Arsa Payı Nasıl Hesaplanır? Arsa Payı Düzeltme Davası

Arsa payı nasıl hesaplanır sorusunun cevabı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndadır: her bağımsız bölümün arsa payı, konum ve büyüklüğüne göre belirlenen değerinin binanın toplam değerine oranıyla hesaplanır. Değer, kat irtifakının kurulduğu tarihe göre alınır. Değerle orantılı olmayan arsa payı, sulh hukuk mahkemesinde açılan düzeltme davasıyla değiştirilebilir.

Arsa payı nedir?

Arsa payı, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken her bağımsız bölüme, değeriyle oranlı olarak tahsis edilen ve tapuda kesirle gösterilen arsa mülkiyeti payıdır. Dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 3. maddesidir.

Arsa payı tapuda "24/240" gibi bir kesirle yazılır; pay bağımsız bölümün arsadaki hissesini, payda ise toplam arsa payını gösterir. Daire ne kadar büyük olursa olsun, arsa payı metrekareyle değil değerle belirlenir.

Arsa payı nasıl hesaplanır?

Arsa payı, bağımsız bölümün değerinin bütün bağımsız bölümlerin toplam değerine bölünmesiyle bulunur. KMK m. 3'e göre değer belirlenirken bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğü birlikte dikkate alınır; kat, cephe, manzara ve kullanım amacı değeri değiştirir.

Kurgusal bir örnek: dört bağımsız bölümlü bir binada toplam arsa payı 100 olarak belirlenmiş olsun. Bölümlerin kat irtifakı kurulurken tespit edilen değerleri ve buna göre arsa payları şöyle hesaplanır:

Örnekte dükkân, dairelerden küçük olduğu hâlde değeri yüksek olduğu için en büyük arsa payını alır. Metrekareye göre dağıtım yapılsaydı dükkânın payı yaklaşık 21/100 olurdu; bu fark, sonraki bütün oylamaları ve paylaşımları etkiler.

Arsa payı kentsel dönüşümde neden önemlidir?

Kentsel dönüşümde hem karar çoğunluğu hem de yeni binadaki paylaşımın başlangıç noktası arsa payıdır. 6306 sayılı Kanun'a göre kararlar malik sayısıyla değil, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (6306 sayılı Kanun m. 6/1).

• Oy ağırlığı: Arsa payı yüksek malikin karardaki etkisi fazladır; hesaplama kentsel dönüşüm kararı yazısında anlatılıyor.

• Payın satışı: Karara katılmayan malikin arsa payı rayiç değerle satılır; konu imza vermeyen malik yazısında yer alıyor.

• Yıkımdan sonra: Bina yıkılınca kat irtifakı ya da kat mülkiyeti terkin edilir ve arsa, malikler adına payları oranında tescil edilir (6306 sayılı Kanun m. 6/1).

• Yeni paylaşım: Müteahhitle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi genellikle mevcut arsa paylarını esas alır.

Değerlendirmemize göre arsa payını düzeltmek isteyen malik, bina yıkılmadan önce harekete geçmelidir; çünkü yıkımdan sonra ortada değeri belirlenecek bağımsız bölüm kalmaz. Kentsel dönüşüm kararı gündeme geldiğinde ilk kontrol edilmesi gereken belge bu nedenle tapu kaydıdır.

Arsa payı düzeltme davası nasıl açılır?

Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı tahsis edilmemişse her kat maliki ya da kat irtifakı sahibi, payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (KMK m. 3/2). Davanın temel özellikleri şunlardır:

1. Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklara bakan sulh hukuk mahkemesinde açılır (KMK Ek m. 1).

2. Davadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

3. Dava, diğer bütün kat maliklerine karşı açılır; çünkü bir malikin payı değişince diğerlerininki de değişir.

4. Bilirkişi, bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerini tespit eder.

5. Mahkeme, değerle orantılı yeni payları belirler ve tapuya tescil edilir.

Bağımsız bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen artış ya da azalma, arsa payının değiştirilmesi için gerekçe değildir. Kanunda bu dava için bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

Arsa payını kim belirler?

Arsa payı, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken düzenlenen projeyle birlikte belirlenir ve tapuya bu belgelere göre yazılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişiklikten sonra arsa paylarının proje müellifi mimar ya da mühendis tarafından değer esasına göre hazırlanması öngörülmüştür. Tapu müdürlüğü payın değerle orantılı olup olmadığını incelemez; bu denetim ancak düzeltme davasında yapılır.

Arsa payı düzeltme davası ne kadar masraflıdır?

Masrafın büyük kısmı bilirkişi ücreti ve keşif giderinden oluşur. Davada bütün kat malikleri davalı olduğu için tebligat masrafları da malik sayısına göre artar. Yargıtay uygulamasında davanın nispi değil maktu harca tabi olduğu kabul edilir. Davayı kaybeden taraf yargılama giderlerini ve karşı taraf vekâlet ücretini öder; bu nedenle önceden bağımsız bir değerleme yaptırmak faydalıdır.

Bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltilebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayalı düzeltme davası, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti devam ederken açılabilir. Kentsel dönüşümde bina yıkılınca kat irtifakı ve kat mülkiyeti terkin edilir ve taşınmaz arsa paylarıyla paylı mülkiyete döner. Bu aşamada değeri belirlenecek bağımsız bölüm kalmadığı için KMK'ya dayalı düzeltme davası açılması güçleşir. Yıkımdan önce harekete geçmek gerekir.

Tapudaki arsa payı nasıl okunur?

Tapuda arsa payı, örneğin 24/240 gibi bir kesirle gösterilir. Paydaki sayı bağımsız bölümünüze ait arsa payını, paydadaki sayı ise binadaki bütün arsa paylarının toplamını gösterir. Yüzde olarak hesaplamak için payı paydaya bölüp 100 ile çarparsınız; 24/240 yüzde 10 eder. Farklı paydalar kullanılan eski kayıtlarda bütün bölümlerin paylarının toplamı kontrol edilmelidir.

Kentsel dönüşümde yeni daireler arsa payına göre mi dağıtılır?

Kanun yeni bağımsız bölümlerin arsa payına göre dağıtılmasını emretmez; dağıtımı malikler ve müteahhit arasındaki anlaşma belirler. Uygulamada mevcut arsa payları, yeni binadaki metrekare ya da değer paylaşımının başlangıç noktası olarak kullanılır. Bu nedenle değerle orantılı olmayan bir arsa payı, yeni dairelerin dağılımında da haksızlığa yol açabilir.

Arsa payını ne zaman kontrol etmeli?

Arsa payı, bir binada en az fark edilen ama sonuçları en uzun süren rakamdır. Taşınmaz alırken ve özellikle kentsel dönüşüm kararından önce tapudaki payın değerle orantılı olup olmadığını kontrol etmek, sonraki oylama ve paylaşımlarda hak kaybını önler.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 3, Ek m. 1

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 6/1

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B