Kira Sözleşmesinin Feshi: Kiracı ve Ev Sahibi Açısından Bildirim Süreleri

Kira sözleşmesi sürekli bir borç ilişkisidir ve kural olarak taraflardan birinin fesih bildirimiyle sona erer. Fesih bildirimi, sözleşmeyi ileriye dönük olarak ortadan kaldıran tek taraflı bir irade açıklamasıdır. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiracı ile kiraya verene aynı fesih imkânlarını tanımamıştır.

Kira sözleşmesi feshi, kiracı açısından görece kolay, kiraya veren açısından ise sınırlı sebeplere bağlı bir işlemdir. Konunun kritik yanı bildirim süreleri ve şeklidir: süreye uyulmadan veya yazılı yapılmadan gönderilen bir bildirim, sözleşmeyi beklenen tarihte sona erdirmeyebilir ve kiracıyı birikmiş kira borcuyla karşı karşıya bırakabilir.

Bu yazıda kira sözleşmesinin kiracı ve kiraya veren tarafından feshi, fesih nedenleri, bildirim süreleri ve bildirimin şekli ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir?

Kira sözleşmesinin feshi, taraflardan birinin kanunda veya sözleşmede öngörülen bir hakka dayanarak kira ilişkisini sona erdirmesidir. Fesih ileriye etkilidir; o tarihe kadar doğmuş kira borçları ortadan kalkmaz.

Fesih, karşılıklı anlaşmayla sona erme işleminden farklıdır. Tarafların birlikte imzaladığı kira fesih sözleşmesi, uygulamada ikale olarak adlandırılır ve herhangi bir bildirim süresine bağlı değildir; tarafların belirlediği tarihte ilişkiyi sona erdirir.

Bu nedenle karşı tarafın rızası alınabiliyorsa, tek taraflı fesih yerine yazılı bir fesih sözleşmesi yapılması uyuşmazlık riskini azaltmaktadır.

2. Kiracı Kira Sözleşmesini Nasıl Feshedebilir?

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyi kiraya verene göre daha geniş imkânlarla sona erdirebilir. Kiracının fesih yolu, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişir.

2.1. Belirli Süreli Sözleşmede Kiracının Bildirimi

Kira sözleşmesi fesih bildirimi, kiracı açısından süreye bağlıdır. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Başka bir ifadeyle kiracı, süre sonunda çıkmak istiyorsa bu niyetini en geç on beş gün önce kiraya verene ulaştırmalıdır.

Süre dolmadan çıkmak isteyen kiracı ise kural olarak kalan süre için kira borcundan sorumludur. Bu sorumluluk, kiracının kabul edilebilir yeni bir kiracı göstermesi veya kiralananın makul sürede yeniden kiraya verilebilecek olması gibi durumlarda sınırlanır; konu kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak yazısında ele alınmıştır.

2.2. Belirsiz Süreli Sözleşmede Kiracının Feshi

Belirsiz süreli kira sözleşmesi fesih bildirim süresi, taşınmazlarda üç aydır. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir. Taşınmaz kiralarında fesih, yerel âdette belirlenen kira dönemi sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için ve üç aylık bildirim süresine uyularak yapılır.

Belirli süreli bir sözleşme on yıllık uzama süresi içinde her yıl uzarken belirli süreli niteliğini korur. Bu ayrım, hangi bildirim süresinin uygulanacağını belirlediğinden önem taşımaktadır.

3. Ev Sahibi Kira Sözleşmesini Hangi Nedenlerle Feshedebilir?

Kira sözleşmesi fesih nedenleri ev sahibi açısından kanunla sınırlandırılmıştır. Ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesini feshedemez. Kiraya verenin feshi ancak kanunda sayılan sebeplerle ve çoğu zaman dava yoluyla mümkündür.

Buna göre kiraya veren;

• kira bedelinin süresinde ödenmemesi ve verilen sürenin de sonuçsuz kalması,

• kiracının özen ve komşulara saygı borcuna aykırı davranmaya devam etmesi,

• on yıllık uzama süresinin dolması,

• ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi tahliye sebeplerinden birinin gerçekleşmesi,

gibi durumlarda sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu sebeplerin dışında kalan durumlarda kiracının rızası olmadıkça tahliye talep edilemez.

3.1. Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük bir süre vererek ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir. Süre sonunda ödeme yapılmamışsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.

3.2. Özen ve Saygı Borcuna Aykırılık

Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması halinde, kiraya veren konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister. Aykırılık sürerse sözleşme feshedilebilir; kiracı kasten ağır zarar veriyorsa süre verilmeksizin fesih mümkündür.

3.3. On Yıllık Uzama Süresi

Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir.

3.4. Kiracı ve Ev Sahibi Fesih Yollarının Farkı

İki tarafın fesih imkânları aşağıdaki tabloda karşılaştırılmıştır.

Tablodan görüldüğü üzere kanun, kira ilişkisinde zayıf taraf kabul edilen kiracıyı korumaktadır. Kiraya verenin tahliye sebepleri tahliye davası türleri ve görevli mahkeme yazısında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

4. Fesih Bildirimi Nasıl Yapılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz. Bildirimin karşı tarafa ulaştığının ispat edilebilmesi için noter kanalıyla ihtarname veya iadeli taahhütlü mektup gibi yollar tercih edilir.

4.1. Yazılı Şekil Şartı

Türk Borçlar Kanunu'nun 348. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı olarak yapılmasına bağlıdır. Telefonla, sözlü veya ispatı belirsiz mesajlarla yapılan bildirimler bu şartı karşılamaz.

4.2. Aile Konutunda Bildirim

Kiralanan aile konutu ise kiraya veren, fesih bildirimini ve ödeme süresi veren ihtarı kiracıya ve eşine ayrı ayrı göndermek zorundadır. Kiracı da aile konutuna ilişkin sözleşmeyi eşinin açık rızası olmadıkça feshedemez.

Bu kural, uygulamada sıkça gözden kaçırılan bir geçerlilik şartıdır. Dolayısıyla aile konutunda yalnızca kiracıya gönderilen bildirim, sözleşmeyi sona erdirmek için yeterli sayılmamaktadır.

4.3. Kira Sözleşmesi Fesih Şartları Kontrol Listesi

Kira sözleşmesi fesih şartları, bildirimi gönderen tarafa göre farklılaşsa da her feshin ortak bir kontrol listesi vardır. Buna göre bildirim gönderilmeden önce;

• sözleşmenin belirli mi belirsiz süreli mi olduğu,

• uygulanacak bildirim süresinin ve feshin hüküm doğuracağı tarihin ne olduğu,

• bildirimin yazılı ve ispatlanabilir bir yolla gönderileceği,

• kiralananın aile konutu olup olmadığı ve eşe ayrıca bildirim gerekip gerekmediği,

• feshin dayandığı sebebin kanunda öngörülen bir sebep olup olmadığı,

gibi hususların tek tek kontrol edilmesi gerekir. Bu kontrol yapılmadan gönderilen bildirimler, uygulamada en sık feshin geçersiz sayılmasına yol açan durumlardır.

4.4. Önemli Sebeple Fesih

Türk Borçlar Kanunu, sözleşmenin sürdürülmesini taraflardan biri için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığında, yasal fesih bildirim süresine uyularak sözleşmenin feshedilebileceğini de kabul eder. Önemli sebep, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen ve feshi isteyen taraftan kaynaklanmayan ağır bir durumdur.

Bu yolda hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak feshin parasal sonuçlarını belirler. Dolayısıyla önemli sebeple fesih, tazminat sorumluluğundan tamamen kurtulmayı değil, sözleşmeden kontrollü biçimde çıkmayı sağlayan bir araçtır.

4.5. Fesih Sonrası Teslim

Fesih hüküm doğurduğunda kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Teslimin bir tutanakla belgelenmesi, sonradan doğabilecek hasar ve depozito tartışmalarını önemli ölçüde azaltır; tutanak içeriği anahtar teslim tutanağı örneği yazısında açıklanmıştır.

5. Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi feshi için noter şart mı?

Hayır, fesih bildiriminin noterden gönderilmesi kanunen zorunlu değildir; zorunlu olan bildirimin yazılı yapılmasıdır. Ancak noter ihtarnamesi, bildirimin içeriğini ve karşı tarafa ulaştığı tarihi resmi olarak belgelediği için ispat kolaylığı sağlar. İadeli taahhütlü mektup veya kayıtlı elektronik posta da yazılı şekil şartını karşılayan alternatif yollardır.

Ev sahibi kiracıya erken çıkması için tazminat ödeyebilir mi?

Evet, taraflar anlaşarak kiracının belirli bir bedel karşılığında erken çıkmasını kararlaştırabilir. Bu anlaşma bir kira fesih sözleşmesi niteliğindedir ve tarafların özgür iradesine dayanır. Anlaşmanın yazılı yapılması, çıkış tarihinin, ödenecek tutarın ve depozito iadesinin açıkça belirtilmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları önler; ödemenin teslimle eş zamanlı yapılması da uygulamada tercih edilmektedir.

Kiracı fesih bildirimini geri alabilir mi?

Kural olarak hayır, kiracı gönderdiği fesih bildirimini tek başına geri alamaz; bildirim karşı tarafa ulaştıktan sonra hüküm doğurur. Fesih yenilik doğuran bir haktır ve kullanıldığı anda hukuki sonucunu doğurur. Bildirimin geri alınması ancak kiraya verenin de kabul etmesiyle mümkündür; bu durumda taraflar kira ilişkisini aynı veya yeni koşullarla sürdürebilir.

Kira sözleşmesi feshedilince depozito ne zaman iade edilir?

Depozito, kiralananın teslim edilmesi ve kiraya verenin kira ilişkisinden doğan bir alacağının bulunmaması halinde iade edilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitonun bankada vadeli hesapta tutulması gerekir. Kiraya veren, kiracıya karşı dava veya takip başlatmadığını belgelemezse banka, sözleşmenin sona ermesinden üç ay sonra kiracının talebiyle iadeyi yapar.

Satın alınan kiracılı evde eski sözleşme geçerli mi?

Evet, kiralanan satıldığında kira sözleşmesi yeni malikle aynen devam eder. Yeni malik kanun gereği sözleşmenin tarafı olur ve eski malikin hak ile borçlarını devralır. Yeni malik kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye istemek isterse, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve altı ay sonra dava açmalıdır.

6. Sonuç

Kira sözleşmesinin feshi, Türk Borçlar Kanunu'nun 315 ila 356. maddeleri arasında kiracı lehine farklılaştırılmış kurallara bağlıdır. Kiracı on beş günlük bildirimle veya yasal fesih dönemlerine uyarak sözleşmeden çıkabilirken, kiraya veren ancak ödememe, özen borcuna aykırılık, on yıllık uzama veya tahliye sebeplerine dayanabilir.

Yazılı şekil, aile konutunda eşe ayrı bildirim ve süre hesabındaki küçük bir hata dahi feshi etkisiz bırakabilir. Bu nedenle bildirim gönderilmeden önce sözleşmenin türü ve tarihleri esas alınarak süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.