Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişiye ait bir taşınmaz ya da taşınırda ortaklığa son vermek için açılır. Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Sulh hukuk mahkemesi önce malın aynen bölünmesine, bu mümkün değilse satılıp bedelin paylaştırılmasına karar verir. Bu dava için kanunda bir zamanaşımı süresi yoktur.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki bir malın, paydaşlardan birinin istemiyle bölünmesi ya da satılarak bedelinin paylaştırılması için açılan davadır. Halk arasında "izale-i şuyu davası" olarak da bilinir; izale giderme, şuyu ortaklık anlamına gelir.
Paylı mülkiyette her paydaş, kural olarak her zaman malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698/1). Miras kalan mallarda da her mirasçı paylaşma isteyebilir (TMK m. 642). Diğer paydaşların rıza göstermemesi davayı engellemez.
Ortaklığın giderilmesi davasının şartları nelerdir?
İzale-i şuyu davası için davacının malda paydaş olması ve paylaşmayı engelleyen bir durumun bulunmaması yeterlidir. Kanun paylaşmayı üç durumda sınırlar:
Sözleşmeyle sınırlama. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir (TMK m. 698/2).
Sürekli amaca özgülenme. Mal sürekli bir amaca özgülenmişse paylaşma istenemez (TMK m. 698/1).
Uygun olmayan zaman. Paylaşma, uygun olmayan bir zamanda istenemez (TMK m. 698/3).
Bunların dışında davanın açılması için bir süre öngörülmemiştir. Ortaklık devam ettiği sürece paydaş davayı her zaman açabilir. Paylardan birinin tapuya yolsuz olarak yazıldığı iddia ediliyorsa, bu uyuşmazlık tapu iptal ve tescil davası ile ayrıca çözülür.
Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, izale-i şuyu davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-b). Kural, 7445 sayılı Kanunla getirildi ve 01.09.2023'ten itibaren uygulanıyor. Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir.
Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A-9). Zorunlu olan yalnızca başvurudur; görüşmelere devam edip etmemek taraflara bağlıdır.
Taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır. Taşınmazlarda şerh alındıktan sonra taraflardan biri anlaşma belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurabilir. Bütün paydaşlar sürece katılmadıkça anlaşma sağlanması güçtür, çünkü dava da bütün paydaşlara karşı açılmak zorundadır.
Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarına, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4/1-b). Taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1).
Dava, davacı dışındaki bütün paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan biri ölmüşse onun mirasçılarının da davaya dahil edilmesi gerekir. Tapu kaydında görünen her paydaşın tebligat adresinin araştırılması bu yüzden davanın en uzun süren aşamalarından biridir.
Mahkeme malı nasıl paylaştırır?
Mahkeme önce malın aynen bölünmesini, bu mümkün değilse satışı değerlendirir. Ortaklığın giderilmesinde esas olan aynen paylaşmadır; satış ikinci yoldur.
Paylaşma yolu | Ne zaman uygulanır? | Dayanak |
|---|---|---|
Paydaşların anlaşması | Paylaşma biçiminde uyuşma varsa | TMK m. 699/1 |
Aynen bölme | Mal değer kaybına uğramadan bölünebiliyorsa; parçalar denk değilse para eklenerek denkleştirme yapılır | TMK m. 699/2 |
Paydaşlar arasında artırma | Bütün paydaşlar rıza gösterirse | TMK m. 699/3 |
Herkese açık artırma | Aynen bölme uygun görülmezse | TMK m. 699/3, İİK m. 114 |
Apartman dairesi ya da tek parsel üzerindeki bir ev gibi bölünmesi değer kaybına yol açacak taşınmazlarda mahkeme çoğunlukla satışa karar verir. Tarım arazilerinde aynen bölme, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndaki asgari büyüklük kuralları ve bakanlık izniyle sınırlıdır.
Miras kalan taşınmazda ilk ihale kimler arasında yapılır?
Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında malik bulunmayan durumlarda, satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır (İİK m. 114). Bu kural 7589 sayılı Kanunla eklendi ve 31.07.2026'da yürürlüğe girdi.
Kural, satışın nasıl yapılacağını üç yönden değiştiriyor. Bu değişiklikler şunlardır:
Bir defaya mahsus. Mirasçılar arasındaki artırma yalnızca bir kez yapılır; sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açıktır.
Yüksek alt sınır. Mirasçılar arasındaki birinci artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir; ikinci artırmada bu oran yüzde ellidir.
Dar kapsam. Paylardan biri satın alma ya da bağış gibi bir yolla mirasçı olmayan birine geçmişse kural uygulanmaz.
Bu düzenleme, mirasçılardan birinin taşınmazı aile içinde tutmak istediği dosyalarda önemlidir. Malı almak isteyen mirasçının, birinci artırmada muhammen kıymetin tamamını karşılayacak teklifi hazırlaması gerekir.
Taşınmaz üzerindeki yapı ve ağaçlar ne olur?
Taşınmaz üzerindeki yapı ve ağaçlar arazinin bütünleyici parçasıdır ve araziden ayrı paylaştırılamaz. Bunlara uygulamada "muhdesat" denir. Paydaşlardan biri yapıyı kendisinin yaptığını ileri sürerse, mahkeme ona bu iddiayı ayrı bir davada ispatlaması için süre verebilir.
Muhdesat iddiası kabul edilirse satış bedeli paylaştırılırken yapının değeri o paydaşa ayrılır. Bu yüzden yapıyı kendi parasıyla yapan paydaşın fatura, ruhsat ve tanık gibi delillerini dava açılmadan önce toplaması faydalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır?
İzale-i şuyu davası arabuluculuk aşaması tamamlandıktan sonra sulh hukuk mahkemesinde açılır. Süreç genel olarak şu sırayı izler:
Tapu kaydı alınır, bütün paydaşlar ve ölen paydaşların mirasçıları belirlenir.
Adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulur.
Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle aynen bölmenin mümkün olup olmadığını araştırır.
Aynen bölme mümkün değilse satışa karar verilir; satış, mahkemenin satış memurluğu tarafından İİK hükümlerine göre yapılır.
Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Paylı mülkiyette paydaşların kendi payını satması da mümkündür; bu durumda diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Konu şufa hakkı yazısında, paylı taşınmaz alırken dikkat edilecekler hisseli tapu rehberinde anlatılıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davasını diğer paydaşlar engelleyebilir mi?
Kural olarak hayır; her paydaş, sözleşmeyle sınırlama ya da malın sürekli bir amaca özgülenmesi gibi bir engel yoksa paylaşma isteyebilir. Diğer paydaşların karşı çıkması davayı durdurmaz. Davalılar ancak paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istendiğini ya da on yıllık sözleşmesel sınırlamanın sürdüğünü ileri sürebilir. Bu savunmalar kabul edilse bile dava kural olarak ortadan kalkmaz, yalnızca ertelenmiş olur.
Taşınmazı kullanan paydaştan dava sırasında kira istenebilir mi?
Evet, şartları varsa ecrimisil istenebilir. Paydaşların birbirinden ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak diğer paydaşın taşınmazdan yararlanmasının engellenmiş olması gerekir. Daha önce ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması, Yargıtay'ın kabul ettiği istisnalardan biridir; bu durumda ayrıca ihtarname gerekmez. Ayrıntılar ecrimisil nedir yazısında anlatılıyor.
Arabuluculukta anlaşılırsa tapuya gitmek gerekir mi?
Evet, anlaşma belgesi tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez. Önce sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır. Şerhli anlaşma belgesiyle taraflardan biri tapu müdürlüğüne başvurarak devri ya da bölünmeyi gerçekleştirebilir. Anlaşma belgesinin taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uygun düzenlenmesi gerekir; aksi hâlde tapu müdürlüğü işlemi yapmayabilir.
Elbirliği hâlindeki miras için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Evet, açılabilir. Miras kalan mallarda her mirasçı paylaşma isteyebilir ve mahkeme malın aynen ya da satış yoluyla paylaştırılmasına karar verebilir. Malı satmak yerine yalnızca payları belirlemek isteyen mirasçı için elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi yolu da vardır. Bu yolda taşınmaz satılmaz, yalnızca payları tapuda görünür hâle gelir.
Satıştan sonra tapu alıcıya nasıl devredilir?
İhale kesinleştikten ve ihale bedeli yatırıldıktan sonra satış memurluğu tapu müdürlüğüne yazı yazar ve taşınmaz alıcı adına tescil edilir. Paydaşların ayrıca tapuya gitmesi ya da imza vermesi gerekmez. Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Taşınmaz üzerindeki ipotek ve haciz gibi kayıtların akıbeti de satış şartnamesine göre belirlenir.
Dava açılan taşınmazdaki pay satılabilir mi?
Evet, dava açılmış olması paydaşın kendi payını satmasını kendiliğinden engellemez. Payı alan kişi davaya taraf olarak devam eder; diğer paydaşlar ise satıştan haberdar olduklarında önalım haklarını kullanabilir. Payın satılmasını önlemek isteyen paydaş, mahkemeden tedbir istemelidir. Tedbir kararı tapuya şerh edilirse, sonradan payı alan kişi davanın sonucuna katlanmak zorunda kalır.
Kısaca
İzale-i şuyu sürecinde ilk adım arabuluculuktur; süreç sulh hukuk mahkemesinde aynen bölme ya da satışla biter. Yalnızca mirasçılara ait taşınmazlarda Temmuz 2026'dan bu yana ilk ihale mirasçılar arasında yapıldığı için, taşınmazı almak isteyen mirasçının bu aşamaya hazırlıklı girmesi önem kazandı.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 642, 698, 699
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4/1-b, 12/1
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A, 18/B
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 114
7445 sayılı Kanun; 7589 sayılı Kanun, m. 1
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
