Kentsel Dönüşüm Kararı Nasıl Alınır? 2/3 Kuralı ve Salt Çoğunluk

Kentsel dönüşüm kararı nasıl alınır sorusunun cevabı, 9 Kasım 2023'ten bu yana hisseleri oranında salt çoğunluktur. Maliklerden biri bütün malikleri toplantıya çağırır, çağrı 15 gün ilan edilir ve karar arsa paylarının yarısından fazlasıyla alınıp tutanağa bağlanır. Eski 2/3 kuralı artık uygulanmaz.

Kentsel dönüşüm kararı nedir?

Kentsel dönüşüm kararı, riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yapılması, kat karşılığı inşaat, payların satışı ya da hasılat paylaşımı gibi değerlendirme yöntemlerine maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla verdiği karardır. Dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un (6306 sayılı Kanun) 6. maddesinin birinci fıkrasıdır.

Karar, yapının paydaşı olup olmadığına bakılmaksızın arsa paydaşlarının hisseleri üzerinden hesaplanır. Ruhsat başvurusu, tevhit, ifraz ve diğer idarelerdeki işlemler de bu karara dayanılarak yapılır (6306 sayılı Kanun m. 6/1). Sürecin genel çerçevesi kentsel dönüşüm şartları yazısında anlatılıyor.

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk hâlâ geçerli mi?

Hayır. 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesindeki "en az üçte iki" ibaresini "salt" olarak değiştirdi ve değişiklik 9/11/2023'te yürürlüğe girdi. Bugün alınan kararlarda aranan oran, arsa paylarının yarısından fazlasıdır.

"Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk sağlanamazsa ne olur" sorusu bu yüzden bugün anlamını büyük ölçüde yitirmiştir. Arsa paylarının yarısını aşan bir grup anlaşıyorsa karar alınabilir; azınlıkta kalan malikin durumu kentsel dönüşümde imza vermeyen malik yazısında anlatılıyor.

Salt çoğunluk nasıl hesaplanır?

Salt çoğunluk malik sayısına göre değil, tapudaki arsa paylarının toplamına göre hesaplanır. Toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip malikler anlaştığında çoğunluk sağlanmış olur.

Kurgusal bir örnek: on daireli bir binada iki dükkân sahibinin arsa payı toplamın yüzde 40'ı, sekiz daire sahibinin payı yüzde 60'tır. Sekiz daire sahibinden beşi, toplamda yüzde 51 paya sahipse karar alınabilir; geriye kalan beş malik sayıca eşit olsa da çoğunluk değildir. Bu nedenle tapudaki arsa paylarının doğru olması belirleyicidir; payların nasıl hesaplandığı arsa payı nasıl hesaplanır yazısında anlatılıyor.

Kentsel dönüşüm toplantısı nasıl yapılır?

Karar için maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır (Yönetmelik m. 15/2). Toplantının usulü şöyledir:

1. Toplantı yeri ve zamanı Yönetmelik ekindeki formla belirlenir.

2. Çağrı muhtarlıkta ya da bina yıkılmamışsa bina kapısında 15 gün ilan edilir veya noter aracılığıyla bildirilir; ilan yolunda ilanın son günü bütün paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.

3. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır.

4. Karar en az salt çoğunlukla alınır ve katılanlarca imzalanarak tutanağa bağlanır.

5. Karar ve anlaşma şartları, katılmayan maliklere elektronik tebligat, noter ya da 15 günlük muhtarlık ilanıyla bildirilir.

İdareye karar tutanağı yerine anlaşan maliklerin vekâletname ya da sözleşme örnekleri de sunulabilir (6306 sayılı Kanun m. 6/1). Kanun ve Yönetmelik ayrı bir "karar defteri" tutulmasını şart koşmaz; değerlendirmemize göre ispat açısından tutanağın imzalı aslının ve ilan belgelerinin saklanması yeterli ve önemlidir.

Salt çoğunluk sağlanamazsa ne olur?

Salt çoğunluk sağlanamazsa riskli yapı yine yıkılır, ancak yeni yapının nasıl yapılacağına karar verilemez. Bina yıkıldıktan sonra maliklere yapılan tebligatı izleyen 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, Başkanlık, TOKİ ya da İdare acele kamulaştırma yoluna gidebilir (6306 sayılı Kanun m. 6/2).

Arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası da açılabilir; dava açılmış olması salt çoğunlukla karar alınmasına engel değildir (6306 sayılı Kanun m. 6/16). Karara katılmadığınız durumda başvurabileceğiniz yollar kentsel dönüşüm kararına itiraz yazısında yer alıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm kararı için noter onayı şart mı?

Hayır, Kanun karar tutanağının noterde düzenlenmesini şart koşmaz. Karar, toplantıya katılan ve anlaşan maliklerin imzasıyla tutanağa bağlanır; idareye tutanak yerine vekâletname ya da sözleşme örnekleri de sunulabilir. Ancak müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Tutanak ile sözleşme ayrı belgelerdir.

Mirasçılar kentsel dönüşüm kararına nasıl katılır?

Malik ölmüşse onun payı mirasçılarına geçer ve mirasçılar o pay için karara katılır. Tapuda elbirliği hâlinde kayıtlı mirasçıların payı birlikte değerlendirildiğinden, mirasçılar arasında anlaşma sağlanması gerekir. Başkanlık, TOKİ ya da İdare, kanuni işlemler için mirasçılık belgesi çıkartmaya ve gerekirse kayyım atatmaya yetkilidir. Mirasçılık belgesinin önceden alınması süreci hızlandırır.

Toplantıya katılmayan malik kararı sonradan kabul edebilir mi?

Evet. Karara katılmayan malike karar ve teklif bildirilir ve bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklifi kabul etmesi için süre tanınır. Malik bu süre içinde teklifi kabul edip sözleşmeyi imzalarsa çoğunluğa katılmış olur. Süre geçerse arsa payının açık artırmayla satış süreci başlatılabilir.

Dükkân sahiplerinin oyu daire sahiplerinden daha mı fazla sayılır?

Oy ağırlığı bağımsız bölümün türüne göre değil, tapudaki arsa payına göre belirlenir. Dükkânların arsa payı genellikle değerleri yüksek olduğu için dairelerden fazladır; bu durumda dükkân sahiplerinin karardaki ağırlığı da artar. Arsa payları değerle orantılı değilse, kat malikleri sulh hukuk mahkemesinde arsa payının düzeltilmesini isteyebilir.

Bir parselde birden fazla bina varsa karar nasıl alınır?

Parseldeki binaların tamamı riskli yapı olarak tespit edildiyse, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın bütün paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla karar alınır. Binalardan yalnızca bazıları riskli ise karar, riskli olarak tespit edilen yapıların paydaşlarının salt çoğunluğuyla verilir. Yeni ruhsat da diğer maliklerin haklarını olumsuz etkilememek şartıyla bu maliklerin talebine göre düzenlenir.

Karar aşamasında neye dikkat edilmeli?

Kentsel dönüşüm kararında belirleyici olan sayı değil, tapudaki arsa payıdır. Toplantı çağrısının 15 gün ilan edilmesi, kararın imzalı tutanağa bağlanması ve katılmayanlara usulüne uygun bildirim yapılması, sonraki satış ve ruhsat aşamalarının iptal riskini azaltır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 6/1, m. 6/2, m. 6/14, m. 6/16

• 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun, m. 10

• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, m. 15