Ortaklığın Giderilmesinde Satış: İhale Süreci ve Paydaşlar Arasında Satış

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde paydaşlar anlaşamadığında, ortaklığın giderilmesi davasıyla ortak mülkiyetin sona erdirilmesi istenir. Kural olarak mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Ancak bölünme mümkün değilse, mülkiyet taşınmazın satılması ve bedelin paylaşılmasıyla sona erer.

Ortaklığın giderilmesi satış aşaması, davanın kazanılmasından sonra başlayan ve çoğu zaman en uzun süren bölümdür. Bu aşamada kıymet takdiri, ihale ilanı, teminat, ihale bedelinin ödenmesi ve ihalenin feshi gibi usuller işletilir; her birinde süre kaçırılması hak kaybına yol açabilir.

Bu yazıda satışın ne zaman yapıldığı, satış memurluğundaki süreç, paydaşlar arasında satış, bedelin paylaşılması ve ihalenin feshi ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Ortaklığın Giderilmesinde Satış Ne Zaman Yapılır?

Ortaklığın giderilmesinde satış, taşınmazın aynen bölünmesi mümkün olmadığında veya bölünme taşınmazın değerini önemli ölçüde düşüreceğinde yapılır. Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi, aynen bölüşme mümkün değilse paylaşmanın açık artırmayla satış yoluyla yapılacağını öngörür.

Bir dairenin, tek bir dükkânın veya imar mevzuatı nedeniyle bölünemeyen bir arsanın paylaşılması bu duruma örnektir. Bu taşınmazlarda mahkeme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir.

Davanın genel şartları ve aynen taksim ile satış arasındaki seçim ortaklığın giderilmesi davası yazısında açıklanmıştır. Bu nedenle satış aşamasına geçmeden önce mahkeme kararının hangi yöntemi öngördüğü kontrol edilmelidir.

2. Satış Türleri Nelerdir?

Ortaklığın giderilmesinde satış iki şekilde yapılabilir: herkese açık artırma veya yalnızca paydaşlar arasında artırma. Hangi yolun izleneceği mahkeme kararında belirtilir.

Tablodan görüldüğü üzere paydaşlar arasında satış, taşınmazın aile içinde kalmasını sağlar. Buna karşılık katılımcı sayısı azaldığından satış bedeli açık artırmaya göre düşük kalabilir.

3. Ortaklığın Giderilmesi Satış Süreci Nasıl İşler?

Ortaklığın giderilmesi satış süreci, satış kararının kesinleşmesinden sonra satış memurluğuna başvurulmasıyla başlar. Satış memurluğu, satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütür.

Süreç kural olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Kesinleşmiş kararla satış memurluğuna başvuru ve satış avansının yatırılması,

2. Bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerinin belirlenmesi,

3. Kıymet takdir raporunun paydaşlara tebliği ve itiraz süresinin beklenmesi,

4. Satış ilanının hazırlanması ve ilgililere tebliği,

5. Birinci ve gerekirse ikinci ihalenin yapılması,

6. İhale bedelinin ödenmesi ve tapunun alıcıya devri,

7. Satış giderleri düşüldükten sonra bedelin paydaşlara dağıtılması.

İhaleye katılmak isteyen kişiden, kural olarak taşınmazın tahmin edilen değerinin yüzde yirmisi oranında teminat alınır. İlk ihalede teklif, kural olarak tahmin edilen değerin yüzde ellisi ile satış giderlerini karşılamalıdır.

Kıymet takdirine itiraz edilmesi süreci uzatabilir. Dolayısıyla kıymet takdir raporunun tebliğinde değerin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı dikkatle incelenmelidir; sürecin genel süresi ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer yazısında aşama aşama gösterilmiştir.

4. Paydaşlar Arasında Satış Nasıl Yapılır?

Paydaşlar arasında satış, paydaşların tamamı bu yönde anlaştığında mahkemenin satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar vermesiyle gerçekleşir. Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi, paydaşların anlaşması halinde satışın paydaşlar arasında artırma yoluyla yapılmasına imkân tanır.

Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arasında satış, özellikle aile evlerinde ve tarım arazilerinde tercih edilir. Taşınmazı korumak isteyen paydaş, ihalede diğer paydaşlarla yarışarak taşınmazın tamamını satın alabilir.

Bu yolun şartı oybirliğidir. Paydaşlardan biri dahi karşı çıkarsa satış herkese açık artırmayla yapılır.

5. Satış Bedeli Nasıl Paylaşılır?

Satış bedeli, satış giderleri düşüldükten sonra paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır. Taşınmaz üzerindeki ipotek veya haciz gibi yükler varsa, bunlar da satış bedeli üzerinden sıralarına göre karşılanır.

Bir örnek üzerinden hesaplama şu şekildedir: Taşınmaz 4.000.000 TL'ye satılmış ve satış giderleri 200.000 TL tutmuş olsun. Paylaşılacak tutar 4.000.000 − 200.000 = 3.800.000 TL'dir. Payı 1/2 olan paydaşa 3.800.000 × 1/2 = 1.900.000 TL, payı 1/4 olan paydaşa 3.800.000 × 1/4 = 950.000 TL düşer.

Paydaşlardan birinin payı üzerinde haciz varsa, o paydaşa düşen tutar önce alacaklıya ödenir. Bu nedenle hisseli tapu üzerindeki takyidatların satış öncesinde tespit edilmesi, paydaşların eline geçecek tutarın doğru hesaplanmasını sağlar.

6. İhalenin Feshi Nasıl İstenir?

İhalenin feshi, ihalenin usulsüz yapıldığını ileri süren ilgililerin ihalenin iptalini istemesidir. İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesi uyarınca ihalenin feshi, ihaleden itibaren yedi gün içinde istenebilir; ilgilinin ihaleye ilişkin tebligat eksikliği gibi durumlarda süre öğrenmeden itibaren başlar.

İhalenin feshine sebep olabilecek başlıca usulsüzlükler şunlardır:

• satış ilanının paydaşlara usulüne uygun tebliğ edilmemesi,

• ilanın kanunda öngörülen şekilde yapılmaması,

• ihaleye fesat karıştırılması,

• kıymet takdirinin kesinleşmeden satışa geçilmesi.

İhalenin feshi talebi süreci uzatır ve taşınmazın alıcıya devrini geciktirir. Bu nedenle satış ilanının tebliğinde adres bilgilerinin güncel olması, sonradan fesih talebi riskini azaltır.

7. Satış Aşamasında Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

Satış aşamasındaki hataların çoğu, paydaşların süreci takip etmemesinden kaynaklanır. Satış memurluğu işlemleri tebligatla yürüttüğünden, adresi güncel olmayan paydaş kıymet takdirini veya satış ilanını geç öğrenebilir.

Uygulamada sık görülen hatalar şunlardır:

• kıymet takdir raporuna süresi içinde itiraz edilmemesi,

• satış avansının zamanında yatırılmaması nedeniyle takibin işlemsiz kalması,

• paydaşlar arasında satış için gerekli oybirliğinin dava aşamasında sağlanmaması,

• ihaleye katılacak paydaşın teminatı ve bedeli önceden hazırlamaması,

• pay üzerindeki haciz ve ipoteklerin dağıtım tutarını nasıl etkileyeceğinin hesaplanmaması.

Bu hataların önemli bir kısmı geri alınamaz. Örneğin itiraz edilmeyen kıymet takdiri kesinleşir ve ihale bu değer üzerinden yapılır; ihaleden sonra değerin düşük olduğu ileri sürülemez.

Paydaşların satış öncesinde kendi aralarında taşınmazın değeri ve satış yöntemi üzerinde konuşması, gereksiz itiraz ve fesih taleplerini azaltır. Buna karşılık uzlaşma sağlanamıyorsa her paydaşın tebligatları düzenli takip etmesi ve kendi payını korumak için ihaleye katılım imkânını önceden değerlendirmesi önem taşımaktadır.

8. Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesinde ihaleye paydaş katılabilir mi?

Evet, paydaşlar açık artırmayla yapılan ihaleye de katılabilir. Paydaş, diğer katılımcılar gibi teminat yatırarak teklif verir ve en yüksek teklifi verirse taşınmazın tamamını satın alır. Bu durumda paydaşın ödeyeceği bedelden kendi payına düşen tutar mahsup edilmez; bedel tamamen ödenir ve dağıtım aşamasında payına düşen kısım kendisine geri döner.

İhalede alıcı bedeli ödemezse ne olur?

İhale alıcısı bedeli ödemezse ihale kararı kaldırılır ve taşınmaz yeniden satışa çıkarılır. Alıcıya kural olarak bedeli ödemesi için on gün süre verilir. Bedeli ödemeyen alıcının yatırdığı teminat, yeni ihalede oluşan fiyat farkı ve giderler için kullanılabilir ve alıcı bu zarardan sorumlu tutulabilir.

Ortaklığın giderilmesinde taşınmaz değerinin altında satılabilir mi?

Taşınmaz, kıymet takdirinde belirlenen değerin altında satılabilir; ancak ilk ihalede teklifin kanunda öngörülen asgari oranı karşılaması gerekir. Bu oran sağlanmazsa ikinci ihaleye geçilir. Değerin düşük belirlendiğini düşünen paydaşın, kıymet takdir raporuna süresi içinde itiraz etmesi gerekir; itiraz edilmeyen rapor kesinleşir.

Satış masraflarını kim öder?

Satış masrafları, kural olarak satış bedelinden karşılanır ve kalan tutar paydaşlara dağıtılır. Satış memurluğuna başvuran taraf ilan, bilirkişi ve tebligat giderleri için avans yatırır. Bu avans, satış gerçekleştiğinde satış bedelinden öncelikle karşılanarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılmış olur; satış gerçekleşmezse avansın akıbeti, takibin sona erme biçimine göre belirlenir.

Satış kararından sonra paydaşlar anlaşabilir mi?

Evet, paydaşlar satış kararından sonra da anlaşabilir. Örneğin bir paydaş diğerlerinin paylarını satın alarak taşınmazın tamamına malik olabilir veya paydaşlar taşınmazı birlikte üçüncü kişiye satabilir. Bu durumda satış memurluğundaki takip, ilgililerin talebiyle sona erdirilir ve ihale masraflarından kurtulunmuş olur; anlaşmanın yazılı yapılması ve tapuda resmi devirle tamamlanması gerekir.

9. Sonuç

Ortaklığın giderilmesi satış aşaması, Türk Medeni Kanunu'nun 698 ve 699. maddeleri uyarınca aynen bölüşmenin mümkün olmadığı hallerde açık artırma veya paydaşlar arasında artırma yoluyla yürütülür. Satış memurluğu kıymet takdiri, ilan, ihale ve dağıtım aşamalarını İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirir.

Kıymet takdirine itiraz ve ihalenin feshi gibi yollar kısa sürelere bağlıdır ve bu süreler kaçırıldığında satış kesinleşir. Bu nedenle satış ilanı tebliğ edildiği anda, süreler geçmeden bir gayrimenkul avukatı ile hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.