İntifa Hakkı Nedir? Tapuda İntifa Hakkı, Oturma (Sükna) Hakkı ve Sona Ermesi

İntifa hakkı, başkasına ait bir taşınmaz ya da başka bir mal üzerinde, sahibine o maldan tam olarak yararlanma yetkisi veren bir haktır. Taşınmazlarda tapuya tescille kurulur. Gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer ve mirasçılara geçmez. Tüzel kişilerde ise en çok yüz yıl sürebilir.

İntifa hakkı nedir?

İntifa hakkı, taşınır, taşınmaz, bir hak ya da bütün bir malvarlığı üzerinde kurulabilen ve aksine düzenleme yoksa sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayan bir irtifak hakkıdır (TMK m. 794). İrtifak hakkı, başkasının malı üzerinde belirli yetkiler veren sınırlı aynî haktır.

Uygulamada bu hak en çok şu durumda karşımıza çıkar: anne ya da baba evinin mülkiyetini çocuklarına devreder, ama hayatı boyunca o evde oturmak ve kira gelirini almak için kendi adına intifa kurdurur. Bu durumda çocuklar "çıplak mülkiyet" sahibi olur; ev üzerinde malik olsalar da evi kullanamaz ve gelirini alamazlar.

Tapuda intifa hakkı nasıl kurulur?

Tapuda intifa, malik ile hak sahibinin tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlemesi ve hakkın tapu kütüğüne tescil edilmesiyle kurulur (TMK m. 795/1). Tescil edilmeyen intifa sözleşmesi yalnızca borç ilişkisi olarak kalır, herkese karşı ileri sürülebilen aynî hak niteliği kazanmaz.

Malik, intifa sözleşmesi yaptığı hâlde tescilden kaçınırsa hak sahibi mahkemeden tescil kararı isteyebilir. Mülkiyetin devriyle aynı anda intifa kurulması da mümkündür; uygulamada çoğu zaman satış ya da bağışla birlikte, devredenin kendi lehine intifa hakkı tescil edilir.

İntifa hakkı ne zaman sona erer?

İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle, tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolmasıyla ya da kişiliğin sona ermesiyle biter (TMK m. 797/1). Tüzel kişiler lehine kurulan hak en çok yüz yıl devam edebilir (TMK m. 797/2).

Ölüm hâlinde yapılan terkin işlemi açıklayıcı niteliktedir; hak, ölüm anında zaten sona ermiştir. Vazgeçmede ise hak, terkinle sona erer. Taşınmazın kullanılmaması tek başına hakkı sona erdirmez; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 11.03.2019 tarihli, E. 2016/8089, K. 2019/2153 sayılı kararı bu yöndedir.

İntifa hakkı ile oturma (sükna) hakkı ve kira arasındaki fark nedir?

İntifa, maldan tam yararlanma yetkisi verir; oturma hakkı ise yalnızca binada konut olarak oturma yetkisi verir. Kira ise taraflar arasında sözleşme ilişkisidir ve tapuya tescil edilmeden aynî hak doğurmaz.

Oturma hakkına halk arasında sükna hakkı denir. Oturma hakkı sahibi, hak şahsına özgülenmediyse ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir (TMK m. 824/2). Oturma hakkına, kanunda aksine hüküm yoksa intifaya ilişkin hükümler uygulanır (TMK m. 823/3).

İntifa hakkı olan ev satılabilir mi?

Evet, intifalı taşınmazın çıplak mülkiyeti satılabilir, ipotek edilebilir ve malikin borçları için haczedilebilir. Ancak intifa tapuda kayıtlı olduğu için yeni malik de bu hakkı tanımak zorundadır; hak sahibi ölünceye kadar taşınmazı kullanmaya devam eder.

Alıcı açısından bu durum fiyatı doğrudan etkiler. İntifalı bir evi alan kişi, hak sahibi yaşadığı sürece evde oturamaz ve kira gelirini alamaz. Bu yüzden ev alırken tapu kaydının "irtifak" bölümündeki intifa kaydının kontrol edilmesi gerekir.

İntifa sahibinin yükümlülükleri nelerdir?

İntifa sahibi, malı özenle kullanmak ve hak sona erdiğinde malike geri vermekle yükümlüdür. Kanunun öngördüğü başlıca yükümlülükler şunlardır:

• Özen ve sorumluluk. Hak sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe malın yok olmasından ya da değerinin azalmasından sorumludur (TMK m. 800/1).

• Olağan bakım. Malın olağan kullanımı için gereken bakım ve onarım giderleri hak sahibine aittir.

• Geri verme. Hak sona erdiğinde mal malike geri verilir.

Hak sahibi, yükümlü olmadığı hâlde yaptığı giderler ve eklemeler için hak sona erdiğinde vekâletsiz iş görme hükümlerine göre tazminat isteyebilir (TMK m. 801/1). Malik tazminat vermekten kaçınırsa hak sahibi, malı eski hâline getirmek kaydıyla yaptığı eklemeleri sökebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?

Hayır, geçmez; gerçek kişi lehine kurulan intifa, hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer (TMK m. 797/1). Mirasçılar, ölen kişinin hakkına dayanarak taşınmazı kullanmaya devam edemez. Tapudaki kaydın silinmesi için malik, ölüm belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurarak terkin isteyebilir. Terkin yapılmamış olsa bile hak, ölüm anında sona ermiş sayılır.

İntifa sahibi evi kiraya verebilir mi?

Evet, sözleşmede aksine hüküm yoksa ya da hakkın şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa verebilir (TMK m. 806/1). Kira geliri hak sahibine aittir; hakkın kendisi devredilemez, devredilen yalnızca kullanımdır. Bu durumda malik, haklarını kiracıya karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir (TMK m. 806/2). Kiracının taşınmaza zarar vermesinden ise malike karşı hak sahibi de sorumlu olur.

İntifa kurmak muris muvazaası sayılır mı?

Bu konuda Yargıtay kararları farklı sonuçlara ulaşmıştır. Bazı kararlarda intifa kurulması 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararının kapsamı dışında tutulmuş, bazılarında muvazaa iddiası incelenmiştir. Hangi işlemin muvazaa iddiasına konu olabileceği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Mirasçılar açısından ayrıntılar muris muvazaası nedeniyle tapu iptal davası yazısında anlatılıyor.

Malik, intifa sahibini evden çıkarabilir mi?

Hayır, intifa devam ettiği sürece malik hak sahibini evden çıkaramaz; aynî hak, malike karşı da ileri sürülebilir. Hak sahibi malı özensiz kullanıyorsa malik, mahkemeden güvence gösterilmesini ya da yönetim için kayyım atanmasını isteyebilir. İntifanın terkinine ilişkin uyuşmazlıklar tapu iptal ve tescil davası yoluyla çözülür.

Tüzel kişi lehine kurulan intifa ne kadar sürer?

Tüzel kişi lehine kurulan intifa, kararlaştırılan sürenin dolmasıyla, süre kararlaştırılmamışsa tüzel kişiliğin sona ermesiyle biter. Her durumda tüzel kişilerin bu hakkı en çok yüz yıl devam edebilir (TMK m. 797/2). Vakıf ya da şirket lehine kurulan haklarda bu üst sınır, sözleşmede daha uzun süre yazılsa bile uygulanır.

Kısaca

İntifa hakkı, mülkiyeti devreden kişiye kullanım hakkını ömür boyu güvence altına almanın en yaygın yoludur. Alıcı için ise tapuda intifa kaydı olan bir evin, hak sahibi yaşadığı sürece kullanılamayacağı anlamına gelir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 794, 795, 796, 797, 800, 801, 806, 823, 824, 825

• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 11.03.2019, E. 2016/8089, K. 2019/2153

• İpek B. Aldemir Toprak, "İntifa Hakkının Sona Ermesi ve İade Yükümlülüğünün Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülmesi", Adalet Dergisi, Sayı 71, 2023