Bir taşınmazın tek bir kişiye ait olması kural olsa da uygulamada çok sayıda taşınmaz birden fazla kişinin ortak mülkiyetindedir. Miras yoluyla intikal, birlikte yapılan alımlar ve kooperatif projeleri bu durumun en yaygın sebepleridir. Ancak taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, her birinin taşınmaz üzerinde ne yapabileceği sorusunu da beraberinde getirir.

Hisseli tapu, bu ortak mülkiyetin tapu kaydına yansımış halidir. Konunun kritik yanı belirsizliktir: hisseli tapuda hangi paydaşın taşınmazın hangi kısmını kullanacağı kural olarak tapuda gösterilmez ve paydaşlar arasında anlaşma bulunmadığında taşınmazın kullanımı ve satışı uyuşmazlığa dönüşebilir.

Bu yazıda hisseli tapunun ne olduğu, paylı ve elbirliği mülkiyeti farkı, tapunun nasıl okunduğu, paydaşların yönetim kararları, kooperatif hissesi ve alıcı açısından riskler ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli paylar halinde veya birlikte ait olduğunu gösteren tapu kaydıdır. Hisseli tapu ne demek sorusunun gündelik cevabı, taşınmazın tamamının tek bir kişiye değil, birkaç kişiye ortak olarak ait olmasıdır.

Hisseli tapu nedir sorusunun hukuki cevabı ise ortak mülkiyetin iki türünde yatar. Türk Medeni Kanunu, ortak mülkiyeti paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak ikiye ayırır; tapudaki hisse ifadesi çoğunlukla paylı mülkiyeti gösterir.

Paylı tapuda paydaşların her biri taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir. Taşınmazın belirli bir kısmı kural olarak belirli bir paydaşa ait değildir.

2. Hisseli Tapu Türleri Nelerdir?

Paylı tapu, ortak mülkiyetin türüne göre farklı sonuçlar doğurur. Bu nedenle tapu kaydında mülkiyetin paylı mı elbirliği mi olduğu öncelikle tespit edilmelidir.

2.1. Paylı Mülkiyet

Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesi uyarınca paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belirli paylarla maliktir. Paylar, tapuda kesirli olarak gösterilir; örneğin 1/4 veya 120/960 gibi.

Paylı mülkiyette her paydaş, payı üzerinde malik gibi tasarruf edebilir. Paydaş payını satabilir, bağışlayabilir veya ipotek ettirebilir; bunun için diğer paydaşların rızası gerekmez.

2.2. Elbirliği Mülkiyeti

Türk Medeni Kanunu'nun 701. maddesi uyarınca elbirliği mülkiyeti, kanun veya sözleşme gereğince bir topluluk oluşturan kişilerin bir mala birlikte malik olmasıdır. En yaygın örneği, terekenin paylaşılmasından önce mirasçıların miras mallarına birlikte malik olmasıdır.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli payları yoktur. Taşınmaz üzerindeki tasarruflar ve önemli kararlar kural olarak bütün ortakların oybirliğini gerektirir; elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi yazısında açıklanmıştır.

Ölçüt

Paylı mülkiyet

Elbirliği mülkiyeti

Payların belirliliği

Her paydaşın payı belirli

Ortakların belirli payı yok

Payın satışı

Paydaş tek başına satabilir

Ortak tek başına satamaz

Önemli kararlar

Kanundaki çoğunluklarla

Kural olarak oybirliğiyle

Tipik örnek

Birlikte satın alınan arsa

Paylaşılmamış miras

Tapuda gösterim

Kesirli paylar

Elbirliği ibaresi

3. Hisseli Tapu Nasıl Okunur?

Paylı tapu kaydında her paydaşın adı ve payı ayrı ayrı gösterilir. Paylar kesir olarak yazılır ve payların toplamı taşınmazın tamamını verir.

Örneğin 1.000 metrekarelik bir arsada bir paydaşın payı 250/1000 olarak görünüyorsa, bu paydaş arsanın tamamı üzerinde dörtte bir oranında hak sahibidir. Bu, 250 metrekarelik belirli bir bölümün o paydaşa ait olduğu anlamına gelmez.

Payların toplamının taşınmazın tamamına eşit olup olmadığı ve her payın üzerinde ayrıca haciz veya ipotek bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Tapu kaydının incelenmesi takyidat belgesi nedir ve nasıl alınır yazısında açıklanmıştır.

4. Hisseli Tapuda Hissesi Fazla Olan Ne Yapabilir?

Hisseli tapuda hissesi fazla olursa ne olur sorusunun cevabı, yapılacak işin niteliğine göre değişir. Türk Medeni Kanunu'nun 691 ve 692. maddeleri, paylı mülkiyette yönetim işlerini olağan, önemli ve olağanüstü olarak ayırır ve her biri için farklı çoğunluklar arar.

Buna göre;

  • olağan yönetim işleri ve küçük onarımlar paydaşların çoğunluğuyla,

  • işletme biçiminin değiştirilmesi veya kira sözleşmesi yapılması gibi önemli yönetim işleri paydaşların ve payların çoğunluğuyla,

  • taşınmazın tamamının satılması, ipotek edilmesi veya kullanım amacının değiştirilmesi gibi tasarruf işlemleri ise oybirliğiyle,

yapılabilir. Dolayısıyla payı en büyük olan paydaş dahi taşınmazın tamamını diğerlerinin rızası olmadan satamaz.

Payı fazla olan paydaşın taşınmazın tamamını fiilen kullanması da diğer paydaşların haklarını ortadan kaldırmaz. Taşınmazı payını aşacak şekilde kullanan paydaştan diğer paydaşlar, kullanım bedeli talep edebilir; bu konu ecrimisil nedir yazısında ele alınmıştır.

5. Hisseli Tapunun Riskleri Nelerdir?

Paylı tapu, tek malikli bir taşınmaza göre daha fazla hukuki risk taşır. Bu risklerin büyük kısmı, paydaşlar arasında yazılı bir kullanım anlaşması bulunmamasından kaynaklanır.

5.1. Kullanım ve Paylaşım Belirsizliği

Paylı tapuda hangi paydaşın taşınmazın hangi kısmını kullanacağı tapuda belirtilmez. Paydaşlar arasında fiili bir paylaşım bulunsa da bu paylaşım yazılı ve resmi bir anlaşmaya dayanmıyorsa, uyuşmazlık halinde bağlayıcılığı tartışmalı hale gelir.

Paydaşlar anlaşamıyorsa her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu dava ortaklığın giderilmesi davası yazısında açıklanmıştır.

5.2. Önalım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak satılan payı aynı koşullarla satın alabilir. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılır.

Bu durum, paylı tapu satın alan kişi açısından önemli bir risktir. Satın alınan pay, önalım davası sonucunda diğer paydaşa geçebilir; konu şufa hakkı, önalım süresi ve bedel yazısında ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

6. Kooperatif Hisseli Tapu Ne Demek?

Kooperatif paylı tapu, kooperatif üyelerine bağımsız bölümler tamamlanmadan önce arsa üzerinde pay verilmesiyle oluşan tapu durumudur. Kooperatif paylı tapu nedir sorusunun cevabı, üyenin henüz belirli bir daireye değil, arsanın tamamına pay oranında malik olmasıdır.

Bu tür tapularda üyenin hangi daireyi alacağı, kooperatifin kendi içindeki kura veya tahsis kararlarına dayanır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda üyenin payı belirli bir bağımsız bölüme dönüşür.

Bu nedenle kooperatif hissesi satın alan kişinin, kooperatifin tahsis kararlarını, üyelik koşullarını ve projenin kat irtifakı aşamasına gelip gelmediğini araştırması önem taşımaktadır. Kat irtifakının niteliği kat irtifakı nedir yazısında açıklanmıştır.

7. Sıkça Sorulan Sorular

Hisseli tapu alınır mı?

Paylı tapu alınabilir; ancak alıcı, diğer paydaşların önalım hakkı, kullanım belirsizliği ve ortaklığın giderilmesi riski bakımından değerlendirme yapmalıdır. Paydaşlar arasında noterde düzenlenmiş bir kullanım anlaşması bulunması ve diğer paydaşların önalım hakkından feragat etmesi riski azaltır. Aksi halde alıcı, satın aldığı payı önalım davasıyla kaybedebilmektedir.

Hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim?

Evet, paylı mülkiyette paydaş kendi payını diğer paydaşların izni olmadan satabilir. Ancak pay üçüncü bir kişiye satılırsa diğer paydaşlar kanundaki süreler içinde önalım hakkını kullanarak payı aynı koşullarla satın alabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortak, payını tek başına satamaz; önce elbirliğinin paylı mülkiyete çevrilmesi gerekmektedir.

Hisseli tapu müstakil tapuya nasıl çevrilir?

Paylı tapu, paydaşların anlaşmasıyla taşınmazın ifraz edilerek bölünmesi, kat mülkiyeti kurulması veya paydaşlar arasında devir yoluyla müstakil hale getirilebilir. Paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır ve mahkeme mümkünse aynen taksime, değilse satışa karar verir. İfrazın imar mevzuatına uygun olması da ayrıca gerekmektedir.

Hisseli tapuda habersiz satış olur mu?

Paylı mülkiyette paydaşın kendi payını satması için diğer paydaşların izni gerekmediğinden, paydaşların haberi olmadan pay satışı yapılabilir. Kanun bu nedenle satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini öngörür ve bildirim, önalım süresini başlatır. Bildirim yapılmamışsa önalım hakkı, satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılabilmektedir.

Hisseli tapuda kira geliri nasıl paylaşılır?

Paylı tapuda taşınmazdan elde edilen kira geliri, aksine anlaşma yoksa paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Taşınmazı kiraya veren paydaş, diğer paydaşların payına düşen kısmı onlara ödemekle yükümlüdür. Kira sözleşmesinin yapılması önemli yönetim işi sayıldığından, paydaşların ve payların çoğunluğunun kararı gerekmektedir.

8. Sonuç

Paylı tapu, Türk Medeni Kanunu'nun 688 ila 702. maddeleri arasında düzenlenen paylı ve elbirliği mülkiyetinin tapu kaydına yansımasıdır. Paylı mülkiyette paydaş payını serbestçe devredebilir; ancak taşınmazın tamamına ilişkin tasarruflar oybirliğine bağlıdır ve hissesi fazla olan paydaş tek başına karar veremez.

Önalım hakkı ve kullanım belirsizliği, paylı tapu alımlarında en sık karşılaşılan risklerdir. Bu nedenle pay satın alınmadan önce paydaşların durumu ve kullanım anlaşması incelenmeli, süreler geçmeden bir gayrimenkul avukatı ile hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.