Tahliye Davası: Türleri, Açma Süreleri ve Görevli Mahkeme

Kira sözleşmesi, kural olarak tarafların iradesiyle kurulur ve yine tarafların iradesiyle sona erer. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kanun koyucu kiracıyı korumak için kiraya verenin sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirmesini sınırlı sebeplere bağlamıştır. Ancak bu sebeplerden biri gerçekleştiğinde dahi kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmıyorsa, kiraya verenin başvurabileceği temel yol mahkemedir.

Tahliye davası, kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan sebeplerden birine dayanarak kiracının kiralananı boşaltmasını mahkemeden talep ettiği davadır. Konunun kritik yanı sürelerdir: kanun her tahliye sebebi için kısa ve kesin bir dava açma süresi öngörmüştür ve bu süre kaçırıldığında aynı sebeple dava açma hakkı, çoğu durumda bir sonraki kira dönemine kadar kaybedilir.

Bu yazıda tahliye davasının türleri, her sebebe göre dava açma süreleri, zorunlu arabuluculuk aşaması, görevli ve yetkili mahkeme ile kararın sonuçları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin kanuni bir sebeple sona erdirilmesini ve kiralananın kiraya verene geri verilmesini sağlayan eda davasıdır. Eda davası, mahkemeden bir şeyin yapılmasına hükmetmesini isteyen dava türüdür; burada istenen, kiracının taşınmazı boşaltmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini kabul eder. Bu nedenle belirli süreli bir sözleşmenin süresinin dolması tek başına tahliye sebebi sayılmaz. Kiraya verenin tahliye talebi, ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerden birine dayandığında dinlenebilir.

Tahliye davasının kapsamı da bu nedenle önem taşımaktadır. Kanunun koruyucu hükümleri yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir; arsa, tarla veya açık otopark gibi çatısız yerlerin kiralanmasında genel hükümler uygulanır.

2. Hangi Sebeplerle Tahliye Davası Açılabilir?

Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir ve sözleşmeyle kiracı aleyhine genişletilemez. Türk Borçlar Kanunu'nun 354. maddesi, dava sebeplerine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açıkça öngörmektedir.

Sebepler iki gruba ayrılır. Bir kısmı kiraya verenden kaynaklanan sebeplerdir (ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı); diğer kısmı ise kiracıdan kaynaklanan sebeplerdir (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, aynı ilçede konut sahipliği, kira bedelinin ödenmemesi). Bu ayrım, hangi delilin kimden isteneceğini ve sürenin nasıl hesaplanacağını belirler.

2.1. Konut veya İşyeri İhtiyacı

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın kullanılmasını zorunlu kılıyorsa tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Ayrıntılı koşullar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısı incelenebilir.

2.2. Yeniden İnşa ve İmar

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, değişiklik ya da genişletme gerekiyor ve bu işler kiracı kiralananda otururken yapılamıyorsa tahliye istenebilir. Bu sebepte proje, ruhsat veya belediye yazısı gibi belgeler davanın temel delilidir.

2.3. İki Haklı İhtar

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa kiraya veren dava açabilir. İhtarın haklı sayılması için ihtar tarihinde kira borcunun gerçekten muaccel ve ödenmemiş olması gerekir. Konu, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazısında ayrıca açıklanmıştır.

2.4. Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyaç halinde, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yol, sözleşme süresinin bitmesini beklemeden kullanılabilen tek ihtiyaç sebebidir.

2.5. Aynı İlçede Konut Sahipliği

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa, kiraya veren tahliye isteyebilir. Ancak kiraya veren, sözleşmenin kurulması sırasında bu durumu biliyorsa bu sebebe dayanamaz.

2.6. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması

Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu sebep teknik olarak bir fesih bildirimidir; kiracı çıkmazsa tahliye davası açılır. Hesaplama örnekleri için 10 yıllık kiracının tahliyesi yazısına bakılabilir.

2.7. Tahliye Taahhüdü ve Kira Borcunun Ödenmemesi

Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmıyorsa kiraya veren dava veya icra yoluyla tahliye isteyebilir. Kira bedelinin ödenmemesi ise ayrıca temerrüt hükümlerine göre fesih ve tahliye sebebidir. Taahhüdün geçerlilik şartları tahliye taahhütnamesi nedir yazısında ele alınmıştır.

2.8. Tahliye ile Kira Tespit Davası Farkı

Tahliye davası ile kira tespit davası sıkça birlikte anılsa da amaçları farklıdır. Buna göre;

• tahliye davası kira ilişkisini sona erdirmeyi, kira tespit davası ise ilişkiyi sürdürerek bedeli belirlemeyi amaçlar,

• tahliye davası yalnızca kanundaki sebeplerle açılabilir, kira tespit davası ise kural olarak her kira döneminde açılabilir,

• tahliye kararı kiracının çıkarılmasıyla sonuçlanır, tespit kararı ise yeni dönem kira bedelini bağlayıcı hale getirir,

gibi farklar bulunduğundan hangi davanın açılacağı, kiraya verenin asıl amacına göre belirlenmelidir.

3. Ne Kadar Sürede Tahliye Davası Açılmalıdır?

Tahliye davası açma süresi kural olarak bir aydır ve bu süre hak düşürücü niteliktedir. Hak düşürücü süre, geçmesiyle hakkın kendisinin ortadan kalktığı ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınan süredir.

Sürenin başlangıç anı ise sebebe göre değişir. Aşağıdaki tablo, kanunda öngörülen dava açma sürelerini başlangıç anlarıyla birlikte göstermektedir.

Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Bu bildirim, özellikle arabuluculuk veya belge temini nedeniyle süreyi kaçırma riski bulunan durumlarda kiraya verene ek bir güvence sağlar.

Bu nedenle tahliye sebebinin doğduğu tarih ile sözleşmenin bitiş tarihinin baştan doğru tespit edilmesi önem taşımaktadır.

4. Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye davası, önce arabuluculuk bürosuna başvurulması ve anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılması şeklinde iki aşamada ilerler. İcra takibiyle tahliye istenebilen haller bu sıranın dışındadır.

Kiracı tahliye davası açılırken izlenen sıra, uygulamada kural olarak şu şekildedir:

1. tahliye sebebinin ve bu sebebe ait bir aylık sürenin başlangıç tarihi tespit edilir,

2. gerekiyorsa kiracıya dava açılacağı yazılı olarak bildirilir,

3. taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna başvurulur,

4. arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır,

5. son tutanak eklenerek sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ve harç ile gider avansı yatırılır.

Bu sıranın her aşaması bir sonrakini etkiler. Örneğin arabuluculuk başvurusu dava açma süresinin son günlerine bırakıldığında, sürenin hesabı konusunda gereksiz tartışmalar doğabilmektedir.

Davanın sağlıklı ilerlemesi için hazırlanması gereken başlıca belgeler şunlardır:

• kira sözleşmesi veya kira ilişkisini gösteren banka dekontları,

• tahliye sebebini gösteren belgeler (ihtarnameler, taahhütname, tapu kaydı, ruhsat ve proje),

• arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği,

• ihtiyaç iddiasını destekleyen tanık bilgileri ve yazılı belgeler.

4.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Sulh hukuk mahkemesi, kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevlidir; kira bedelinin miktarı görevi değiştirmez. Yetkili mahkeme ise kural olarak davalı kiracının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer, yani çoğu durumda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

4.2. Dava Şartı Arabuluculuk

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabulucu başvuruyu kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir.

Arabuluculuk sürecinde geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Sürecin işleyişi kira uyuşmazlığında zorunlu arabuluculuk yazısında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

4.3. İspat ve Deliller

İspat yükü, tahliye sebebini ileri süren kiraya verendedir. İhtiyaç davalarında tanık dinlenebilir; tahliye taahhüdü ve ihtar gibi sebeplerde ise yazılı belge esastır.

Somut olayın özelliklerine göre bilirkişi incelemesi de yapılabilir. Özellikle yeniden inşa sebebinde, işlerin kiracı taşınmazdayken yapılıp yapılamayacağı teknik bir sorudur ve mahkeme bu konuda çoğu zaman keşif ve bilirkişi raporuna başvurur.

Uygulamada en sık görülen hata, ihtiyacın genel ifadelerle anlatılmasıdır. İhtiyacın kim için, neden ve hangi tarihten itibaren doğduğu somut olarak açıklanmalı ve belgelendirilmelidir.

4.4. Harç ve Yargılama Giderleri

Tahliye davalarında harç, kural olarak bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır. Davayı kaybeden taraf yargılama giderlerini ve karşı taraf vekalet ücretini ödemekle yükümlü tutulur.

Örneğin aylık kira bedeli 20.000 TL olan bir konutta harca esas değer 20.000 × 12 = 240.000 TL olarak kabul edilir. Nispi harç bu tutar üzerinden hesaplanır ve davanın açılışında peşin harç olarak bir kısmı yatırılır.

Bu nedenle davanın açılmasından önce sebebin ve sürenin dikkatle değerlendirilmesi, gereksiz gider riskini azaltmaktadır.

5. Tahliye Davasının Sonuçları Nelerdir?

Davanın kabulü halinde mahkeme kiracının taşınmazı tahliyesine karar verir ve bu karar icra dairesi aracılığıyla yerine getirilebilir. Kiracının ayrıca kiralananı aldığı durumda ve sözleşmeye uygun şekilde geri vermesi gerekir. Tahliye kararının infazı için kararın kesinleşmesi beklenmez; ancak kiracı kanun yoluna başvurarak icranın geri bırakılmasını talep edebilir.

5.1. Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle tahliye sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırılık halinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

5.2. Kanun Yolları

Tahliye davası istinaf süresi, kararın tebliğinden itibaren iki haftadır; bu süre içinde bölge adliye mahkemesine başvurulabilir. İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararın temyize açık olup olmadığı, davanın değerine göre belirlenir. Tahliye davalarının süresi ve aşamaları tahliye davası ne kadar sürer yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Özetle tahliye davasında kazanılan hak, ancak kanun yolu süreleri ve icra aşaması doğru yönetildiğinde fiili sonuca dönüşmektedir.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi sözleşme bitti diye kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır, ev sahibi yalnızca sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu, belirli süreli konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinin kiracı bildirimde bulunmadıkça bir yıl uzadığını kabul eder. Kiraya verenin tahliye isteyebilmesi için ihtiyaç, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi kanuni bir sebebin bulunması ya da on yıllık uzama süresinin dolmuş olması gerekir.

Tahliye davası açmadan önce ihtarname göndermek zorunlu mu?

Hayır, her tahliye davasından önce ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. İhtiyaç nedeniyle açılan davada ihtarname şart olmasa da dava açılacağının yazılı bildirilmesi dava süresini bir kira yılı uzatır. Buna karşılık iki haklı ihtar sebebinde ihtarlar davanın kurucu unsurudur ve yazılı yapılmaları gerekir; yeni malik de edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmalıdır.

Kiracı arabuluculuk toplantısına gelmezse ne olur?

Kiracının mazeretsiz katılmaması halinde arabuluculuk anlaşmama veya katılmama tutanağıyla sona erer ve kiraya veren dava açabilir. Kanun, ilk toplantıya geçerli mazereti olmadan katılmayan tarafı, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutar. Bu nedenle toplantıya katılmamak, kiracı açısından ek mali risk doğuran bir tercih olarak değerlendirilmelidir.

Tahliye kararından sonra kiracıya ne kadar süre verilir?

Tahliye ilamı icra dairesine verildiğinde kiracıya kural olarak yedi günlük bir tahliye emri gönderilir. Bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa icra müdürlüğü zorla tahliye işlemine geçebilir. Kiracı istinaf yoluna başvurmuş ve icranın geri bırakılması kararı almışsa tahliye işlemi, kanun yolu incelemesi sonuçlanana kadar durdurulabilmektedir.

Kiracı dava sırasında evi boşaltırsa dava ne olur?

Kiracı yargılama sırasında taşınmazı boşaltıp anahtarı teslim ederse tahliye talebi konusuz kalır. Mahkeme bu durumda esas hakkında karar vermeye yer olmadığına hükmeder ve yargılama giderlerini, davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre taraflardan birine yükler. Anahtarın teslim edildiğinin tutanakla belgelenmesi, sonradan doğabilecek kira alacağı tartışmalarını önlemektedir.

7. Sonuç

Tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nun 347 ila 356. maddeleri arasında düzenlenen sınırlı sebeplere dayanır ve her sebep kendi dava açma süresine tabidir. İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve aynı ilçede konut sahipliği sebeplerinin her biri farklı belgeler ve farklı başlangıç tarihleri gerektirmektedir.

Bir aylık hak düşürücü süreler ve dava öncesi zorunlu arabuluculuk aşaması birlikte değerlendirildiğinde, tahliye sebebi doğar doğmaz takvimin çıkarılması gerekir. Bu nedenle somut sözleşmenin tarihleri esas alınarak süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.