Balkon Kapatma: Kat Maliklerinin İzni Gerekir mi, İmar Kuralları Nedir?

Balkon, kural olarak bağımsız bölümün bir parçası veya eklentisi sayılır ve daireyi kullanan kişi tarafından kullanılır. Bu nedenle malikler, balkonlarını kendi dairelerinin bir uzantısı olarak görür ve iklim, güvenlik veya yaşam alanını genişletme gibi nedenlerle kapatmak ister. Ancak balkon aynı zamanda binanın dış cephesinin bir parçasıdır ve yapılan değişiklik bütün apartmanın görünümünü etkiler.

Balkon kapatma bu nedenle hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de imar mevzuatı bakımından değerlendirilmesi gereken bir işlemdir. Konunun kritik yanı, iki ayrı iznin bulunmasıdır: kat maliklerinin rızası alınsa bile kapatmanın imar mevzuatına aykırı olması, belediye yaptırımlarıyla sonuçlanabilir.

Bu yazıda balkon kapatmak için kat maliklerinin izninin gerekip gerekmediği, imar mevzuatı açısından durum, kiracının balkon kapatması ve izinsiz kapatmanın sonuçları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Balkon Hukuken Kime Aittir?

Balkon, kural olarak bağımsız bölümün parçası veya eklentisi olarak o bağımsız bölümün malikine aittir. Malik balkonu kullanma hakkına sahiptir; ancak bu hak, ana yapının bütününe ilişkin kurallarla sınırlıdır.

Balkonun dış duvarları ve korkulukları ise binanın cephesini oluşturur. Ana gayrimenkulün dış görünüşü, bütün kat maliklerinin ortak menfaatini ilgilendiren bir konudur.

Bu ikili nitelik, balkon kapatmanın neden tek bir malikin kararıyla yapılamayabileceğini açıklar. Kat maliklerinin birbirine karşı yükümlülükleri komşuluk hukuku ve taşkın kullanma yazısında da ele alınmıştır.

2. Balkon Kapatmak İçin Kat Maliklerinin İzni Gerekir mi?

Balkon kapatma, apartmanın dış görünüşünü değiştirdiğinden kural olarak kat maliklerinin izni gerektirir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi, kat maliklerinin ana gayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlü olduğunu öngörür.

Aynı madde, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve değişiklik yapılması ile dış duvarların ayrı renkte boyanması için diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar. Uygulamada balkon kapatma da dış görünüşü etkileyen bir değişiklik olarak bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Bu nedenle balkon kapatmak isteyen malikin, işe başlamadan önce kat malikleri kurulu kararı veya diğer maliklerin yazılı onayını alması önem taşımaktadır. Kurulun karar usulü kat malikleri kurulu ve karar yeter sayısı yazısında açıklanmıştır.

2.1. Toplu Kapatma Kararı

Uygulamada birçok apartmanda, bütün balkonların aynı sistem, renk ve malzemeyle kapatılmasına ilişkin ortak bir karar alınır. Bu yöntem, cephe bütünlüğünü koruduğundan hem kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkları hem de imar riskini azaltır.

Toplu kapatma kararında sistemin teknik özellikleri, rengi ve uygulanacak firma veya standart açıkça belirlenmelidir. Böylece her malik kendi balkonunu farklı zamanlarda kapatsa da görünüm bütünlüğü bozulmaz.

2.2. Balkon Kapatma İzin Dilekçesi

Balkon kapatma izin dilekçesi, malikin yöneticiye veya kat malikleri kuruluna yaptığı yazılı başvurudur. Dilekçede kapatılacak balkon, kullanılacak sistem, malzeme ve renk ile görünümü gösteren bir çizim veya fotoğraf yer almalıdır.

Dilekçe tek başına izin anlamına gelmez; iznin kurul kararıyla veya diğer maliklerin imzalı onayıyla verilmesi gerekir. Onayların karar defterine işlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.

3. Balkon Kapatma Yasal mı?

Kapatma yasal mı sorusunun cevabı, kat maliklerinin izninin yanında imar mevzuatına uygunluğa da bağlıdır. Açık balkonlar, imar mevzuatında belirli koşullarla emsal hesabına dahil edilmez; balkonun kalıcı olarak kapatılması ise yapının kapalı alanını artırabilir.

Bu durumda kapatma işlemi ruhsata aykırı bir değişiklik niteliği taşıyabilir ve İmar Kanunu'nun 32. maddesi kapsamında yaptırımlarla karşılaşabilir. Kaçak yapıya uygulanan yaptırımlar kaçak yapı cezası ve yıkım yazısında açıklanmıştır.

Kapatma türlerine göre başlıca riskler aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Tablodan görüldüğü üzere PVC balkon kapatma veya duvar örülmesi gibi kalıcı yöntemler, imar bakımından daha yüksek risk taşır. Camsız balkon kapatma olarak bilinen branda gibi geçici çözümler ise çoğu durumda daha az sorun yaratır; ancak yönetim planında bu konuda özel bir kural bulunabilir.

4. Kiracı Balkon Kapatabilir mi?

Kiracı, kiraladığı dairenin balkonunu ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla kapatabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesi uyarınca kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmek için kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır.

Kiraya verenin rızası da tek başına yeterli değildir; kat maliklerinin izni ve imar bakımından uygunluk ayrıca aranır. Kiracı izinsiz kapatma yaparsa, kiraya veren kiralananın eski hale getirilmesini isteyebilir ve kiracının özen borcuna aykırılığı gündeme gelebilir.

Kiracının değişiklik yaptığı kiralanan için sözleşme sona erdiğinde masraf talep edip edemeyeceği, kiraya verenle yapılan anlaşmaya bağlıdır. Bu nedenle rıza alınırken masraflar ve sözleşme sonundaki durum da yazılı olarak belirlenmelidir.

5. İzinsiz Balkon Kapatmanın Sonuçları Nelerdir?

İzinsiz kapatma, kat malikleri bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu'na, belediye bakımından ise imar mevzuatına aykırılık doğurur. Bu iki aykırılığın sonuçları birbirinden bağımsızdır.

Buna göre izinsiz kapatmada;

• diğer kat malikleri veya yönetici, sulh hukuk mahkemesinden kapatmanın kaldırılmasını ve eski hale getirilmesini isteyebilir,

• belediye, ruhsata aykırılık tespit ederse yapı tatil zaptı düzenleyebilir ve idari para cezası uygulayabilir,

• aykırılık giderilmezse belediye kapatmanın yıkımına karar verebilir,

• bağımsız bölümün satışında alıcı, aykırılık nedeniyle bedelden indirim talep edebilir,

gibi sonuçlar ortaya çıkabilir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda dava öncesinde arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

5.1. Kapatma Öncesi Kontrol Listesi

Balkonun kapatılması düşünülüyorsa, işe başlamadan önce yapılacak kontroller uygulamada şu sırayla yapılabilir:

1. yönetim planında balkonlara ve dış cepheye ilişkin özel bir kural bulunup bulunmadığı incelenir,

2. yöneticiye yazılı başvuru yapılarak konu kat malikleri kurulu gündemine alınır,

3. kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası veya toplu kapatma kararı alınır,

4. belediyeden kapatma türünün imar mevzuatı bakımından değerlendirilmesi istenir,

5. kiracı ise kiraya verenin yazılı rızası alınır,

6. uygulama, kurul kararında belirlenen sistem ve renge uygun olarak yaptırılır.

Bu sıranın izlenmesi, hem kat malikleriyle hem de belediyeyle doğabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler. Yönetim planının bağlayıcılığı yönetim planı nedir ve nasıl değiştirilir yazısında açıklanmıştır.

5.2. Satış Sırasında Kapalı Balkon

Balkonu izinsiz kapatılmış bir bağımsız bölüm satın alan kişi, aykırılığın sonuçlarına katlanmak zorunda kalabilir. Belediye yaptırımları ve diğer kat maliklerinin eski hale getirme talepleri, bağımsız bölümün yeni malikine de yöneltilebilir.

Bu nedenle satın alma öncesinde kapalı balkonun izinli olup olmadığı araştırılmalıdır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Balkon kapatmak için belediyeden izin alınır mı?

Kapatmanın belediye izni gerektirip gerektirmediği, kapatmanın türüne ve yapının ruhsatına bağlıdır. Kalıcı kapatmalar kapalı alanı artırabileceğinden ruhsata aykırılık oluşturabilir ve tadilat ruhsatı gerektirebilir. Tamamen açılabilen sistemlerde ise belediye uygulamaları farklılık gösterebileceğinden, işe başlamadan önce ilgili belediyenin imar müdürlüğünden yazılı bilgi alınması önerilir.

Komşu balkonunu kapattı, ne yapılabilir?

Komşu, kat maliklerinin izni olmadan balkonunu kapattıysa önce yöneticiye yazılı başvuru yapılabilir. Yönetici veya kat malikleri, arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde hakimin müdahalesini isteyerek kapatmanın kaldırılmasını talep edebilir. Kapatma imar mevzuatına da aykırıysa belediyeye şikayette bulunulması mümkündür ve iki yol birlikte kullanılabilir.

Balkon kapatma emsale dahil mi?

Açık balkonlar imar mevzuatında belirli koşullarla emsal hesabına dahil edilmez. Balkon kalıcı olarak kapatılıp kapalı alana dönüştürüldüğünde ise yapının emsal kullanımı artmış sayılabilir. Bu durum ruhsata aykırılık doğurabileceğinden, kapatma yapılmadan önce yapının ruhsat ve projesindeki emsal durumunun ve kapatma türünün belediye uygulamasıyla uyumunun kontrol edilmesi gerekir.

Apartmanın yarısı balkon kapattıysa diğerleri de kapatabilir mi?

Hayır, diğer bazı maliklerin balkon kapatmış olması yeni kapatmalar için kendiliğinden izin anlamına gelmez. Daha önceki kapatmalar izinsiz yapılmışsa onlar da aykırılık niteliği taşır. Bu durumda en sağlıklı yol, kat malikleri kurulunda bütün balkonların aynı sistemle kapatılmasına ilişkin ortak bir karar alınması ve kararın beşte dört çoğunlukla yazılı olarak kabul edilmesidir.

Balkon kapatma cezası ne kadar?

Kapatmaya ilişkin ceza, imar mevzuatındaki ruhsata aykırılık yaptırımlarına göre belirlenir ve tutar her yıl güncellenir. Belediye, aykırılığı tespit ettiğinde yapı tatil zaptı düzenler ve idari para cezası uygular; aykırılık giderilmezse yıkım kararı verilebilir. Cezanın miktarı yapının sınıfı, aykırılığın büyüklüğü ve bulunduğu yere göre değişmektedir.

7. Sonuç

Kapatma, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca ana gayrimenkulün dış görünüşünü değiştirdiğinden kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir. Kat maliklerinin izni alınsa bile kalıcı kapatmalar İmar Kanunu'nun 32 ve 42. maddeleri bakımından ruhsata aykırılık oluşturabilir; kiracı ise ayrıca kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır.

İzinsiz kapatma, hem eski hale getirme davasına hem de belediye yaptırımlarına yol açabilir. Bu nedenle işe başlamadan önce kat malikleri kurulu kararı alınmalı, imar durumu kontrol edilmeli ve süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.