Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

Apartman dairesi satın alan veya sahip olan kişilerin tapusunda iki farklı ifadeyle karşılaşılabilir: kat irtifakı ve kat mülkiyeti. Kural olarak her iki kayıt da kişiye belirli bir bağımsız bölüm üzerinde hak sağlar ve her iki hak da satılabilir, devredilebilir veya ipotek ettirilebilir. Ancak iki kayıt arasındaki fark, yapının hukuki olarak tamamlanıp tamamlanmadığını gösterdiği için pratikte önemli sonuçlar doğurur.

Kat irtifakı kat mülkiyeti farkı, en kısa ifadeyle yapının iskan alıp almadığına dayanır. Konunun kritik yanı, iki kaydın aynı daireyi gösterdiği halde alıcıya farklı güvenceler sunmasıdır: kat irtifakı tapusunda yapının ruhsata uygun tamamlandığı resmi olarak belgelenmemiştir.

Bu yazıda kat irtifakı ile kat mülkiyetinin tanımları, aralarındaki farklar, kredi, satış ve yönetim bakımından pratik sonuçları ile geçiş yapılmazsa ortaya çıkan durum ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti nedir sorusunun cevabı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 1. ve 2. maddelerinde yer alır. Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkıdır; kat irtifakı ise yapılmakta olan veya yapılacak bir yapının bağımsız bölüm olacak kısımları için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır.

Başka bir ifadeyle kat irtifakı, kat mülkiyetinin bir önceki aşamasıdır; kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark da bu aşama farkından doğar. Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.

Her iki durumda da bağımsız bölüm sahibi, ana yapının ortak yerleri üzerinde arsa payı oranında ortak hak sahibidir. Bu yönüyle iki hak arasında ortak noktalar da bulunmaktadır.

2. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, hakkın konusunda, yapının durumunda ve sağladığı güvencede ortaya çıkar. Belirleyici ölçüt, yapı kullanma izin belgesinin alınmış olup olmadığıdır.

Aşağıdaki tablo iki hakkı temel ölçütlerle karşılaştırmaktadır.

Tablodan görüldüğü üzere kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki fark, yalnızca tapudaki bir ibare farkı değildir. Fark, yapının ruhsata uygun olarak tamamlandığının devlet tarafından onaylanıp onaylanmadığını gösterir.

2.1. Hakkın Konusu Bakımından Fark

Kat irtifakında hak, ileride bağımsız bölüm olacak kısma ve ona bağlı arsa payına ilişkindir. Kat mülkiyetinde ise hak, fiilen tamamlanmış bağımsız bölümün kendisi üzerindedir.

Bu fark, özellikle yapının tamamlanamadığı durumlarda önem kazanır. İnşaat yarım kalırsa kat irtifakı sahibinin elinde, tamamlanmamış bir yapıda arsa payına bağlı bir hak kalır.

2.2. Belgeler Bakımından Fark

Kat irtifakı, onaylı mimari proje, yönetim planı ve bağımsız bölüm listesiyle kurulur. Kat mülkiyetine çevrilmesi için ise bunlara ek olarak yapı kullanma izin belgesi gerekir.

Yapı kullanma izin belgesinin önemi iskan nedir ve nasıl alınır yazısında açıklanmıştır. Bu belge, iki hak arasındaki farkı belirleyen temel unsurdur.

3. Farkın Pratik Sonuçları Nelerdir?

İki hak arasındaki fark, malikin günlük hayatında kredi, satış, abonelik ve yönetim işlemlerinde ortaya çıkar. Bu sonuçlar, kat irtifakı tapusunun neden geçici bir durum olarak görülmesi gerektiğini açıklar.

3.1. Kredi ve İpotek

Kat mülkiyeti tapulu bir bağımsız bölüm, bankalar tarafından kural olarak teminat olarak kabul edilir. Kat irtifakı tapulu bölümlerde ise bazı bankalar yapının tamamlandığını gösteren ek belgeler veya ekspertiz raporunda özel tespitler arar.

3.2. Satış ve Piyasa Değeri

Kat irtifakı tapulu bir dairenin satışında alıcı, yapının ileride iskan alıp alamayacağı riskini üstlenir. Bu risk, piyasa değerine ve alıcı ilgisine yansıyabilir; satın alma öncesi kontroller ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazısında sıralanmıştır.

3.3. Yönetim ve Giderler

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17. maddesi uyarınca kat irtifakı kurulmuş yapılarda da bağımsız bölümler kullanılmaya başlandığında kanunun yönetime ilişkin hükümleri uygulanır. Bu nedenle kat irtifakı sahipleri de kat malikleri kuruluna katılır, aidat öder ve yönetim planına uyar.

Bu yönüyle günlük yönetim bakımından iki hak arasında belirgin bir fark yoktur. Kat malikleri kurulunun işleyişi kat malikleri kurulu ve karar yeter sayısı yazısında açıklanmıştır.

4. Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?

Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmezse malik hakkını kaybetmez ve bağımsız bölümü kullanmaya, satmaya veya kiraya vermeye devam edebilir. Ancak yapı resmi olarak tamamlanmış sayılmadığından bazı işlemlerde sorun yaşanabilir.

Buna göre geçiş yapılmadığında;

• kredili satışlarda bankaların ek belge istemesi,

• alıcıların iskan riskini fiyata yansıtması,

• yapının projeye aykırılığı varsa imar mevzuatındaki yaptırımların gündeme gelmesi,

• kentsel dönüşüm gibi süreçlerde pay ve hakların belirlenmesinde ek inceleme gerekmesi,

gibi durumlarla karşılaşılabilir. Bu sonuçlar zamanla bağımsız bölümün değerini olumsuz etkileyebilir. Geçişin adımları kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır yazısında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

5. Hangi Durumda Hangisi Tercih Edilir?

Taşınmaz satın alacak kişi açısından kural olarak kat mülkiyeti tapulu bir bağımsız bölüm daha az risk taşır. Kat irtifakı tapulu bir bölüm ise yapının iskan alabilecek durumda olduğu tespit edildiğinde makul bir tercih olabilir.

Kat irtifakının tek başına bir risk göstergesi olmadığı da belirtilmelidir. Yeni tamamlanmış ve iskan başvurusu sürmekte olan yapılarda tapu henüz kat irtifakı olarak görünebilir; bu durumda belediyedeki iskan dosyasının durumu öğrenilerek karar verilmesi önem taşımaktadır.

Kat irtifakının ayrıntılı açıklaması kat irtifakı nedir yazısında yer almaktadır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi daha iyi?

Kat mülkiyeti, yapının ruhsata uygun tamamlandığını resmi olarak gösterdiği için alıcı ve malik açısından daha güçlü bir güvence sağlar. Kat irtifakı ise yapının henüz iskan almadığı bir ara aşamayı gösterir. Bu nedenle kat irtifakı tapulu bir dairede, iskan alınmasının önünde bir engel bulunup bulunmadığı araştırılarak karar verilmesi gerekmektedir.

Kat irtifakı tapusuyla oturulan ev satılabilir mi?

Evet, kat irtifakı tapulu bir ev satılabilir ve satış işlemi tapu müdürlüğünde kat mülkiyetindeki gibi yapılır. Alıcıya devredilen, bağımsız bölüme bağlı arsa payı ve kat irtifakı hakkıdır. Alıcı, yapının ileride kat mülkiyetine çevrilmesi sürecine malik olarak katılır ve geçiş için kendisi de başvuru yapabilir.

Kat irtifakı olan evde iskan var mı?

Kural olarak hayır, kat irtifakı tapusu yapının henüz kat mülkiyetine çevrilmediğini gösterir ve iskan alınmamış olabileceğine işaret eder. Ancak bazı yapılarda iskan alındığı halde kat mülkiyetine geçiş başvurusu yapılmamış olabilir. Bu nedenle kesin bilgi için belediyeden yapının iskan durumu sorgulanmalı veya iskan belgesinin bir örneği istenmelidir.

Kat mülkiyetinde arsa payı değişir mi?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte arsa payları kural olarak değişmez ve kat irtifakı kurulurken belirlenen paylar aynen kat mülkiyetine aktarılır. Arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı belirlenmemişse, düzeltilmesi mahkemeden istenebilir. Arsa payının önemi ve hesaplanması arsa payı nasıl hesaplanır yazısında açıklanmaktadır.

Kat irtifakında oy hakkı var mı?

Evet, kat irtifakı kurulmuş bir yapıda bağımsız bölümler kullanılmaya başlandıktan sonra kat irtifakı sahipleri de kat malikleri kurulunda oy kullanır. Her bağımsız bölüm sahibinin kurulda bir oyu bulunur ve kararlar kanundaki yeter sayılara göre alınır. Yönetici seçimi ve işletme projesi gibi kararlar, kat irtifakı sahiplerini de bağlamaktadır.

7. Sonuç

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 1, 2, 14 ve 17. maddeleri çerçevesinde yapının tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alıp almadığına dayanır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak hakkı, kat mülkiyeti ise bağımsız bölüm üzerinde doğrudan mülkiyet hakkıdır; yönetim ve aidat bakımından ise iki hak benzer sonuçlar doğurur.

Kat irtifakı tapusunun yıllarca kat mülkiyetine çevrilmemesi, kredi ve satış işlemlerinde değer kaybına yol açabilmektedir. Bu nedenle satın alma veya geçiş kararından önce yapının iskan durumu incelenmeli ve süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.