari yargı görevli kabul edilmektedir; bu nedenle dava açılmadan önce güncel durum ayrıca kontrol edilmelidir.
Davada malik, tapu kaydını, el atmanın varlığını ve kapsamını ispat etmelidir. Mahkeme keşif yaparak el atılan alanı fen bilirkişisine ölçtürür ve değer bilirkişisine bedeli hesaplatır.
4. Kamulaştırmasız El Atmada Bedel Nasıl Belirlenir?
El atmada bedel, Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesindeki ölçütler kıyasen uygulanarak belirlenir. Bedelin hesaplanmasında kural olarak dava tarihindeki değer esas alınır.
Bir örnek üzerinden hesaplama şu şekildedir: 2.000 m² büyüklüğündeki bir tarlanın 300 m²'lik kısmından yol geçirilmiş ve dava tarihinde metrekare değeri 500 TL olarak belirlenmiş olsun. Bedel 300 × 500 = 150.000 TL olarak hesaplanır; yol nedeniyle kalan 1.700 m²'lik kısım değer kaybına uğramışsa bu kayıp ayrıca eklenebilir.
Bedel kesinleştikten ve ödendikten sonra el atılan kısım idare adına tescil edilir. Bedelin belirlenmesinde izlenen yöntem ve itiraz yolları, olağan kamulaştırmadaki usule büyük ölçüde benzer; ayrıntılar kamulaştırma bedeline itiraz yazısında açıklanmıştır.
Dava sürerken taşınmazın değeri arttığında, dava tarihinin esas alınması malik aleyhine sonuç doğurabilir. Dolayısıyla el atma öğrenildiğinde davanın gecikmeden açılması, bedelin güncel değere yakın belirlenmesini sağlar.
5. Kamulaştırmasız El Atma Davasında Zamanaşımı Var mı?
Fiili el atmada bedel ve elatmanın önlenmesi davaları, kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Malik, tapu kaydı devam ettiği sürece dava açabilir.
Ancak geçmişe yönelik ecrimisil talepleri süreye bağlıdır ve kural olarak dava tarihinden geriye doğru sınırlı bir dönem için istenebilir. Hukuki el atmada ise davanın açılabilmesi için kanundaki sürenin geçmesi şartı aranır.
Bunun yanında idarenin el atma sonrasında taşınmazı olağan kamulaştırma usulüyle kamulaştırmaya başlaması, malikin açacağı davanın türünü etkileyebilir. Bu nedenle idareden gelen her tebligat dikkatle incelenmeli ve dava türü buna göre belirlenmelidir.
Malikin, el atmanın başladığı tarihi gösteren belgeleri saklaması da önem taşır. Fotoğraflar, idareye yapılan başvurular, komşuların beyanları ve uydu görüntüleri, hem el atmanın varlığının hem de ecrimisil döneminin ispatında kullanılabilir. Delil tespiti yoluyla mahkemeden keşif istenmesi de, özellikle yapılaşma devam ederken mevcut durumun belgelenmesini sağlar.
6. Ecrimisil Talep Edilebilir mi?
Evet, el atmada malik, el atma süresince taşınmazdan yararlanamamasının karşılığı olarak ecrimisil talep edebilir. Ecrimisil, kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir.
Ecrimisil, bedel davasıyla birlikte veya ayrı bir dava olarak talep edilebilir. Ecrimisilin hesaplanma yöntemi ecrimisil nedir yazısında açıklanmıştır.
Bedel davası sonucunda mülkiyet idareye geçtiğinde, bu tarihten sonrası için ecrimisil istenemez. Özetle ecrimisil, el atmanın başladığı tarih ile bedelin ödendiği tarih arasındaki kullanım kaybını karşılamaya yöneliktir.
7. Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırmasız el atma davasını kim açabilir?
El atma davasını, el atılan taşınmazın tapudaki maliki veya malikin mirasçıları açabilir. Taşınmaz paylı mülkiyetteyse, her paydaş kendi payı oranında bedel davası açabilir. Elatmanın önlenmesi davası ise paydaşlardan biri tarafından da taşınmazın tamamı için açılabilmekte ve diğer paydaşların haklarını da korumaktadır; mirasçılar mirasçılık belgesi sunmalıdır.
El atma davasında arabuluculuk zorunlu mu?
El atma davalarında dava şartı olarak arabuluculuk aranıp aranmadığı, dava tarihinde yürürlükte olan arabuluculuk düzenlemelerine göre belirlenir. Taraflar her durumda ihtiyari olarak uzlaşma yoluna gidebilir. İdare ile uzlaşma sağlanırsa bedel ödenir ve taşınmaz idare adına tescil edilerek dava açmaya gerek kalmamaktadır.
Tapuda yol olarak görünen yerin bedeli alınabilir mi?
Tapuda malik adına kayıtlı olup fiilen yol olarak kullanılan yer için malik, el atma davası açarak bedel isteyebilir. Ancak taşınmaz daha önce imar uygulamasında düzenleme ortaklık payı olarak kesilmişse, bu kısım için bedel istenemez. Bu ayrım, 18 uygulaması ve DOP kesintisi kayıtlarının incelenmesiyle yapılır.
Kamulaştırmasız el atma davası ne kadar sürer?
El atma davası, keşif, fen ve değer bilirkişisi incelemeleri ile kanun yolu aşamalarına bağlı olarak kural olarak bir ila birkaç yıl sürebilir. Bilirkişi raporlarına itiraz ve ek rapor alınması süreyi uzatır. İdarenin karara karşı kanun yoluna başvurması da kesinleşmeyi geciktirerek bedelin ödenme zamanını ileriye taşımaktadır.
Acele kamulaştırma ile kamulaştırmasız el atma aynı şey mi?
Hayır, iki kavram hem usul hem sonuç bakımından birbirinden farklıdır. Acele kamulaştırmada idare, kanundaki usule uyarak mahkeme kararıyla ve bedeli bankaya yatırarak taşınmaza el koyar. El atmada ise hiçbir kamulaştırma işlemi ve bedel ödemesi yoktur; konu acele kamulaştırma yazısında karşılaştırmalı olarak açıklanmıştır.
8. Sonuç
Kamulaştırmasız el atma, idarenin Kamulaştırma Kanunu'ndaki usulü işletmeden taşınmazı fiilen kullanması veya imar planıyla uzun süre kullanılamaz hale getirmesidir; malik bedel, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarıyla haklarını arayabilir. Bedel, Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesindeki ölçütlere göre dava tarihindeki değer üzerinden belirlenir; hukuki el atmada ise geçici 6. maddedeki şartlar aranır.
Fiili el atmada bedel davası kural olarak süreye bağlı olmasa da, geçmişe dönük ecrimisil ve değer artışı bakımından gecikme malik aleyhine sonuç doğurabilir. Bu nedenle el atma öğrenildiğinde kayıtlar incelenmeli ve süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Yorumlar
Yorum Bırak