18 uygulaması, imar planı bulunan alanlarda arazi ve arsaların birleştirilip plana uygun imar parsellerine dönüştürülmesidir. Bu sırada yol, park gibi kamu alanları için düzenleme ortaklık payı kesilir. Yazıda DOP oranı, hesap örneği, askı süreci ve itiraz yolları açıklanmaktadır.
İmar planı, bir bölgede yolların, parkların, okulların ve yapı adalarının nerede yer alacağını gösterir. Kural olarak bu plan, mevcut tapu sınırlarına göre değil, şehircilik ihtiyaçlarına göre çizilir. Ancak plan çizildikten sonra eski tarla ve arsa sınırları ile yeni yapı adaları birbirine uymaz ve planın uygulanması için mülkiyetin yeniden düzenlenmesi gerekir.
18 uygulaması, bu yeniden düzenlemenin adıdır ve İmar Kanunu'nun 18. maddesine dayanır. Konunun kritik yanı, uygulama sırasında maliklerin taşınmazlarından bedelsiz kesinti yapılması, yeni parsellerin farklı yerlerde ve çoğu zaman paylı olarak verilmesi ve itiraz sürelerinin kısa olmasıdır.
Bu yazıda 18 uygulamasının ne olduğu, düzenleme ortaklık payı kesintisi, sürecin aşamaları, itiraz yolları ve uygulamanın tapuya etkisi ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
1. 18 Uygulaması Nedir?
18 uygulaması, imar planı bulunan alanlarda, plan sınırları içindeki arazi ve arsaların birleştirilerek plana uygun imar parsellerine bölünmesi ve hak sahiplerine dağıtılmasıdır. İmar Kanunu'nun 18. maddesi bu yetkiyi belediyelere ve belediye sınırları dışında valiliklere verir; uygulamanın usulü ise Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yönetmeliği'nde düzenlenmiştir.
18 uygulaması nedir sorusu uygulamada "18 madde uygulaması", "imar uygulaması" veya parselasyon adlarıyla da sorulur. Uygulamada farklı adlarla anılsa da hepsi aynı işlemi ifade eder: eski kadastro parsellerinin kapatılması ve yerine imar parsellerinin oluşturulması.
Uygulama, maliklerin rızası aranmadan idarece re'sen, yani kendiliğinden yapılabilir. Bu nedenle 18 uygulaması, malikin isteğiyle yapılan ifraz veya tevhit işlemlerinden farklı olarak bir idari tasarruf niteliği taşır.
2. DOP Kesintisi Nedir ve Oranı Ne Kadardır?
DOP kesintisi, düzenleme ortaklık payı adıyla, imar uygulaması sırasında yol, park, otopark ve benzeri kamu hizmet alanları için taşınmazlardan bedelsiz olarak yapılan kesintidir. Kesinti, kural olarak düzenlemeye giren taşınmazların yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez.
Bir örnek üzerinden hesaplama şu şekildedir: 1.000 m² büyüklüğündeki bir tarladan yüzde kırk beş oranında düzenleme ortaklık payı kesilirse, kesinti 1.000 × 0,45 = 450 m² olur. Malike verilecek imar parselinin alanı ise 1.000 − 450 = 550 m²'dir.
Kamu alanları için gereken alan bu oranı aşıyorsa, aşan kısım kamulaştırma yoluyla temin edilir. Daha önce aynı taşınmazdan kesinti yapılmışsa, bu kesintinin sonraki uygulamada dikkate alınması gerekir.
Kalem | Örnek değer |
|---|---|
Düzenlemeye giren alan | 1.000 m² |
DOP oranı | %45 |
Kesilen alan | 450 m² |
Malike kalan alan | 550 m² |
DOP kesintisi bedelsiz yapılsa da, parselin imarlı hale gelmesi taşınmazın değerini kural olarak artırır. Dolayısıyla malikin kaybı yalnızca alan üzerinden değil, uygulama öncesi ve sonrası değer üzerinden de değerlendirilmelidir.
3. 18 Uygulaması Nasıl Yapılır?
İmar uygulaması, idarenin düzenleme sınırını belirlemesiyle başlar ve tescil ile tamamlanır. Süreç teknik hesaplamalar ve idari kararlar içerir.
Aşamalar kural olarak şunlardır:
Düzenleme sınırının belirlenmesi,
Kadastro parsellerinin ve maliklerin tespiti,
Düzenleme ortaklık payı oranının hesaplanması,
Yeni imar parsellerinin oluşturulması ve hak sahiplerine dağıtımı,
Encümen veya il idare kurulu kararıyla onay,
Askı ilanı,
Kesinleşmenin ardından tapuya tescil.
18 uygulaması ne kadar sürer sorusunun cevabı, alanın büyüklüğüne, malik sayısına ve itirazlara göre değişir. Küçük alanlarda süreç birkaç ayda tamamlanabilirken, büyük ve çok malikli alanlarda yıllar sürebilir. Açılan davalar ve bilirkişi incelemeleri de kesinleşmeyi geciktirir.
4. 18 Uygulamasına Nasıl İtiraz Edilir?
18 uygulamasına, askı ilanı süresinde idareye itiraz edilerek ve kesinleşen işleme karşı idari yargıda iptal davası açılarak itiraz edilebilir. Askı süresi kural olarak bir aydır.
İdareye yapılan itiraz, idarenin hatayı kendisinin düzeltmesine imkân tanır. Örneğin malike verilen parselin alanı yanlış hesaplanmışsa veya malik adı hatalı yazılmışsa, bu hatalar itirazla giderilebilir.
İptal davası ise, kural olarak askı ilanının sona ermesinden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde açılır. Davada mahkeme, uygulamanın plana, kanuna ve yönetmeliğe uygun olup olmadığını bilirkişi incelemesiyle denetler.
Süreler kısa olduğundan askı ilanının takip edilmesi kritik önem taşır. Bu nedenle uygulama alanında taşınmazı bulunan malikin, belediyenin askı ilanlarını ve tebligatları düzenli olarak kontrol etmesi gerekir.
5. 18 Uygulaması Sonucunda Tapu Nasıl Değişir?
İmar uygulaması kesinleşince eski kadastro parselleri kapanır ve malikler adına yeni imar parselleri tescil edilir. Yeni parsel, eski taşınmazın bulunduğu yerde olmayabilir; idare, plana uygun dağıtım için malikleri farklı yapı adalarına kaydırabilir.
Malikin payına düşen alan tek başına bir imar parseli oluşturmaya yetmiyorsa, birden fazla malik aynı parselde paylı olarak kaydedilir. Bu durum, uygulama öncesinde tek başına malik olan kişinin uygulama sonrasında hisseli tapu sahibi olmasına yol açabilir.
Paylı tahsis edilen parsellerde yapılaşma için paydaşların anlaşması gerekir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.
Uygulama sonrasında yeni parselin değerlerinin öğrenilmesi için güncel imar durumu belgesi alınmalıdır. Özetle tapudaki değişiklik yalnızca alanla sınırlı değildir; konum, paylı mülkiyet durumu ve yapılaşma hakları da değişebilir.
6. İmar Uygulaması ile Kamulaştırma Arasındaki Fark Nedir?
İmar uygulaması ve kamulaştırma, kamu alanlarının elde edilmesinde kullanılan iki farklı yoldur. Temel fark, düzenleme ortaklık payının bedelsiz alınması, kamulaştırmada ise malike bedel ödenmesidir.
Ölçüt | İmar uygulaması | Kamulaştırma |
|---|---|---|
Kamu alanının elde edilmesi | Düzenleme ortaklık payıyla bedelsiz | Bedel ödenerek |
Malikin durumu | Yeni imar parseli alır | Taşınmazını kaybeder, bedel alır |
Dayanak | İmar Kanunu m. 18 | Kamulaştırma Kanunu |
Buna karşılık iki yol birlikte de işletilebilir. Kesinti sınırını aşan kamu alanları için idare, aşan kısmı kamulaştırarak malike bedel öder; bedelin belirlenmesi ve itiraz yolları kamulaştırma bedeline itiraz yazısında açıklanmıştır.
İdare, kamu alanına ayrılan bir taşınmazı ne düzenlemeye alır ne de kamulaştırır ve fiilen kullanmaya başlarsa, malik kamulaştırmasız el atma davası yoluna başvurabilir. Dolayısıyla taşınmazın plandaki kullanım kararı, hangi yolun işletileceğini doğrudan belirler.
7. Sıkça Sorulan Sorular
18 uygulamasında DOP kesintisi iade edilir mi?
Kural olarak usulüne uygun yapılmış DOP kesintisi iade edilmez; çünkü kesilen alan kamu hizmetlerine ayrılmıştır. Ancak kesinti oranı kanundaki sınırı aşmışsa veya uygulama mahkemece iptal edilmişse, malik kesintinin düzeltilmesini isteyebilir. Kesilen alan sonradan plan değişikliğiyle kamu hizmeti dışına çıkarılırsa da ayrı haklar gündeme gelebilmektedir.
Üzerinde ev bulunan tarlaya 18 uygulaması yapılır mı?
Evet, üzerinde yapı bulunan taşınmaz da imar uygulamasına dahil edilebilir. İdare, uygulama sırasında mevcut yapıları mümkün olduğunca yapının bulunduğu yerde malikine tahsis etmeye çalışır. Yapı yola veya kamu alanına isabet ediyorsa, yapının değeri bakımından malikin hakları korunur ve kamulaştırma veya bedel ödenmesi yolları değerlendirilmektedir.
Hisseli tapu 18 uygulamasından sonra ayrılır mı?
İmar uygulaması, paylı mülkiyeti kendiliğinden sona erdirmez. Uygulama öncesinde paylı olan taşınmaz, kural olarak uygulama sonrasında da paylı olarak tahsis edilir. Bununla birlikte idare, payların büyüklüğü yeterliyse paydaşlara ayrı imar parselleri verebilir; paydaşlar bu yönde talepte bulunmak için askı süresi içinde idareye başvurabilmektedir.
18 uygulaması emlak vergisini etkiler mi?
Evet, imar uygulaması sonucunda taşınmazın niteliği tarladan arsaya dönüştüğü için emlak vergisi değeri değişebilir. Arsa niteliğindeki taşınmazların vergi değeri ve oranı, arazilere göre farklı belirlenir. Yeni parsel için belediyeye beyanda bulunulması gerekir; beyan süresi kaçırılırsa vergi cezası uygulanabilmektedir; beyan, tescil tarihini izleyen yıl içinde yapılır.
18 uygulamasından sonra parsel satılabilir mi?
Evet, uygulama kesinleşip yeni parseller tapuya tescil edildikten sonra parsel satılabilir. Uygulama devam ederken eski parselin satışı da mümkündür; ancak alıcı, uygulama sonucunda verilecek yeni parselin konumu ve alanı bakımından belirsizliği üstlenir. Bu nedenle satış öncesinde uygulamanın hangi aşamada olduğu belediyeden öğrenilmelidir.
8. Sonuç
18 uygulaması, İmar Kanunu'nun 18. maddesi ve Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yönetmeliği uyarınca imar planı bulunan alanlarda arazi ve arsaların plana uygun imar parsellerine dönüştürülmesidir. Uygulamada yüzde kırk beşe kadar düzenleme ortaklık payı kesilir ve yeni parseller çoğu zaman farklı konumda veya paylı olarak tahsis edilir.
Askı ilanına itiraz ve iptal davası kısa sürelere bağlıdır ve bu süreler kaçırıldığında uygulama kesinleşir. Bu nedenle askı ilanı yayımlandığı anda dağıtım cetvelleri incelenmeli ve süreler geçmeden bir gayrimenkul avukatı ile hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Yorumlar
Yorum Bırak