Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, sulh hukuk mahkemelerinin en yoğun dosya türleri arasında yer alır. Kanun koyucu bu yoğunluğu azaltmak ve tarafları uzun bir yargılamadan önce uzlaşmaya yönlendirmek için arabuluculuğu kira uyuşmazlıklarında bir ön aşama haline getirmiştir. Ancak bu aşamanın atlanması, davanın esasına hiç girilmeden reddedilmesi sonucunu doğurur.

Kira arabuluculuk, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılan bir dava şartıdır. Konunun kritik yanı, hangi işlemlerin kapsam içinde hangilerinin dışında kaldığıdır: tahliye talepli icra takibi arabuluculuk gerektirmezken, aynı tahliye için dava açılacaksa önce arabulucuya gidilmesi gerekir.

Bu yazıda kira arabuluculuğun kapsamı, istisnaları, başvuru ve toplantı süreci, süreler, 2026 ücret tarifesi ve anlaşma belgesinin hukuki etkisi ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk Nedir?

Zorunlu arabuluculuk kira uyuşmazlıklarında yeni bir yol değildir; aile, iş ve ticari uyuşmazlıklarda daha önce uygulanmaktaydı. Arabuluculuk, tarafların tarafsız ve bağımsız bir arabulucu eşliğinde bir araya gelerek uyuşmazlığa kendi çözümlerini bulmaya çalıştıkları bir alternatif çözüm yoludur. Arabulucu karar vermez; tarafların iletişim kurmasını ve çözüm üretmesini kolaylaştırır.

Dava şartı arabuluculuk ise belirli uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce bu yola başvurulmasının zorunlu tutulmasıdır. Dava şartı, mahkemenin davanın esasını inceleyebilmesi için bulunması gereken ön koşuldur; eksikliği halinde dava usulden reddedilir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesine dayanır. Bu madde 7445 sayılı Kanun ile eklenmiş ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

2. Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunludur?

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan bütün uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Aynı madde ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıkları da kapsamaktadır.

Buna göre kira ilişkisinde;

  • kira bedelinin tespiti ve uyarlanması talepleri,

  • ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları,

  • kira alacağı, depozito iadesi ve yan gider alacakları,

  • kiralanandaki ayıp, tamirat ve tazminat talepleri,

gibi uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Bu taleplerden biriyle doğrudan dava açılırsa mahkeme son tutanağın sunulması için kesin süre verir ve tutanak sunulmazsa dava usulden reddedilir.

2.1. Arabuluculuğun Zorunlu Olmadığı Haller

Kanun, ilamsız icra yoluyla tahliyeyi kapsam dışında tuttuğundan bazı işlemler doğrudan başlatılabilir. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık karşılaşılan durumları göstermektedir.

İşlem

Arabuluculuk gerekir mi?

Kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi

Hayır

Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibi

Hayır

İcra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye

Hayır

Genel mahkemede itirazın iptali davası

Evet

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası

Evet

Kira tespit, uyarlama ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları

Evet

Tablodan görüldüğü üzere aynı tahliye talebi, icra yoluyla ileri sürüldüğünde arabuluculuk gerektirmezken dava yoluyla ileri sürüldüğünde dava şartına bağlıdır. Ödeme yapmayan kiracıya karşı izlenecek yol kiracı kira ödemiyor: yol haritası yazısında açıklanmıştır.

3. Kira Arabuluculuk Süreci Ne Kadar Sürer?

Arabulucu, kendisine dosya teslim edildiği tarihten itibaren başvuruyu kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir; böylece süreç en geç dört hafta içinde tamamlanır.

3.1. Başvuru Nereye Yapılır?

Başvuru, dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro, kendisine bildirilen listeden bir arabulucu görevlendirir ve arabulucu tarafları ilk toplantıya davet eder.

Kira tespit davası arabuluculuk başvurusunda, tespiti istenen kira dönemi ve önerilen bedel başvuru formunda açıkça belirtilmelidir. Kira tespit davasının şartları kira tespit davası şartları ve süreleri yazısında ele alınmıştır.

3.2. İlk Toplantıya Katılmamanın Sonucu

Taraflardan biri geçerli bir mazereti olmaksızın ilk toplantıya katılmazsa süreç sona erer ve bu durum son tutanakta belirtilir. Katılmayan taraf, sonradan açılan davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez.

3.3. Dava Dilekçesine Eklenecek Tutanak

Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanağı düzenler ve davacı, bu tutanağın aslını veya arabulucu onaylı örneğini dava dilekçesine ekler. Tutanak eklenmemişse mahkeme davacıya bir haftalık kesin süre verir; süre içinde sunulmazsa dava usulden reddedilir.

3.4. Arabuluculuğun Dava Açma Sürelerine Etkisi

Arabuluculuk sürecinin başlamasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Bu kural, özellikle bir aylık tahliye davası süresi açısından önem taşımaktadır; tahliye sürelerinin hesabı tahliye davası türleri ve görevli mahkeme yazısında gösterilmiştir.

Bununla birlikte başvurunun sürenin son gününe bırakılması, hesap tartışmalarına yol açabilir. Dolayısıyla arabuluculuk başvurusunun dava açma süresinin başında yapılması önem taşımaktadır.

4. Kira Arabuluculuk Ücreti Ne Kadar?

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ücreti, tarafların anlaşıp anlaşmamasına göre farklı hesaplanır. 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre iki taraflı kira, komşu hakkı, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında saatlik ücret taraf başına 1.170 TL'dir.

Anlaşma sağlanamazsa iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; iki saati aşan kısım taraflarca eşit olarak ödenir. Bu ücret, davayı kaybeden tarafa sonradan yargılama gideri olarak yüklenebilir.

Anlaşma sağlanırsa ücret nispi olarak hesaplanır. Tahliye talepli uyuşmazlıklarda ücrete esas değer bir yıllık kira bedelinin yarısı, kira tespiti uyuşmazlıklarında ise belirlenen kira farkının bir yıllık tutarıdır.

4.1. Hesap Örneği

Kurgusal bir örnekte aylık kirası 30.000 TL olan bir konutta taraflar arabuluculukta tahliye konusunda anlaşmış olsun. Ücrete esas değer 30.000 × 12 ÷ 2 = 180.000 TL'dir.

Tarifede ilk 600.000 TL için tek arabulucu halinde oran yüzde 6 olduğundan ücret 180.000 × 0,06 = 10.800 TL olarak hesaplanır. Tarafların aksine anlaşması yoksa bu ücret taraflarca eşit, yani 5.400 TL olarak ödenir.

Bu nedenle anlaşma metninde arabuluculuk ücretinin kimin tarafından ödeneceğinin ayrıca yazılması önem taşımaktadır.

5. Arabuluculukta Anlaşılırsa Ne Olur?

Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir ve taraflar ile arabulucu tarafından imzalanır. Anlaşılan konular hakkında taraflar artık dava açamaz.

Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınırsa belge ilam niteliğinde belge sayılır. Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır ve mahkeme taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını inceler.

5.1. Anlaşma Belgesinde Bulunması Gerekenler

Tahliye veya yeni kira bedeli üzerinde anlaşılan durumlarda belgenin icra edilebilir olması için içeriğin açık olması gerekir. Buna göre belgede;

  • tahliye tarihi veya yeni kira bedelinin başlangıç tarihi,

  • yeni kira bedeli ve sonraki yıllarda uygulanacak artış yöntemi,

  • birikmiş kira borcu varsa ödeme takvimi,

  • depozitonun iadesi veya mahsubu ile arabuluculuk ücretinin paylaşımı,

gibi hususların tereddüde yer vermeyecek biçimde yazılması gerekir. Belirsiz ifadeler, şerh talebinin reddine veya icra aşamasında yeni bir uyuşmazlığa yol açabilmektedir.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Kira arabuluculuğa kiracı mı ev sahibi mi başvurur?

Arabuluculuğa davayı açmak isteyen taraf başvurur; bu taraf kiracı da ev sahibi de olabilir. Örneğin kira tespiti veya tahliye isteyen ev sahibi, depozito iadesi veya tamirat masrafı isteyen ise kiracı başvuruyu yapar. Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır ve başvuru aşamasında harç veya ücret ödenmez.

Arabulucu ev sahibi lehine karar verebilir mi?

Hayır, arabulucu karar veren bir hâkim değildir ve taraflardan biri lehine hüküm kuramaz. Arabulucunun görevi tarafları bir araya getirmek, iletişimi kolaylaştırmak ve çözüm seçeneklerini değerlendirmelerine yardımcı olmaktır. Anlaşma ancak iki tarafın da özgür iradesiyle kabul ettiği koşullarla kurulur; anlaşılamazsa uyuşmazlık mahkemece çözülür.

Arabuluculuk toplantısına avukatla katılmak zorunlu mu?

Hayır, arabuluculuk toplantısına avukatla katılmak zorunlu değildir; taraflar bizzat katılabilir. Taraflar isterlerse avukatları aracılığıyla veya avukatlarıyla birlikte katılabilir. Avukatın tarafı temsilen anlaşma belgesini imzalayabilmesi için vekaletnamede sulh olma ve arabuluculuğa ilişkin özel yetkinin bulunması gerekmektedir; aksi halde anlaşma belgesinin tarafı bizzat imzalaması gerekir.

Arabuluculuk toplantısı online yapılabilir mi?

Evet, taraflar ve arabulucu uygun görürse toplantı görüntülü görüşme gibi uzaktan iletişim araçlarıyla yapılabilir. Uygulamada farklı şehirlerde bulunan taraflar için bu yöntem sıkça kullanılmaktadır. Anlaşma halinde belgenin usulüne uygun biçimde imzalanması gerektiğinden, imza işleminin nasıl tamamlanacağı toplantı öncesinde arabulucuyla netleştirilmelidir.

Arabuluculukta anlaşılan tahliye tarihine uyulmazsa ne olur?

Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınmışsa, kiracı anlaşılan tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi belgeyi icraya koyarak tahliye talep edebilir. Şerh alınmamışsa önce sulh hukuk mahkemesinden şerh istenmesi gerekir. Uygulamada şerh talebinin tahliye tarihinden itibaren kısa süre içinde yapılması tavsiye edilmektedir.

7. Sonuç

Kira arabuluculuk, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A ve 18/B maddelerine dayanır ve ilamsız icra yoluyla tahliye dışındaki bütün kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır. Süreç kural olarak üç hafta içinde tamamlanır, bir hafta uzatılabilir ve 2026 tarifesinde kira uyuşmazlıkları için taraf başına saatlik 1.170 TL ücret uygulanır.

İlk toplantıya katılmamanın gider sonuçları ve son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde sunulması zorunluluğu, sürecin ciddiye alınması gereken bir aşama olduğunu göstermektedir. Bu nedenle başvuru öncesinde talebin kapsamı belirlenmeli ve süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.