Ecrimisil Nedir? Haksız İşgal Tazminatı ve El Atmanın Önlenmesi Davası

Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin izni olmadan ve kötüniyetle kullanan kişinin, bu kullanım karşılığında ödemek zorunda olduğu tazminattır; halk arasında haksız işgal tazminatı denir. Ecrimisil geriye doğru en çok beş yıl için istenebilir. Paydaşlar arasında ise kural olarak önce diğer paydaşın kullanımının engellenmiş olması gerekir.

Ecrimisil nedir?

Ecrimisil, kötüniyetli haksız zilyedin, başkasına ait bir malı kullanarak elde ettiği yarar karşılığında hak sahibine ödediği tazminattır. Zilyet, malı fiilen elinde bulunduran kişidir. Kötüniyetli zilyet ise malı kullanma hakkı olmadığını bilen ya da bilmesi gereken kişidir.

Kanunda "ecrimisil" adıyla ayrı bir madde yoktur. Yargıtay ve öğreti, iyiniyetli olmayan zilyedin hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünler için tazminat ödeyeceğini düzenleyen TMK m. 995'i temel dayanak olarak gösterir. Ecrimisilin hukuki niteliği konusunda haksız fiil, sebepsiz zenginleşme ve vekâletsiz iş görme gibi farklı görüşler vardır.

Ecrimisil kimden istenir?

Haksız işgal tazminatı, taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan kullanan herkesten istenebilir. Uygulamada en sık görülen durumlar şunlardır:

• Kira sözleşmesi olmayan işgalci. Taşınmaza izinsiz yerleşen ya da kendi arsasının sınırını aşarak komşu taşınmaza yapı yapan kişi.

• Süresi biten kullanıcı. Kullanım izni sona erdiği hâlde taşınmazı boşaltmayan kişi.

• Paydaş. Paylı ya da miras kalan bir taşınmazı tek başına kullanıp diğer paydaşların yararlanmasını engelleyen ortak.

• Tapu iptal edilen malik. Tapusu iptal edilen ve taşınmazı kullanmaya devam eden kişi.

Kira ilişkisi devam eden kiracıdan tazminat değil kira bedeli istenir. Kira sözleşmesi sona erdikten sonra taşınmazı boşaltmayan kiracı için ise ecrimisil gündeme gelebilir.

Ecrimisil zamanaşımı kaç yıl?

Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık süre için istenebilir. Bu kural Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.05.1938 tarihli, E. 1937/29, K. 1938/10 sayılı kararına dayanır. Karar, ecrimisili kira bedeline benzeterek beş yıllık zamanaşımına bağlamıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 19.06.2015 tarihli, E. 2014/5-39, K. 2015/1718 sayılı kararında da beş yıllık süre uygulanmaya devam etmiştir. Öğretide, ecrimisilin haksız fiil süreleriyle değerlendirilmesinin daha tutarlı olacağı yönünde eleştiriler bulunmaktadır.

Beş yılın uygulamadaki anlamı şudur: işgal on yıldır sürüyorsa, dava yalnızca son beş yılın kullanım bedeli için sonuç doğurur. Bu yüzden haksız kullanımın fark edildiği anda dava açılması, kaybedilecek dönemi azaltır.

Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilir mi?

Evet, ancak kural olarak paydaşın önce taşınmazdan yararlanmaktan engellenmiş, yani intifadan men edilmiş olması gerekir. Yargıtay'a göre paydaşlar, intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemez. Yargıtay bu şartı dava şartı olarak kabul eder ve mahkeme kendiliğinden araştırır.

İntifadan men, diğer paydaşa taşınmazdan yararlanmak istendiğinin ve buna engel olunduğunun bildirilmesidir. Bildirim belirli bir şekle bağlı değildir; uygulamada çoğunlukla noterden ihtarname gönderilir. İspat her türlü delille, tanıkla da yapılabilir. Ecrimisil, men tarihinden itibaren istenebilir.

İntifadan men şartının istisnaları nelerdir?

Yargıtay, bazı durumlarda paydaşlar arasında da intifadan men şartını aramaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.02.2002 tarihli, E. 2002/3-131, K. 2002/114 sayılı kararında sayılan ve sonraki kararlarda tekrarlanan istisnalar şunlardır:

Bu istisnalardan biri varsa ayrıca ihtarname gerekmez. Örneğin daha önce ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa, o davanın açılması paydaşın kullanım iradesini ortaya koymuş sayılır.

Ecrimisil miktarı nasıl hesaplanır?

Tazminat miktarı, taşınmazın her dönem için piyasada getirebileceği kullanım bedeli esas alınarak keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Mahkeme, taşınmazın konumu, niteliği ve emsal kira bedellerini dikkate alır.

Hesap dönem dönem yapılır ve her dönemin bedeli ayrı belirlenir. Faiz, her dönemin sonundan itibaren işletilebilir; ancak bunun için davacının faizi talep etmiş olması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.11.2019 tarihli, E. 2017/3-1053, K. 2019/1236 sayılı kararı bu yöndedir.

Paydaşlar arasındaki davada davacı, taşınmazın tamamının değil, yalnızca kendi payına düşen kullanım bedelini isteyebilir. Payı 1/4 olan paydaş, toplam ecrimisilin dörtte birini talep eder.

El atmanın önlenmesi davası ile ecrimisil birlikte açılabilir mi?

Evet, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri aynı davada birlikte ileri sürülebilir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir (TMK m. 683/2).

İki talebin amacı farklıdır. El atmanın önlenmesi, haksız kullanımın geleceğe dönük olarak sona erdirilmesini; ecrimisil ise geçmiş kullanımın bedelinin ödenmesini sağlar. Haksız yapı varsa el atmanın önlenmesiyle birlikte yapının kaldırılması da istenebilir. Taşınmaz üzerindeki hakkın kendisi tartışmalıysa, önce tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kardeşler arasında ecrimisil davası açılabilir mi?

Evet, açılabilir. Miras kalan evi kardeşlerden biri tek başına kullanıyorsa, diğer kardeşler kural olarak önce ihtarname göndererek kullanım iradelerini bildirmelidir. İhtarnamenin tebliğinden sonra kullanım sürerse, o tarihten itibaren her kardeş kendi payı oranında ecrimisil isteyebilir. Taşınmaz kiraya verilip gelir elde ediliyorsa ihtar şartı aranmaz.

Ecrimisil davasında ihtarname zorunlu mu?

Paydaşa karşı açılan davada kural olarak evet, kullanımın engellendiğinin gösterilmesi gerekir ve bunun en kolay yolu ihtarnamedir. Paydaş olmayan bir işgalciye karşı ise ihtarname şart değildir. Kanun bildirim için belirli bir şekil aramadığından tanıkla ispat da mümkündür; ancak tarih tartışmasını önlemek için noter ihtarı tercih edilir.

Hazine ya da belediye ecrimisil isteyebilir mi?

Evet, kamuya ait taşınmazları izinsiz kullananlardan idare de haksız işgal bedeli ister. Hazine taşınmazlarında bu bedel 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75 çerçevesinde idari yoldan tahakkuk ettirilir ve itiraz yolları bu kanuna göre işler. Bu yazıdaki kurallar ise özel kişiler arasındaki ecrimisil davalarına ilişkindir.

Ecrimisil davası kaybedilirse ne olur?

Davayı kaybeden taraf, yargılama giderlerinden ve karşı tarafın vekâlet ücretinden sorumlu olur. Paydaşlar arasındaki davalarda en sık ret sebebi, intifadan men şartının gerçekleştiğinin ispatlanamamasıdır. Bu durumda paydaş usulüne uygun bir ihtar gönderdikten sonra, o tarihten itibaren işleyecek ecrimisil için yeniden dava açabilir.

Kiracı sözleşme bitince çıkmazsa kira mı ecrimisil mi istenir?

Kira sözleşmesi sona ermiş ve kiracı taşınmazı boşaltmamışsa, sona erme tarihinden sonraki dönem için haksız işgal tazminatı gündeme gelir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süre bitiminde kendiliğinden uzayabildiğinden, sözleşmenin gerçekten sona erip ermediği önce belirlenmelidir. Tahliye yolları kiracı nasıl çıkarılır yazısında anlatılıyor.

Kısaca

Haksız işgal davasında iki soru sonucu belirler: haksız kullanım ne zamandır sürüyor ve davalı bir paydaş mı. Geriye doğru beş yıl sınırı ve paydaşlar arasındaki ihtar şartı, beklemenin doğrudan para kaybı anlamına geldiğini gösterir; paydaşı olunan bir taşınmazda haklarını bilmek için hisseli tapu yazısına bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 683, 693, 995

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, m. 75

• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu, 25.05.1938, E. 1937/29, K. 1938/10

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 27.02.2002, E. 2002/3-131, K. 2002/114

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 19.06.2015, E. 2014/5-39, K. 2015/1718

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.11.2019, E. 2017/3-1053, K. 2019/1236

• Mehmet Akçaal, "Ecrimisil Davalarında İntifadan Men Şartı", ASBÜ Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 4, S. 2, 2022