Sükna Hakkı (Oturma Hakkı) Nedir? Kurulması, Sınırları ve Sona Ermesi

Bir taşınmazın mülkiyetini devrederken veya miras planlaması yaparken, malikin kendisinin ya da yakınlarının o evde yaşamaya devam etmesini güvence altına alma ihtiyacı sık görülür. Kural olarak taşınmazı devralan yeni malik, taşınmazı dilediği gibi kullanabilir ve önceki malikten taşınmazı boşaltmasını isteyebilir. Ancak hukuk, mülkiyeti devretmeden belirli bir kişiye evde oturma hakkı tanınmasına da imkân verir.

Sükna hakkı, bu imkânın kanundaki adıdır ve Türk Medeni Kanunu'nda oturma hakkı olarak düzenlenmiştir. Konunun kritik yanı, hakkın kişiye sıkı sıkıya bağlı olmasıdır: sükna hakkı devredilemez, kiraya verilemez ve hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer.

Bu yazıda sükna hakkının ne olduğu, nasıl kurulduğu, hak sahibinin yetkileri, giderlerin paylaşımı, intifa ve kiradan farkı ile sona erme sebepleri ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Sükna Hakkı Nedir?

Sükna hakkı, bir kişiye başkasına ait bir binada veya binanın bir bölümünde oturma yetkisi veren kişisel irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 823. maddesi, oturma hakkını bu şekilde tanımlar ve hakkın devredilemeyeceğini, mirasçılara geçmeyeceğini öngörür.

Sükna hakkı nedir sorusunun gündelik cevabı, bir evde malik olmadan ömür boyu veya belirli bir süre oturma güvencesidir. Uygulamada en sık, ebeveynlerin evlerini çocuklarına devrederken kendileri için oturma hakkı saklı tutması şeklinde görülür.

Oturma hakkı bir sınırlı ayni haktır. Bu nedenle tapuya tescil edildiğinde, taşınmaz sonradan başkasına satılsa bile yeni malike karşı ileri sürülebilir; irtifak hakkının genel özellikleri irtifak hakkı nedir ve türleri yazısında açıklanmıştır.

2. Sükna Hakkı Nasıl Kurulur?

Oturma hakkı, kural olarak malik ile hak sahibi arasında resmi şekilde yapılan bir sözleşme ve tapu siciline tescil ile kurulur. Kuruluş tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir.

Uygulamada kuruluş şu şekillerde gerçekleşir. Buna göre oturma hakkı;

• malikin kendi taşınmazında belirli bir kişi lehine hak kurmasıyla,

• taşınmaz devredilirken devreden malikin kendisi için hak saklı tutmasıyla,

• vasiyetname ile mirasçılara bir kişi lehine hak kurma yükümlülüğü getirilmesiyle,

• ölünceye kadar bakma gibi sözleşmelerin bir parçası olarak,

kurulabilir. Hangi yolla kurulursa kurulsun, hakkın üçüncü kişilere karşı etkili olması için tapuya tescil edilmesi gerekir.

2.1. Sükna Hakkı Sözleşmesi

Oturma hakkı sözleşmesinde hakkın konusu olan binanın veya bölümün açıkça belirtilmesi gerekir. Hakkın bütün binayı mı yoksa yalnızca belirli bir bağımsız bölümü mü kapsadığı, uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.

Sözleşmede hakkın süresi, ömür boyu mu yoksa belirli bir tarihe kadar mı devam edeceği ve giderlerin nasıl paylaşılacağı da düzenlenmelidir. Süre belirtilmemişse hak, hak sahibinin ölümüne kadar devam eder.

3. Sükna Hakkı Sahibinin Yetkileri Nelerdir?

Oturma hakkı sahibi, hakkın konusu olan binada veya bölümde oturma yetkisine sahiptir. Türk Medeni Kanunu'nun 824. maddesi, aksine anlaşma yoksa hak sahibinin ailesini ve ev halkını da yanında oturtabileceğini öngörür.

Hak, binanın yalnızca bir bölümünü kapsıyorsa hak sahibi ortak kullanıma ayrılmış yerlerden de yararlanabilir. Buna karşılık hak sahibi, taşınmazı başkasına kiraya veremez veya oturma hakkını devredemez.

Bu sınırlama, oturma hakkını intifa hakkından ayıran temel özelliktir. İntifa hakkı sahibi taşınmazı kiraya vererek gelir elde edebilirken, oturma hakkı sahibinin yetkisi yalnızca oturmakla sınırlıdır.

3.1. Giderler Kime Aittir?

Türk Medeni Kanunu'nun 825. maddesi uyarınca oturma hakkı yalnızca bir bölümü kapsıyorsa, olağan bakım giderleri hak sahibine aittir. Hak, binanın tamamını kapsıyorsa intifa hakkına ilişkin hükümler kıyasen uygulanır ve bakım ile işletme giderleri hak sahibine yüklenir.

Büyük onarımlar ve yapının esaslı unsurlarına ilişkin giderler ise kural olarak malike aittir. Apartmanlarda aidatın kim tarafından ödeneceği, sözleşmede ayrıca düzenlenmediyse bu ayrıma göre belirlenir; aidat paylaşımına ilişkin genel kurallar aidatı kim öder yazısında açıklanmıştır.

4. Sükna Hakkı ile İntifa ve Kira Arasındaki Fark Nedir?

Oturma hakkı, intifa hakkı ve kira, ilk bakışta benzer sonuçlar doğursa da hukuki nitelikleri farklıdır. Aşağıdaki tablo üç kurumu temel ölçütlerle karşılaştırmaktadır.

Sükna hakkı ile kira arasındaki fark özellikle önemlidir. Kira sözleşmesi kira bedeli karşılığında kurulur ve tahliye sebepleriyle sona erebilirken, oturma hakkı tescilli olduğu sürece malikin değişmesinden ve tahliye sebeplerinden etkilenmez.

İntifa hakkının ayrıntıları intifa hakkı nedir yazısında açıklanmıştır. İntifa ve sükna hakkı nedir sorusunun kısa cevabı, ikisinin de kişiye bağlı irtifak olduğu, ancak intifanın daha geniş bir yararlanma yetkisi verdiğidir.

5. Sükna Hakkı Ne Zaman Sona Erer?

Oturma hakkı, hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer. Hakkın mirasçılara geçmemesi, kişiye sıkı sıkıya bağlı olmasının doğal sonucudur.

Bunun dışında hak; belirlenen sürenin dolması, hak sahibinin hakkından vazgeçerek terkin talep etmesi veya hakkın konusu olan binanın tamamen yok olması gibi sebeplerle de sona erer. Hak sona erdiğinde tapu kaydından terkin edilmesi gerekir.

Sükna hakkı nasıl kaldırılır sorusunun cevabı, hak sahibi hayattaysa onun rızasıyla tapu müdürlüğünde terkin yapılmasıdır. Hak sahibi ölmüşse, ölüm belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurularak kaydın terkini istenebilir.

6. Sükna Hakkı Tapuya Nasıl Yansır?

Tescil edilen oturma hakkı, tapu kütüğünün irtifaklar sütununda hak sahibinin adıyla gösterilir. Bu kayıt, taşınmazı sonradan satın alan kişiye karşı da hakkın ileri sürülebilmesini sağlar.

Taşınmaz satın alınmadan önce takyidat belgesi alınması, üzerinde oturma yetkisi veren bir kayıt bulunup bulunmadığını gösterir. Kayıt varsa alıcı, hak sahibi ölünceye veya kayıttaki süre dolana kadar evi kullanamayabilir.

Hak sahibinin ölümünden sonra kayıt kendiliğinden silinmez. Malik, ölüm belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurarak kaydın terkinini istemelidir; aksi halde kayıt, satış ve kredi işlemlerinde engel gibi görünmeye devam eder.

Başka bir ifadeyle oturma hakkının tescili hak sahibini korurken, terkinin yapılmaması malik açısından gereksiz bir sicil yükü doğurur. Bu nedenle hakkın sona erdiği durumlarda terkin işleminin gecikmeden yapılması önem taşımaktadır.

7. Sıkça Sorulan Sorular

Sükna hakkı mirasçılara geçer mi?

Hayır, oturma hakkı mirasçılara geçmez. Türk Medeni Kanunu oturma hakkını kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak olarak düzenlemiştir ve hak, sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer. Hak sahibinin eşi veya çocukları onunla birlikte oturuyor olsalar bile, hak sahibinin ölümünden sonra kendi adlarına kurulmuş ayrı bir hak bulunmadıkça evde oturmaya devam edemezler.

Sükna hakkı olan ev satılabilir mi?

Evet, oturma hakkı olan ev malik tarafından satılabilir. Ancak tapuya tescil edilmiş oturma hakkı, yeni malike karşı da devam eder ve hak sahibi oturmayı sürdürür. Bu nedenle oturma hakkı bulunan bir evin alıcısı, hak sona erene kadar evi bizzat kullanamaz ve bu durum evin piyasa değerini olumsuz etkileyebilmektedir.

Oturma hakkı devredilebilir mi?

Hayır, oturma hakkı devredilemez ve başkasına kiraya verilemez. Hak, yalnızca lehine kurulduğu kişiye ve onunla birlikte yaşayan aile ve ev halkına oturma imkânı sağlar. Hakkın üçüncü kişiye devredilmesi veya kiraya verilmesi gerekiyorsa, oturma hakkı yerine daha geniş yetkiler sağlayan intifa hakkı kurulması değerlendirilebilir.

Sükna hakkı için harç ödenir mi?

Evet, oturma hakkının tapuya tescili için harç ve döner sermaye ücreti ödenir. Harç, kural olarak hakkın değeri esas alınarak hesaplanır ve tutar her yıl güncellenen tarifelere bağlıdır. Hakkın kaldırılması için yapılan terkin işleminde de ayrıca masraf doğabileceğinden, işlem öncesinde tapu müdürlüğünden güncel bilgi alınması gerekir.

Bağış yaparken oturma hakkı saklı tutulabilir mi?

Evet, malik taşınmazını bağışlarken kendisi veya eşi lehine oturma hakkı saklı tutabilir. Bu durumda bağış ve oturma hakkının kurulması aynı resmi senette düzenlenebilir ve hak tapuya tescil edilir. Böylece bağışlayan, mülkiyeti devretmiş olsa da hayatı boyunca evde oturmaya devam edebilir; bu yöntem miras planlamasında sıkça kullanılmaktadır.

8. Sonuç

Oturma hakkı, Türk Medeni Kanunu'nun 823 ila 825. maddelerinde oturma hakkı olarak düzenlenen ve bir kişiye başkasına ait bir binada oturma yetkisi veren kişisel irtifak hakkıdır. Resmi şekilde kurulup tapuya tescil edilir, devredilemez, kiraya verilemez ve hak sahibinin ölümüyle sona erer.

Hakkın kapsamının, süresinin ve giderlerin paylaşımının açıkça düzenlenmemesi, malik ile hak sahibi arasında uzun süreli uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle taşınmaz devri veya miras planlaması yapılırken oturma hakkı birlikte değerlendirilmeli ve süreler geçmeden bir gayrimenkul avukatı ile hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.