Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payı, belirli bir usulle açık artırmayla satılabilir. Bildirimin nasıl yapıldığı, 15 günlük kabul süresi, rayiç değerin tespiti, satışa kimlerin katılabildiği ve satışa karşı dava yolu anlatılıyor.
Kentsel dönüşümde imza vermeyen malik, salt çoğunlukla alınan kararı tek başına durduramaz. Karar ve teklif kendisine noterle ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir; 15 gün içinde kabul etmezse arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Satış işlemine karşı 30 gün içinde dava açılabilir.
Kentsel dönüşümde imza vermeyen malikin durumu nedir?
İmza vermeyen malik, riskli yapı için hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaştır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 sayılı Kanun), bu malikin arsa payının Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca (Başkanlık) rayiç değeri tespit ettirilerek satılacağını düzenler (m. 6/1).
Kanun 7471 sayılı Kanunla değişmeden önce karar için 2/3 çoğunluk aranıyordu; bugün arsa paylarının yarısından fazlası yeterlidir. Kararın nasıl alındığı kentsel dönüşüm kararı nasıl alınır yazısında anlatılıyor.
İmza vermeyen malike nasıl bildirim yapılır?
Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayan malike noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek bildirilir (6306 sayılı Kanun m. 6/1). Tapuya elektronik tebligat adresi bildiren malike bildirim bu adres üzerinden yapılır (Yönetmelik m. 15/2).
Bildirimde, 15 gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payının satılacağı da yazılır. Muhtarlık ilanında bildirim ilanın son günü, elektronik tebligatta adrese ulaşmayı izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. İnternette sıkça geçen "30 günlük süre" bu aşama için doğru değildir; Kanun'daki kabul süresi 15 gündür.
Arsa payı satışı nasıl yapılır?
15 günlük süre dolduktan sonra anlaşan malikler, satış için kentsel dönüşüm müdürlüğüne ya da yetki devri yapılmışsa belediyeye başvurur (Yönetmelik m. 15/A). Satış şu adımlarla ilerler:
Başvuruya toplantı çağrısı, karar tutanağı, bildirim belgeleri ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme kuruluşunun raporu eklenir.
Satılacak payın tapu kaydına, satış işlemine tabi olduğu yönünde belirtme işlenir; bu andan sonra pay başka birine devredilemez.
En az üç kişilik Bedel Tespiti Komisyonu, değerleme raporunu da gözeterek rayiç değeri belirler.
Satış yeri ve zamanı taraflara elektronik tebligat ya da e-Devlet bildirimi ve 15 günlük muhtarlık ilanıyla duyurulur.
İlk açık artırmaya yalnızca salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir; rayiç değerin altında teklif kabul edilmez.
En yüksek teklifi veren, yedi gün içinde bedeli yatırır ve çoğunluğun imzaladığı sözleşmeyi şartsız imzalar; ardından tescil yapılır.
Yapıların yıkılmış olması satış için şart değildir (Yönetmelik m. 15/A/1). Payı satılacak malikin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğini etkilemez.
Paydaşlar payı almazsa ne olur?
İlk satışta anlaşan paydaşlar payı almazsa sonuç, uygulamanın türüne göre değişir. Riskli tek yapılarda satış, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilerin de katılımıyla, alıcı çıkana kadar tekrarlanır (6306 sayılı Kanun m. 6/1).
Konu | Riskli yapı (tek parsel) | Riskli alan ve rezerv yapı alanı |
|---|---|---|
İlk satışa katılabilenler | Salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar | Salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar |
Alıcı çıkmazsa | Satış, üçüncü kişilere de açılarak tekrarlanır | Pay, projeyi yürüten Başkanlık, İdare ya da TOKİ tarafından rayiç bedelle satın alınır |
Üçüncü kişinin teminatı | Rayiç değerin yüzde onu nakit | Rayiç değerin yüzde onu nakit |
Bedeli yatırma süresi | 7 gün | 7 gün |
Üçüncü kişinin katılabilmesi için çoğunluk kararını kabul edeceğini yazılı beyan etmesi gerekir; ihale üzerinde kaldığı hâlde yedi gün içinde ödeme yapmazsa teminatı gelir kaydedilir (Yönetmelik m. 15/A/13-15). Bu durumda pey süren diğer katılımcılara sırayla bildirim yapılır.
İmza vermeyen malik hangi haklara sahiptir?
İmza vermeyen malikin hakları sürecin her aşamasında farklıdır. Satış öncesinde ve sonrasında başvurabileceği yollar şunlardır:
Teklifi kabul etmek: 15 günlük süre içinde sözleşmeyi imzalayarak çoğunluğa katılabilir.
Bedelin üzerindeki haklar: Payındaki ipotek, haciz ya da intifa hakkı satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder.
Dava açmak: Satış işlemine karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açabilir (6306 sayılı Kanun m. 6/9).
Bedel farkını istemek: Satış, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse aradaki fark, ihale tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte payı satın alan malik tarafından ödenir (Yönetmelik m. 15/A/16).
Değerlendirmemize göre en sık görülen hata, bildirimi görmezden gelmektir; çünkü süreler muhtarlık ilanıyla işlemeye başlar. Dava yolları kentsel dönüşüm kararına itiraz ve iptal davası yazısında, sürecin tamamı kentsel dönüşüm şartları yazısında anlatılıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
İmza vermeyen malik payını satış öncesinde başkasına satabilir mi?
Evet, satış başvurusundan önce payını üçüncü bir kişiye satabilir. Bu durumda tapuda tescil yapılabilmesi için alıcının elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. Satış başvurusu yapılıp tapuya satış işlemine tabi olduğuna dair belirtme işlendikten sonra ise pay devredilemez. Payı alan kişi, çoğunluk kararı karşısında eski malikle aynı konumdadır.
Rayiç değer düşük belirlenirse ne yapılabilir?
Rayiç değerin düşük belirlendiğini düşünen malik, satış işlemine karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açabilir. Mahkeme bedelin eksik hesaplandığına karar verirse satış iptal edilmez; aradaki fark, ihale tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte payı satın alan malik tarafından eski malike ödenir. Bu nedenle davada bağımsız bir değerleme raporu sunmak önemlidir.
Kiracısı olan malikin payı satılırsa kiracı ne olur?
Payın satılması kiracının yapıyı boşaltma yükümlülüğünü değiştirmez; tahliye riskli yapı kararına ve tahliye tebligatına bağlıdır. Kira ilişkisinin tarafı olan malik değiştiğinde kiracı, kira yardımı gibi idari haklarını yine kullanabilir. Depozito ve peşin kira gibi alacaklar için kiracının muhatabı, sözleşmeyi imzaladığı kiraya veren ya da onun yerine geçen kişidir.
Satıştan elde edilen para malike nasıl ödenir?
Satış bedeli bankada açtırılan vadeli bir hesaba yatırılır ve tescilden sonra malike ödenir. Pay üzerinde ipotek, haciz ya da intifa hakkı varsa hesaba bloke konur ve bu hakların sahiplerine ya da icra müdürlüğüne bilgi verilir. Bu durumda ödeme, ilgili mevzuata göre önce hak sahiplerinin alacakları karşılanarak yapılır.
Malik yurt dışındaysa bildirim nasıl yapılır?
Kanun bildirimin noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla yapılmasına izin verir; muhtarlık ilanında bildirim ilanın son günü yapılmış sayılır. Bu nedenle malikin yurt dışında olması süreci durdurmaz. Tapuya elektronik tebligat adresi bildiren malike bildirim bu adrese yapılır. Yurt dışındaki maliklerin e-Devlet ve elektronik tebligat hesaplarını düzenli kontrol etmesi gerekir.
İmza vermeden önce neyi bilmek gerekir?
İmza vermemek kentsel dönüşümü durdurmaz, yalnızca payın satış sürecine girmesine yol açabilir. 15 günlük kabul süresi içinde teklifi incelemek, itirazı ise rayiç değer ve bildirim usulü gibi somut gerekçelere dayandırmak, hak kaybını önlemenin yoludur.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 6/1, m. 6/9
7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun, m. 10
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, m. 15/2, m. 15/A
Yorumlar
Yorum Bırak