Tapu İptal Davası Ne Kadar Sürer? Aşamalar, Masraflar ve İhtiyati Tedbir

Tapu siciline yapılan bir tescilin hukuka aykırı olduğunu düşünen kişi, kaydın düzeltilmesi için mahkemeye başvurabilir. Kural olarak mahkeme, tescilin dayandığı hukuki sebebi inceleyerek kaydın iptaline ve gerçek hak sahibi adına tesciline karar verir. Ancak bu inceleme, keşif, tanık ve bilirkişi gibi zaman alan delillerin toplanmasını gerektirir.

Tapu iptal davası ne kadar sürer sorusu, bu nedenle davayı açacak kişinin en önemli sorularından biridir. Konunun kritik yanı, yargılama sürerken taşınmazın başkasına devredilme riskidir: ihtiyati tedbir alınmadan geçen her ay, davanın sonunda alınacak kararın uygulanamaz hale gelmesine yol açabilir.

Bu yazıda tapu iptal davasının aşamaları, her aşamanın süresi, ihtiyati tedbirin önemi, masraflar ve süreyi uzatan etkenler ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Tapu İptal Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı olarak yapılmış bir tapu kaydının iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi için açılan davadır. Dava, Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesindeki yolsuz tescilin düzeltilmesi davasına dayanır.

Davanın sebepleri arasında muris muvazaası, sahte vekaletname, ehliyetsizlik, irade bozukluğu ve satış vaadinin yerine getirilmemesi yer alır. Tapu iptali ve tescil davası şartları tapu iptal ve tescil davası yazısında açıklanmıştır.

Bu yazı ise davanın süresine ve aşamalarına odaklanmaktadır. Dava sebebine göre uygulanacak dava açma süreleri tapu iptal davasında zamanaşımı yazısında tablo halinde gösterilmiştir.

2. Tapu İptal Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptal davasının süresi somut olayın özelliklerine göre değişir ve kesin bir süre vermek mümkün değildir. Süreyi belirleyen başlıca unsurlar, dava sebebi, toplanacak delillerin niteliği, tarafların sayısı ve kanun yolu aşamasıdır.

Aşağıdaki tabloda yer alan süreler resmi istatistik değil, uygulamada karşılaşılan genel aralıklardır. Mahkemenin iş yükü ve dosyanın kapsamına göre önemli farklılıklar görülebilir.

Tablodan görüldüğü üzere en uzun aşamalar delillerin toplanması ve kanun yollarıdır. Kardeşler arasında tapu iptal davası gibi muris muvazaasına dayanan davalarda tanık ve banka kayıtlarının incelenmesi, delil aşamasını uzatabilir.

3. Tapu İptal Davasının Aşamaları Nelerdir?

Tapu iptal davası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'ndaki yazılı yargılama usulüne göre görülür. Her aşama, bir sonrakine geçilebilmesi için tamamlanmalıdır.

3.1. Dava Açılması ve Görevli Mahkeme

Tapu iptal davası nasıl açılır sorusunun cevabı, asliye hukuk mahkemesine dava dilekçesi verilmesidir. Davanın taşınmazın aynına ilişkin olması nedeniyle yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

Dava dilekçesinde dava sebebi, taşınmazın bilgileri, tescilin neden hukuka aykırı olduğu ve deliller açıkça gösterilmelidir. Tapu iptal ve tescil davası dilekçe örneği yalnızca yol gösterici olabilir; dilekçenin somut olayın olgularına göre hazırlanması gerekir.

3.2. İhtiyati Tedbir

İhtiyati tedbir, yargılama sürerken taşınmazın başkasına devredilmesini veya üzerinde yeni hak kurulmasını önlemek için tapu kaydına şerh verilmesini sağlar. Tedbir alınmazsa davalı taşınmazı iyi niyetli bir üçüncü kişiye devredebilir ve dava kazanılsa bile tescil yapılamayabilir.

Mahkeme, tedbir kararı verirken davacıdan teminat isteyebilir. Teminat, haksız çıkan tedbir nedeniyle karşı tarafın uğrayabileceği zarar için güvence niteliğindedir; tapuya konulan şerhin anlamı tapuda şerh nedir yazısında açıklanmıştır.

3.3. Dilekçeler ve Ön İnceleme

Dava dilekçesinin tebliğinden sonra davalı cevap dilekçesi verir; ardından cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri sunulabilir. Ön inceleme duruşmasında mahkeme, uyuşmazlık konularını belirler ve tarafları sulhe teşvik eder.

3.4. Delillerin Toplanması

Bu aşamada tanıklar dinlenir, tapu kayıtları ve banka kayıtları getirtilir, gerekiyorsa keşif yapılarak bilirkişi raporu alınır. Muris muvazaası davalarında miras bırakanın gerçek iradesi, ehliyetsizlik davalarında ise işlem tarihindeki akıl sağlığı incelenir.

Ehliyetsizlik iddialarında Adli Tıp Kurumundan rapor alınması gerekebilir. Bu inceleme, delil aşamasının en uzun bölümlerinden birini oluşturur.

3.5. Karar

Delillerin toplanmasından sonra mahkeme tahkikatı tamamlar ve kararını verir. Davanın kabulü halinde tapu kaydının iptaline ve taşınmazın davacı adına tesciline hükmedilir.

3.6. İstinaf ve Temyiz

Karara karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Bölge adliye mahkemesinin kararına karşı ise dava değeri kanundaki sınırı aşıyorsa, tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna gidilebilir.

Tescile ilişkin karar, kural olarak kesinleşmeden uygulanmaz. Dolayısıyla davacının tapuya tescili için kanun yolu aşamalarının tamamlanması beklenir.

4. Tapu İptal Davasının Masrafları Nelerdir?

Tapu iptal davasında masraflar, harç, gider avansı ve bilirkişi ücretlerinden oluşur. Davanın taşınmazın değerine ilişkin olması nedeniyle harç kural olarak dava değeri üzerinden nispi harç olarak hesaplanır.

Davanın açılışında nispi harcın bir kısmı peşin olarak yatırılır, kalan kısmı karar aşamasında tamamlanır. Ayrıca tebligat, tanık ve keşif giderleri için gider avansı yatırılması gerekir.

Davayı kaybeden taraf, yargılama giderlerini ve karşı taraf vekalet ücretini ödemekle yükümlü tutulur. Bu nedenle dava değerinin doğru belirlenmesi ve masrafların baştan öngörülmesi önem taşımaktadır.

5. Süreyi Uzatan Etkenler Nelerdir?

Tapu iptal davasının süresini uzatan etkenlerin önemli bir kısmı, dava açılmadan önce öngörülebilir. Bu etkenlerin bilinmesi, sürecin daha sağlıklı yönetilmesini sağlar.

Buna göre süreyi uzatan başlıca etkenler;

• davalı sayısının fazla olması ve tebligat güçlükleri,

• ölen tarafların mirasçılarının davaya dahil edilmesi,

• Adli Tıp Kurumundan rapor beklenmesi,

• bilirkişi raporlarına itiraz edilmesi ve ek rapor alınması,

• taşınmazın dava sırasında başkasına devredilmesi ve yeni kişilerin davaya dahil edilmesi,

• istinaf ve temyiz aşamalarının tamamlanmasının beklenmesi,

gibi durumlardır. Bu etkenlerden taşınmazın devredilmesi riski, dava açılırken ihtiyati tedbir talep edilmesiyle büyük ölçüde önlenebilir.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptal davası açılınca tapu kilitlenir mi?

Hayır, dava açılması tek başına tapuyu kilitlemez. Taşınmazın dava süresince devredilmesini önlemek için mahkemeden ihtiyati tedbir istenmesi ve tedbirin tapu kaydına şerh edilmesi gerekir. Tedbir şerhi konulduktan sonra yapılan devirler, davacının hakkını etkilemez; bu nedenle tedbir talebinin dava dilekçesiyle birlikte yapılması önerilir.

Tapu iptal davası ilk duruşmada biter mi?

Kural olarak hayır, tapu iptal davası ilk duruşmada sonuçlanmaz. Yazılı yargılama usulünde dilekçeler aşaması, ön inceleme ve tahkikat aşamaları bulunduğundan, tanık dinlenmesi ve bilirkişi incelemesi gibi işlemler birden fazla duruşma gerektirir. Davalının davayı kabul etmesi veya tarafların sulh olması halinde ise dava daha erken sonuçlanabilmektedir.

Tapu iptal davasında tanık dinlenir mi?

Evet, tapu iptal davalarında dava sebebine göre tanık dinlenebilir. Muris muvazaası davalarında miras bırakanın gerçek iradesinin ispatında tanık beyanları sıkça kullanılır. Ancak taraflar arasındaki bazı hukuki işlemlerin ispatında yazılı delil arandığından, tanığa dayanılabilecek konuların dava sebebine göre ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.

Tapu iptal davası kazanılınca tapu ne zaman alınır?

Tapu iptal davası kazanıldıktan sonra karar kesinleştiğinde, kesinleşme şerhli kararla tapu müdürlüğüne başvurularak tescil istenir. Kanun yolu başvurusu yapılmışsa kesinleşme, istinaf ve varsa temyiz incelemesinin tamamlanmasından sonra gerçekleşir. Tescil işlemi sırasında karar harcı ve döner sermaye gibi masrafların ödenmesi gerekebilmektedir.

Tapu iptal davası için arabulucuya gitmek gerekir mi?

Tapu iptal ve tescil davaları, kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almaz. Bu nedenle dava doğrudan asliye hukuk mahkemesinde açılabilir. Ancak uyuşmazlık kira, ortaklığın giderilmesi veya kat mülkiyeti gibi arabuluculuğa tabi bir ilişkiyle bağlantılıysa, dava şartı yönünden ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.

7. Sonuç

Tapu iptal davası, Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesine dayanır ve asliye hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde görülür. Süre; dilekçeler, ön inceleme, delillerin toplanması, karar ve kanun yolu aşamalarının toplamından oluşur ve en uzun bölümler delil incelemesi ile istinaf ve temyiz aşamalarıdır.

Yargılama sırasında taşınmazın devredilmesi, kazanılan bir davayı uygulanamaz hale getirebilir. Bu nedenle dava açılırken ihtiyati tedbir talep edilmeli, dava sebebine göre süreler hesaplanmalı ve süreler geçmeden bir gayrimenkul avukatı ile hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.