Müteahhit Sorumluluğu: Ayıplı ve Eksik İşte Süreler ve Tazminat

Binalarda müteahhit sorumluluğu, taşınmaz yapılarda teslim tarihinden itibaren beş yıl, müteahhidin ağır kusuru varsa ayıbın niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl sürer. Gizli ayıp ortaya çıktığında müteahhide hemen bildirilmelidir. İş sahibi; ücretsiz onarım, bedelden indirim, sözleşmeden dönme ve tazminat haklarından birini kullanabilir.

Müteahhidin ayıptan sorumluluğu nedir?

Müteahhidin ayıptan sorumluluğu, eserin sözleşmeye, projeye ve fen kurallarına aykırı yapılması nedeniyle iş sahibine karşı katlandığı sorumluluktur. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) eser sözleşmesine ilişkin 474-478. maddeleridir.

Ayıp, eserde bulunması gereken bir niteliğin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bir durumun varlığıdır: taşıyıcı sistemde çatlak, yalıtım hatası, eksik metrekare ya da şartnamedeki malzeme yerine daha düşük sınıf malzeme kullanılması gibi. Müteahhidin genel borçları eser sözleşmesi nedir yazısında anlatılıyor.

Binalarda müteahhit sorumluluğu kaç yıl?

Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılın, yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıbın niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m. 478). Taşınmaz yapı dışındaki eserlerde süre iki yıldır.

Daireyi müteahhitten satın alan tüketici ile kat karşılığı sözleşmenin tarafı olan arsa sahibi farklı rejimlere tabidir. Değerlendirmemize göre dava öncesinde hangi sıfatla talepte bulunduğunuzu belirlemek, hem süreyi hem de görevli mahkemeyi değiştirir.

İskan alındıktan sonra müteahhit sorumluluğu devam eder mi?

Evet. Yapı kullanma izni, binanın ruhsat ve projeye uygun tamamlandığını gösteren idari bir belgedir; müteahhidin iş sahibine karşı ayıptan sorumluluğunu sona erdirmez. Zamanaşımı, iskan tarihinden değil eserin teslim tarihinden itibaren işler (TBK m. 478).

İskanın alınmış olması, ayıbın varlığını tartışmalı hâle getirebilecek bir delildir; ancak gizli ayıp ya da fen kurallarına aykırılık bilirkişi incelemesiyle ortaya konursa sorumluluk devam eder. Yapı kullanma izninin işlevi iskan nedir yazısında anlatılıyor.

Ayıp ortaya çıkınca ne yapılmalı?

İş sahibi, teslimden sonra eseri işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmeli ve ayıpları uygun süre içinde müteahhide bildirmelidir (TBK m. 474). Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar ise öğrenilir öğrenilmez bildirilmelidir; aksi hâlde eser kabul edilmiş sayılır (TBK m. 477/3). Adımlar şöyledir:

1. Ayıbı fotoğraf, video ve tarihli notlarla kayda alın.

2. Müteahhide noter ihtarnamesiyle ayıbı ve talebinizi bildirin.

3. Ayıbın kaybolma ya da değişme ihtimali varsa mahkemeden delil tespiti isteyin (6100 sayılı HMK m. 400).

4. Seçimlik haklardan birini kullanın ve gerekirse beş yıllık süre dolmadan dava açın.

Ayıp sabit olduğunda iş sahibi seçimlik haklarından birini kullanır. Bu haklar şunlardır (TBK m. 475):

• Sözleşmeden dönme: Eser kullanılamayacak ya da kabul edilemeyecek ölçüde ayıplıysa.

• Bedelden indirim: Ayıp oranında ücretin indirilmesi.

• Ücretsiz onarım: Aşırı masraf gerektirmiyorsa ayıbın müteahhit tarafından giderilmesi.

• Tazminat: Her durumda, genel hükümlere göre zararın giderilmesi.

Seçilen hak, sonradan açılacak davanın konusunu da belirler. Teslimde gecikme ve tapu sorunları müteahhit tapuyu vermiyor yazısında, sözleşmenin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında ele alınıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit evin eksiklerini gidermiyorsa ne yapılabilir?

Önce eksikleri noter ihtarnamesiyle bildirip makul bir süre verin. Müteahhit bu sürede eksikleri gidermezse, bedelden indirim, ayıbın giderilme masrafının tazmini ya da koşulları varsa sözleşmeden dönme talebiyle dava açılabilir. Ayıbın kaybolma ihtimali varsa dava öncesinde delil tespiti yaptırmak, bilirkişinin ayıbın varlığını ve giderim maliyetini belgelemesini sağlar.

Gizli ayıp ne demektir?

Gizli ayıp, teslim sırasında olağan bir gözden geçirmeyle fark edilemeyen ve sonradan ortaya çıkan ayıptır; örneğin duvar içindeki tesisat hatası ya da zamanla görülen yalıtım sorunu. Gizli ayıp ortaya çıkar çıkmaz müteahhide bildirilmelidir; bildirim gecikirse eser ayıbıyla kabul edilmiş sayılabilir. Bildirimin yazılı ve tarihli olması ispat açısından önemlidir.

Ağır kusur ne zaman kabul edilir?

Ağır kusur, müteahhidin fen ve sanat kurallarına bilerek ya da en basit özeni göstermeden aykırı davranmasıdır; projeye aykırı biçimde demir azaltmak ya da düşük dayanımlı beton kullanmak gibi. Ağır kusurun varlığı somut olaya göre bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Kabul edilirse zamanaşımı süresi, ayıbın niteliğine bakılmaksızın teslimden itibaren yirmi yıla çıkar.

Daireyi müteahhitten satın alan kişi kime başvurur?

Daireyi müteahhitten satın alan kişi, satış sözleşmesinin tarafı olan müteahhide başvurur. Alıcı tüketiciyse 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanır ve uyuşmazlık tüketici mahkemesinde görülür. Arsa sahibi ise kat karşılığı sözleşmesinin tarafı olarak eser sözleşmesi hükümlerine dayanır. İki rejimde süreler ve başvuru yerleri farklıdır.

Kat malikleri ortak alandaki ayıp için birlikte dava açabilir mi?

Evet. Ortak alanlardaki ayıplar için kat malikleri birlikte hareket edebilir; yönetici de kat malikleri kurulu kararıyla yetkilendirilebilir. Her malik ise kendi bağımsız bölümündeki ayıp için ayrı dava açabilir. Ortak alan davalarında, ayıbın bütün yapıyı etkileyip etkilemediğini gösteren tek bir bilirkişi raporu almak masrafı azaltır.

Ayıpta süre neden belirleyicidir?

Müteahhidin ayıptan sorumluluğunda belirleyici olan, teslim tarihi ile ayıbın bildirildiği tarihtir. Ayıbı belgeleyip hemen bildirmek ve beş yıllık süreyi kaçırmamak, onarım ya da tazminat talebinin dinlenmesini sağlar.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 470, m. 474, m. 475, m. 477, m. 478

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m. 12

• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, m. 8

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 400

• Anayasa Mahkemesi, 27/6/2024 tarihli, E. 2024/8, K. 2024/126 sayılı karar (TBK m. 478)