Mülkiyet hakkı, malike eşyası üzerinde geniş bir kullanma ve yararlanma yetkisi verir. Kural olarak malik, taşınmazını hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi kullanabilir. Ancak taşınmazlar birbirine bitişik veya yakın olduğundan, bir taşınmazın kullanılması komşu taşınmazları da etkiler ve mülkiyet hakkının sınırı bu noktada komşuların hakkıyla belirlenir.

Komşuluk hukuku, bu sınırı çizen kurallar bütünüdür. Konunun kritik yanı olağan katlanma sınırıdır: komşuların her rahatsızlığa değil, yalnızca yerel âdete ve taşınmazın durumuna göre olağan sayılamayacak etkilere karşı korunması öngörülmüştür.

Bu yazıda komşuluk hukukunun ne olduğu, taşkın kullanma yasağı, ağaç dalları, manzara ve inşaat gibi özel durumlar, açılabilecek davalar ve görevli mahkeme ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Komşuluk Hukuku Nedir?

Komşuluk hukuku, komşu taşınmaz maliklerinin mülkiyet haklarını kullanırken birbirlerine karşı uymak zorunda oldukları sınırlamaları düzenleyen hükümlerdir. Bu hükümlerin temelinde Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesindeki taşkın kullanma yasağı bulunur.

Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesi, herkesin taşınmazını kullanırken ve özellikle işletirken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmakla yükümlü olduğunu öngörür. Taşkın kullanma, olağan katlanma sınırını aşan etkilerdir.

Komşuluk hukuku yalnızca malikleri değil, taşınmazı kullanan kiracı ve diğer zilyetleri de kapsar. Bu nedenle komşu daireyi kullanan kiracının davranışları da komşuluk hukuku çerçevesinde değerlendirilebilir.

2. Taşkın Kullanma Halleri Nelerdir?

Taşkın kullanma, taşınmazın kullanımından kaynaklanan ve komşuları olağan sınırı aşan biçimde etkileyen her türlü durumu kapsar. Kanun, duman, is, rahatsız edici koku, gürültü ve sarsıntı gibi etkileri örnek olarak sayar.

Uygulamada sık karşılaşılan taşkın kullanma halleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Taşkın kullanma türü

Örnek

Değerlendirme ölçütü

Gürültü

Gece saatlerinde süren yüksek ses, makine sesi

Saat, süre, şiddet ve süreklilik

Koku ve duman

Baca dumanı, çöp ve hayvan kokusu

Yoğunluk ve süreklilik

Sarsıntı

Ağır makine, sürekli titreşim

Yapıya ve kullanıma etkisi

Işık ve gölge

Güçlü aydınlatma, ışığı kesen yapılar

Olağan kullanımı engelleyip engellemediği

Su ve nem

Su sızıntısı, yağmur suyunun komşuya akıtılması

Zarar doğurup doğurmadığı

Tablodaki etkilerin her biri, yerel âdet ve taşınmazın konumu dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin sanayi bölgesindeki makine sesi ile konut bölgesindeki makine sesi aynı şekilde değerlendirilmez.

2.1. Komşuluk Hukuku ve Gürültü

Komşuluk hukuku gürültü uyuşmazlıklarının en sık başvurulan dayanağıdır. Apartmanlarda bu kurala ek olarak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun birbirini rahatsız etmeme borcu da uygulanır.

Gürültü uyuşmazlıklarında başvurulabilecek idari ve hukuki yollar gürültü yapan komşuya karşı hukuki yollar yazısında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

2.2. Komşuluk Hukuku ve Manzara

Komşuluk hukuku manzara kapatma konusunda kendiliğinden bir koruma sağlamaz. Bir taşınmaz maliki, komşu parselde imar mevzuatına uygun olarak yapılan bir binanın manzarasını kapattığı gerekçesiyle kural olarak inşaatı durduramaz.

Manzara hakkı ancak tapuya tescil edilmiş bir irtifak hakkıyla güvence altına alınabilir. İrtifak hakları irtifak hakkı nedir ve türleri yazısında açıklanmıştır.

2.3. Taşan Dal ve Kökler

Komşuluk hukuku ağaç konusunda özel bir düzenleme içerir. Türk Medeni Kanunu'nun 740. maddesi uyarınca komşu taşınmaza taşan dal ve kökler zarar veriyorsa, zarar gören malik ağacın malikine uygun bir süre vererek dal ve köklerin kesilmesini ister; süre içinde kesilmezse kendisi kesip alabilir.

Bu hak, zarar şartına bağlıdır. Yalnızca dalların sınırı aşmış olması, zarar doğurmuyorsa kesme hakkı vermez.

2.4. Kazı ve İnşaat

Türk Medeni Kanunu'nun 738. maddesi, malikin kazı ve yapı işlerinde komşu taşınmazların toprağını kaydırmak, tehlikeye sokmak veya üzerindeki yapılara zarar vermek yasağını düzenler. Komşu parseldeki inşaat nedeniyle yapıda çatlak oluşması bu kapsamda değerlendirilir.

Bu durumda zarar gören malik, zararın tazminini ve tehlikenin önlenmesini isteyebilir. Zararın tespiti için inşaat devam ederken delil tespiti yapılması önem taşımaktadır.

3. Komşuluk Hukukundan Hangi Davalar Doğar?

Türk Medeni Kanunu'nun 730. maddesi, malikin mülkiyet hakkını aşan kullanımı nedeniyle zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kişinin dava açabileceğini öngörür. Bu davalar zararın giderilmesi, tehlikenin önlenmesi ve tazminat taleplerini kapsar.

Buna göre bu alandaki uyuşmazlıklarda;

  • taşkın kullanmanın sona erdirilmesi için elatmanın önlenmesi davası,

  • doğmuş zararın giderilmesi için tazminat davası,

  • henüz doğmamış ancak yakın bir zarar tehlikesinin önlenmesi için önleme davası,

  • eski hale getirme talebi,

gibi talepler ileri sürülebilir. Komşuluk hukukundan kaynaklanan elatmanın önlenmesi davası, uygulamada en sık açılan dava türüdür.

3.1. Görevli Mahkeme

Komşuluk hukuku görevli mahkeme bakımından taşınmazın niteliğine göre değişir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Bunun dışındaki komşuluk uyuşmazlıklarında, örneğin müstakil evler veya parseller arasındaki taşkın kullanma davalarında kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

3.2. Arabuluculuk

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Arabuluculuk aşaması, komşuların yargılamaya gitmeden ortak kurallar belirlemesine imkân tanır. Sürecin işleyişi kira uyuşmazlığında zorunlu arabuluculuk yazısında anlatılmıştır; aynı kurallar komşuluk uyuşmazlıklarına da uygulanır.

4. Taşkın Kullanma Nasıl İspat Edilir?

Taşkın kullanmanın ispatı, davanın sonucunu belirleyen temel unsurdur. Mahkeme, etkinin olağan katlanma sınırını aşıp aşmadığını çoğu durumda keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit eder.

Davacının dava öncesinde toplayabileceği deliller arasında tanık beyanları, fotoğraf ve görüntü kayıtları, belediye veya kolluk tutanakları ve zarar varsa ekspertiz raporları yer alır. İnşaat zararlarında ise delil tespiti, inşaat bitmeden yapılmalıdır.

Dolayısıyla taşkın kullanma ilk ortaya çıktığında delillerin düzenli olarak toplanması önem taşımaktadır.

5. Komşuluk Hukuku ile Kat Mülkiyeti Kuralları Arasındaki Fark

Apartmanlarda komşuluk ilişkisi, hem Türk Medeni Kanunu'nun genel hükümlerine hem de Kat Mülkiyeti Kanunu'nun özel kurallarına tabidir. İki düzenlemenin uygulama alanı aşağıdaki gibi ayrılabilir. Buna göre;

  • müstakil taşınmazlar arasındaki ilişkilerde Türk Medeni Kanunu'nun taşkın kullanma hükümleri uygulanır,

  • kat mülkiyetine tabi yapılarda bağımsız bölüm malikleri arasında öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır,

  • apartman ile komşu parsel arasındaki ilişkilerde yine genel hükümler uygulanır,

  • görevli mahkeme de uygulanacak kurala göre sulh veya asliye hukuk mahkemesi olarak belirlenir,

gibi ayrımlar bulunduğundan uyuşmazlığın hangi düzenlemeye tabi olduğu, dava açılmadan önce belirlenmelidir.

5.1. Kiracının Komşuluk Hukukundaki Yeri

Taşınmazı kullanan kiracı da taşkın kullanma yasağına uymakla yükümlüdür ve komşular kiracıya karşı doğrudan elatmanın önlenmesi davası açabilir. Kiracının ayrıca kira sözleşmesinden doğan özen ve komşulara saygı borcu bulunur.

Kiraya veren, kiracının bu borca aykırı davranışı devam ederse kira hukukundaki fesih yollarına başvurabilir; bu yollar kira sözleşmesinin feshi ve bildirim süreleri yazısında açıklanmıştır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Komşunun ağacı evime gölge yapıyorsa ne yapabilirim?

Komşunun ağacının yalnızca gölge yapması, kural olarak taşkın kullanma sayılmaz ve ağacın kesilmesini gerektirmez. Ağacın dalları veya kökleri sınırı aşarak zarar veriyorsa, ağacın malikine süre verilerek kesilmesi istenebilir. Gölge, taşınmazın olağan kullanımını ciddi biçimde engelleyecek boyuttaysa durum somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmektedir.

Komşu inşaatı evime zarar verdi, tazminat alabilir miyim?

Evet, komşu inşaatının kazı veya yapı işleri nedeniyle evinizde çatlak, kayma veya başka bir zarar oluştuysa tazminat istenebilir. Türk Medeni Kanunu, kazı ve yapı işlerinde komşu taşınmazlara zarar verilmesini yasaklar. Zararın inşaatla bağlantısının ispatı için inşaat sürerken delil tespiti yaptırılması ve fotoğraflarla belgeleme yapılması gerekir.

Komşu manzaramı kapatan bina yaparsa engelleyebilir miyim?

Kural olarak hayır, komşunun imar mevzuatına uygun olarak yaptığı bir bina manzarayı kapattığı gerekçesiyle engellenemez. Manzara hakkı ancak tapuya tescil edilmiş bir irtifak hakkıyla korunur. Binanın imar planına veya ruhsatına aykırı olduğu düşünülüyorsa, belediyeye başvurulabilir veya ruhsatın iptali için idari yargıda dava açılabilmektedir.

Komşu su akıtıyorsa ne yapılabilir?

Komşunun yağmur suyunu, atık suyu veya kullanım suyunu taşınmaza akıtması komşuluk hukukuna aykırı olabilir. Kanun, doğal olarak akan suyun kabulünü kural olarak öngörse de malikin kendi eylemiyle suyun akışını değiştirerek komşuya zarar vermesini yasaklar. Bu durumda elatmanın önlenmesi ve doğmuş zararın tazmini için dava açılabilir.

Komşuluk hukuku davası ne kadar sürer?

Komşuluk uyuşmazlıklarında davaların süresi, keşif ve bilirkişi incelemesinin gerekip gerekmediğine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Dava öncesinde arabuluculuk aşaması kural olarak üç ila dört hafta sürer. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa uyuşmazlık yargılamaya gerek kalmadan çözülür ve anlaşma belgesi icra edilebilir hale getirilebilmektedir.

7. Sonuç

Komşuluk hukuku, Türk Medeni Kanunu'nun 730 ila 742. maddeleri arasında düzenlenen ve taşınmaz malikinin komşularını olağan katlanma sınırını aşan biçimde etkilemesini yasaklayan kurallardır. Taşkın kullanma, taşan dal ve kökler, kazı ve inşaat zararları bu kapsamdadır; manzara ise ancak tescilli bir irtifak hakkıyla korunur.

Elatmanın önlenmesi ve tazminat davalarından önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır ve davanın sonucu çoğunlukla toplanan delillere bağlıdır. Bu nedenle taşkın kullanma ortaya çıktığında deliller düzenli olarak toplanmalı ve süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.