Teslimin gecikmesi ya da tapunun verilmemesi kat karşılığı projelerin en sık uyuşmazlığıdır. Arsa sahibi, müteahhit ve müteahhitten daire alan kişi açısından tescil davası, gecikme tazminatı, cezai şart ve ödemezlik def'i karşılaştırmalı anlatılıyor.
Müteahhit tapuyu vermiyor ya da daireyi geç teslim ediyorsa, alacaklı taraf mahkemeden tapunun kendi adına tescilini ve gecikme süresince mahrum kaldığı kira kadar tazminat isteyebilir. Sözleşmede cezai şart varsa o da talep edilebilir. Müteahhidin arsa sahibinden tapu isteyebilmesi ise kendi edimini yerine getirdiği orana bağlıdır.
Tapu uyuşmazlığında taraflar kimlerdir?
Kat karşılığı projelerde tapu uyuşmazlığı üç ayrı ilişkide ortaya çıkar: arsa sahibi ile müteahhit, müteahhit ile ondan daire alan kişi ve daire alan kişi ile arsa sahibi. Her ilişkide talebin dayanağı ve şartı farklıdır.
Talep eden | Karşı taraf | Talep | Şart |
|---|---|---|---|
Arsa sahibi | Müteahhit | Bağımsız bölümün teslimi ve tescili, gecikme tazminatı | Teslim tarihinin geçmesi ve müteahhidin temerrüdü |
Müteahhit | Arsa sahibi | Kararlaştırılan payların tescili | Müteahhidin edimini ifa ettiği oranda |
Müteahhitten daire alan | Müteahhit | Tescil ya da bedel iadesi | Satış ya da satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması |
Müteahhitten daire alan | Arsa sahibi | Tescil | Müteahhidin, o daireye düşen edimini tamamlamış olması |
Tablodaki son satır, uygulamada en çok mağduriyet yaşanan durumdur. Tapu iptali ve tescil talebinin genel kuralları tapu iptal ve tescil davası yazısında anlatılıyor.
Müteahhit daireyi geç teslim ederse ne istenebilir?
Müteahhit kararlaştırılan teslim tarihini geçirirse, arsa sahibi ifayla birlikte gecikme tazminatı isteyebilir ya da uygun süre verdikten sonra sözleşmeden dönme ve tazminat seçeneklerine başvurabilir (6098 sayılı TBK m. 125). Gecikme tazminatı, kural olarak bağımsız bölümün gecikilen süre boyunca getireceği emsal kira bedeline göre hesaplanır.
Gecikme tazminatı: Teslim tarihinden fiili teslim tarihine kadar her ay için emsal kira kaybı.
Cezai şart: Sözleşmede kararlaştırılan tutar; ifayla birlikte isteniyorsa ifa kabul edilirken hakkın saklı tutulduğu açıkça bildirilmelidir (TBK m. 179/2).
Ödemezlik def'i: Müteahhit kendi edimini ifa etmedikçe arsa sahibi kalan payların devrini geri tutabilir (TBK m. 97).
Sözleşmeden dönme: Müteahhit işe zamanında başlamaz ya da işi geciktirirse teslim gününü beklemeden dönülebilir (TBK m. 473/1).
Değerlendirmemize göre gecikme tazminatı ile cezai şartın aynı zarar için iki kez istenip istenemeyeceği sözleşmenin ifadesine bağlıdır; bu yüzden sözleşmede cezai şartın tazminata ek mi yoksa onun yerine mi ödeneceği yazılmalıdır. Hüküm yoksa bu soru yargılamada ayrıca tartışılır.
Arsa sahibi tapuyu vermiyorsa müteahhit ne yapabilir?
Arsa sahibi devretmeyi üstlendiği payı vermezse müteahhit, mahkemeden payın kendi adına tescilini isteyebilir; malik tescile yanaşmazsa edinen, mülkiyetin kendisine tescilini hâkimden isteyebilir (4721 sayılı TMK m. 716). Ancak müteahhidin bu talebi, kendi edimini sözleşmeye uygun biçimde yerine getirdiği oranla sınırlıdır.
Müteahhitten daire satın alan kişi de arsa sahibine karşı tescil isteyebilir; uygulamada bu talep, müteahhidin arsa sahibine karşı edimini o daire bakımından tamamlamış olmasına bağlı tutulur. Bu nedenle müteahhitten daire alan kişinin, arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin teslim edilip edilmediğini satın almadan önce kontrol etmesi gerekir.
Tapu ve gecikme davası nasıl açılır?
Dava süreci, talebin türüne ve tarafların sıfatına göre değişir. Genel sıra şöyledir:
Sözleşme, ekleri, ödeme belgeleri ve teslim yazışmaları toplanır.
Karşı tarafa noter ihtarnamesiyle süre verilir ve temerrüt belgelenir.
İnşaatın seviyesi gerekirse delil tespitiyle kayda alınır.
Tescil ya da tazminat davası; taraflar tacirse asliye ticaret, tüketici işlemiyse tüketici, diğer hâllerde asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Dava sırasında taşınmazın devrini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi istenir.
Eser sözleşmesinden doğan alacaklar için zamanaşımı, yüklenicinin ağır kusuru hâli dışında beş yıldır (TBK m. 147/6). Teslim sonrası eksikler müteahhit sorumluluğu yazısında, sözleşmenin genel kuralları kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında anlatılıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Gecikme tazminatı ne kadar istenebilir?
Gecikme tazminatı kural olarak bağımsız bölümün teslim tarihinden fiili teslim tarihine kadar getireceği emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır. Tutar, mahkemenin atadığı bilirkişinin bölgedeki emsal kiraları incelemesiyle belirlenir. Sözleşmede aylık gecikme bedeli kararlaştırılmışsa öncelikle o hüküm uygulanır. Müteahhidin kira bedeli ödemişse bu tutarlar hesaplamada dikkate alınabilir.
Müteahhitten daire aldım, tapu devredilmiyor; ne yapmalıyım?
Önce sözleşmenizin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığını ve tapuya şerh verilip verilmediğini kontrol edin. Ardından müteahhide noter ihtarnamesiyle süre verin. Müteahhit devir yapmazsa tescil ya da bedel iadesi davası açılabilir; tüketici iseniz dava tüketici mahkemesinde görülür. Dava sırasında tapuya ihtiyati tedbir şerhi istemek, dairenin başkasına devrini önler.
Arsa sahibi müteahhidin diğer borçları için tapuyu tutabilir mi?
Arsa sahibi, müteahhidin kat karşılığı sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediği ölçüde kalan payların devrini geri tutabilir. Ancak müteahhidin sözleşmeyle ilgisi olmayan başka borçları gerekçesiyle tapu devrini tutmak, kural olarak ödemezlik def'inin kapsamına girmez. Hangi edimlerin karşılıklı olduğu sözleşmedeki tapu devri ve teslim hükümlerine göre belirlenir.
Tescil davasında zamanaşımı var mı?
Sözleşmeden doğan tescil talepleri genel zamanaşımı süresine tabidir; Türk Borçlar Kanunu'nda genel süre on yıldır. Gecikme tazminatı gibi eser sözleşmesinden doğan alacaklar ise yüklenicinin ağır kusuru dışında beş yıllık zamanaşımına tabidir. Sürenin başlangıcı talebin türüne göre değiştiği için dava öncesinde teslim ve temerrüt tarihleri belgelenmelidir.
Kentsel dönüşümde müteahhit geç teslim ederse ne olur?
Kentsel dönüşüm projelerinde de gecikme tazminatı ve cezai şart genel hükümlere göre istenebilir. Buna ek olarak 6306 sayılı Kanun, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaması ya da işin altı ay durması hâlinde maliklerin salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurmasına imkân verir. Fesih tarihine kadar ödenen kira bedelleri geri istenemez.
Gecikmede ilk adım ne olmalı?
Tapu ve teslim uyuşmazlığında ilk adım, karşı tarafı ihtarla temerrüde düşürmek ve inşaatın durumunu belgelemektir. Kimin kimden ne isteyebileceği, sözleşmenin tarafı olup olmamanıza ve edimlerin hangi oranda yerine getirildiğine göre belirlenir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 97, m. 125, m. 146, m. 147/6, m. 179, m. 473
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 716
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 6/14
Yorumlar
Yorum Bırak