Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer? Aşamalar ve Süreyi Etkileyen Etkenler

Ortak mülkiyetteki bir taşınmazın paydaşları, taşınmazın kullanımı veya satışı konusunda anlaşamadığında, ortaklığın sona erdirilmesi için mahkemeye başvurulur. Kural olarak her paydaş, ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir ve diğer paydaşlar bu talebi engelleyemez. Ancak hakkın varlığı, sürecin kısa sürede sonuçlanacağı anlamına gelmez.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer sorusu, bu davaları açmayı düşünen paydaşların en sık sorduğu sorudur. Konunun kritik yanı, süreyi belirleyen etkenlerin çoğunun dava açılmadan önce öngörülebilmesidir: paydaşların sayısı, ölen paydaşların mirasçıları ve yurt dışındaki paydaşlar baştan tespit edildiğinde gecikmelerin önemli bir kısmı önlenebilir.

Bu yazıda ortaklığın giderilmesi davasının aşamaları, her aşamanın süresi, süreyi uzatan etkenler ve sürecin hızlandırılması için yapılabilecekler ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir malın paydaşlar arasında aynen bölünmesi veya satılarak bedelinin paylaşılması için açılan davadır. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi, paydaşlardan her birinin ortaklığın giderilmesini isteyebileceğini öngörür.

Bu dava uygulamada izale-i şuyu davası olarak da adlandırılır. Mahkeme, Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi uyarınca öncelikle aynen bölmeyi değerlendirir; aynen bölme mümkün değilse veya değerde önemli bir azalma doğuracaksa satışa karar verir.

Davanın genel şartları ve kimlerin açabileceği ortaklığın giderilmesi davası yazısında açıklanmıştır. Bu yazı ise sürecin süresine ve aşamalarına odaklanmaktadır.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası kaç yıl sürer sorusunun tek bir cevabı yoktur; süre somut olayın özelliklerine göre değişir. Uygulamada, arabuluculuktan satışın tamamlanmasına kadar geçen süre paydaş sayısı ve dosyanın karmaşıklığına göre çoğu durumda bir ila üç yıl arasında değişebilmektedir.

Süre, birbirini izleyen aşamaların toplamından oluşur. Aşağıdaki tabloda yer alan süreler resmi istatistik değil, uygulamada karşılaşılan genel aralıklardır ve mahkemenin iş yüküne göre önemli ölçüde farklılaşabilir.

Tablodan görüldüğü üzere sürenin en belirsiz bölümleri tebligat ve kanun yolu aşamalarıdır. Bu iki aşama, dava açılmadan önce yapılacak hazırlıkla kısmen kontrol edilebilir.

3. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Aşamaları Nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davası, dava öncesi zorunlu bir aşama, yargılama ve satış aşamalarından oluşur. Her aşama bir öncekinin tamamlanmasına bağlıdır.

3.1. Arabuluculuk Aşaması

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabulucu süreci kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır ve bu süre zorunlu hallerde bir hafta uzatılabilir.

Arabuluculukta paydaşların taşınmazın nasıl paylaşılacağı veya satılacağı konusunda anlaşması mümkündür. Anlaşma sağlanırsa dava açılmasına gerek kalmaz ve süre önemli ölçüde kısalır.

3.2. Dava Açılması ve Tebligat

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır sorusunun cevabı, sulh hukuk mahkemesine bütün paydaşlar davalı gösterilerek dava açılmasıdır. Ortaklığın giderilmesi davası yetkili mahkeme bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir.

Bu aşamada en sık gecikme, bütün paydaşlara tebligat yapılamamasından kaynaklanır. Ölen paydaşlar varsa mirasçılarının mirasçılık belgesiyle tespit edilmesi, yurt dışındaki paydaşlara ise yurt dışı tebligat usulleriyle bildirim yapılması gerekir.

3.3. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini ve değerini belirlemek için keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Bilirkişi raporu, satış halinde ihalede esas alınacak değerin belirlenmesinde de kullanılır.

Paydaşların bilirkişi raporuna itiraz etmesi halinde ek rapor alınabilir. Bu durum süreyi birkaç ay uzatabilir.

3.4. Karar

Mahkeme, aynen bölme mümkünse taşınmazın bölünmesine, değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Uygulamada konut ve küçük parsellerde aynen bölme çoğu zaman mümkün olmadığından satış kararı daha yaygındır.

3.5. İstinaf ve Temyiz

Karara karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Kanun yolu başvurusu, kararın kesinleşmesini ve satış aşamasına geçilmesini geciktirir.

3.6. Satış Memurluğu ve İhale

Satış kararı kesinleştikten sonra satış, sulh hukuk mahkemesine bağlı satış memurluğu aracılığıyla ihale yoluyla yapılır. Kıymet takdiri, ihale ilanı ve ihale işlemleri bu aşamada gerçekleşir; ihalenin feshi talepleri de süreyi uzatabilir.

Satış ve ihale sürecinin ayrıntıları ortaklığın giderilmesinde satış ve ihale yazısında açıklanmıştır.

4. Süreyi Uzatan Etkenler Nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davasının süresini en çok uzatan etkenler, yargılamanın kendisinden çok paydaşlarla ilgili sorunlardır. Bu etkenlerin dava öncesinde tespit edilmesi önem taşımaktadır.

Uygulamada süreyi uzatan başlıca etkenler şunlardır:

• paydaş sayısının çok olması ve bazı paydaşların adreslerinin bulunamaması,

• ölen paydaşların mirasçılarının tespit edilmemiş olması,

• yurt dışında yaşayan paydaşların bulunması,

• bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar ve ek rapor alınması,

• kararın istinaf ve temyiz yoluyla incelenmesi,

• ihalenin feshi için açılan davalar.

Bu etkenlerin bir kısmı dava öncesinde giderilebilir. Örneğin ölen paydaşların mirasçılık belgeleri dava açılmadan önce alınırsa, yargılama sırasında bu nedenle oluşacak gecikme önlenir.

5. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Hızlandırılabilir?

Ortaklığın giderilmesi davasının süresi, dava öncesi ve dava sırasında atılacak bazı adımlarla kısaltılabilir. Bu adımların büyük kısmı, tarafların hazırlığına bağlıdır.

Buna göre süreci hızlandırmak için;

1. dava öncesinde güncel tapu kaydı alınarak bütün paydaşlar tespit edilir,

2. ölen paydaşlar için mirasçılık belgeleri önceden çıkarılır,

3. paydaşların güncel adresleri nüfus kayıtlarından araştırılır,

4. arabuluculuk aşamasında paydaşlar arasında satış veya paylaşım konusunda uzlaşma aranır,

5. yargılama sırasında gider avansı ve bilirkişi ücreti zamanında yatırılır.

Ayrıca paydaşların bir kısmının yargılama sırasında paylarını diğer paydaşlara devretmesi de sürecin sadeleşmesini sağlayabilir. Dolayısıyla davanın süresi, büyük ölçüde paydaşların uzlaşma iradesine bağlıdır.

5.1. Vekalet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davası vekalet ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nde özel olarak düzenlenmiştir. Bu davalarda karşı taraf vekalet ücreti, kural olarak paydaşın payına düşen değer üzerinden hesaplanan nispi ücretin dörtte biri esas alınarak belirlenir.

Yargılama giderleri ise kural olarak paydaşlara payları oranında yüklenir. Bu nedenle davayı açan paydaş, kazanmış olsa bile giderlerin bir kısmını kendi payı oranında üstlenir.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davası adli tatilde görülür mü?

Ortaklığın giderilmesi davaları kural olarak adli tatilde görülecek işler arasında sayılmaz. Bu nedenle adli tatil süresince duruşma yapılmaz ve bazı süreler adli tatilin bitiminden itibaren işlemeye devam eder. Dava, adli tatil öncesinde açılmışsa yargılamanın tatil sonrasına sarkması, toplam sürenin birkaç ay uzamasına neden olabilmektedir.

Paydaşlardan biri ölürse dava durur mu?

Paydaşlardan biri dava sırasında ölürse, dava ölen paydaşın mirasçılarına karşı devam eder. Mahkeme, mirasçıların tespit edilmesi ve davaya dahil edilmesi için süre verir. Mirasçılık belgesinin çıkarılması ve mirasçılara tebligat yapılması gerektiğinden, bu durum davanın süresini uzatan en yaygın sebeplerden biridir.

Ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra pay satılabilir mi?

Evet, ortaklığın giderilmesi davası sırasında paydaşlar paylarını satabilir veya devredebilir. Ancak dava sırasında tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmuşsa, devir davanın sonucunu etkilemez. Payı devralan kişi, davanın tarafı haline gelir ve yargılama onun katılımıyla devam eder; bu durum bazı hallerde ek tebligat nedeniyle süreyi uzatabilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası harcı ne kadar?

Ortaklığın giderilmesi davasında harç, davanın açılışında yatırılan maktu harç ve gider avansından oluşur; karar aşamasında ise taşınmazın değerine göre hesaplanan harç gündeme gelir. Tutarlar her yıl güncellenen harç tarifelerine bağlıdır. Ayrıca bilirkişi ücreti ve keşif masrafları için gider avansı yatırılması gerekmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davasından vazgeçilebilir mi?

Evet, davayı açan paydaş davadan feragat edebilir veya paydaşlar sulh olabilir. Feragat halinde dava sona erer ve feragat eden taraf yargılama giderlerinden sorumlu tutulur. Paydaşların taşınmazın paylaşımı veya satışı konusunda yargılama sırasında anlaşması da mümkündür ve bu durumda mahkeme anlaşmaya göre karar verebilmektedir.

7. Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, Türk Medeni Kanunu'nun 698 ve 699. maddelerine dayanır ve arabuluculuk, tebligat, keşif, karar, kanun yolu ve satış aşamalarından oluşur. Toplam süre somut olaya göre değişmekle birlikte, en büyük gecikmeler paydaşlara tebligat, mirasçıların tespiti ve kanun yolu aşamalarından kaynaklanır.

Paydaşların ve mirasçıların dava öncesinde tespit edilmesi, sürecin aylarca kısalmasını sağlayabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydı ve mirasçılık durumu incelenmeli, süreler geçmeden bir gayrimenkul avukatı ile hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.