Yönetim planı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan yapının yönetimini, giderlerin paylaşımını ve kullanım kurallarını düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşmedir. Yazıda içeriği, nereden alınacağı, değiştirilme çoğunluğu ve kanuna aykırı hükümler açıklanmaktadır.
Bir apartmanda veya sitede birlikte yaşayan kat maliklerinin ortak yerleri nasıl kullanacağı, giderleri nasıl paylaşacağı ve yönetimi nasıl belirleyeceği kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenmiştir. Ancak kanun her yapının özelliklerine göre ayrıntılı kurallar koymaz; bu ayrıntıları maliklerin kendilerinin belirlemesine imkân tanır. Bu imkânın kullanıldığı belge, yönetim planıdır.
Yönetim planı nedir sorusunun cevabı, yapının anayasası niteliğindeki bu belgenin hukuki gücünde yatar. Konunun kritik yanı bağlayıcılıktır: yönetim planı, onu imzalamamış olan yeni malikleri ve kiracıları da bağlar ve kolayca değiştirilemez.
Bu yazıda yönetim planının ne olduğu, içeriği, nereden alınacağı, nasıl değiştirileceği ve kanuna aykırı hükümlerin durumu ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
1. Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan bir yapının yönetimini, kullanım kurallarını ve giderlerin paylaşımını düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi, yönetim planının bütün kat malikleri tarafından imzalanacağını ve sözleşme hükmünde olduğunu öngörür.
Yönetim planı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken tapu müdürlüğüne verilmesi zorunlu belgelerden biridir. Bu nedenle kat mülkiyetine tabi her yapının bir yönetim planı bulunur.
Kanun, yönetim planının kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü sonradan edinen kişileri de bağladığını kabul eder. Başka bir ifadeyle yönetim planı, mülkiyetle birlikte devreden kurallar bütünüdür.
1.1. Tapuda Yönetim Planı Ne Demek?
Tapuda yönetim planı ne demek sorusunun cevabı, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde yer alan kayıttır. Bu kayıt, yapı için bir yönetim planı bulunduğunu ve planın tarihini gösterir.
Beyan, bilgi niteliğinde bir kayıttır ve satışa engel değildir. Ancak yönetim planındaki hükümler, bağımsız bölümü satın alan kişiyi de bağlar.
2. Yönetim Planında Neler Bulunur?
Yönetim planı, kanunun genel kurallarının yapıya özgü olarak ayrıntılandırıldığı hükümleri içerir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi, yönetim planında yer alabilecek konuları örnek olarak sayar.
Buna göre bir apartman yönetim planında genellikle;
ana yapının yönetim biçimi, yöneticinin seçimi ve görev süresi,
ortak giderlerin paylaşım esasları,
kat malikleri kurulunun toplanma dönemi ve usulü,
ortak yerlerin kullanım kuralları,
bağımsız bölümlerin kullanım amacı ve sınırları,
evcil hayvan, otopark ve depo gibi konulardaki özel kurallar,
gibi hükümler yer alır. Bu hükümler, kanunun emredici kurallarına aykırı olmadıkça bağlayıcıdır.
2.1. Site Yönetim Planı
Birden fazla yapıdan oluşan sitelerde, her yapının yönetim planına ek olarak toplu yapı yönetim planı bulunur. Site yönetim planı, ortak tesislerin ve sitenin genel yönetiminin nasıl yapılacağını düzenler.
Toplu yapılarda kurullar, temsilciler aracılığıyla oluşur ve kararlar toplu yapı yönetim planına göre alınır. Bu nedenle site yönetim planı, tek bir apartmanın yönetim planından daha karmaşık bir yapıya sahiptir.
3. Yönetim Planı Nereden Alınır?
Yönetim planı nereden alınır sorusunun cevabı, kural olarak taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüdür. Yönetim planı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken tapu arşivine verildiğinden, malikler tapu müdürlüğüne başvurarak onaylı örneğini alabilir.
Yönetim planının bir örneği genellikle yöneticide de bulunur. Ancak yöneticideki örneğin güncel olmayabileceği, değişikliklerin işlenmemiş olabileceği dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle bir uyuşmazlıkta veya satın alma öncesinde tapu müdürlüğünden alınan güncel örnek esas alınmalıdır. Satın alma öncesi kontroller ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yazısında açıklanmıştır.
4. Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planı değişikliği, kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla yapılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi bu yüksek çoğunluğu öngörerek planın kolayca değiştirilmesini önlemiştir.
Değişiklik süreci kural olarak şu sırayla ilerler:
yönetim planının değiştirilmesi kat malikleri kurulu gündemine alınır,
kat malikleri usulüne uygun şekilde toplantıya çağrılır,
değişiklik, kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla kabul edilir,
karar tutanağa geçirilir ve değişiklik metni hazırlanır,
değişiklik tapu müdürlüğüne verilerek yönetim planının yerine konulur.
Toplantının çağrı ve karar usulü kat malikleri kurulu ve karar yeter sayısı yazısında açıklanmıştır.
4.1. Kanuna Aykırı Hükümler
Yönetim planı sözleşme niteliğinde olsa da Kat Mülkiyeti Kanunu'nun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Örneğin bir kat malikinin oy hakkını tamamen kaldıran veya kanunun öngördüğü yeter sayıları azaltan hükümler geçersizdir.
Kanuna aykırı bir hüküm, yönetim planının tamamını geçersiz kılmaz. Aykırı hüküm uygulanmaz ve yerine kanunun ilgili hükmü uygulanır.
4.2. Değişikliğe İtiraz
Yönetim planı değişikliğine ilişkin kurul kararına katılmayan veya aykırı oy veren kat maliki, kararın iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Dava, toplantıya katılan malik için karar tarihinden, katılmayan malik için kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Bu süre geçtikten sonra karar kesinleşir ve iptal edilemez. Bu nedenle yönetim planı değişikliklerinde sürenin dikkatle takip edilmesi önem taşımaktadır.
5. Yönetim Planına Aykırılığın Sonucu Nedir?
Yönetim planına aykırı davranan kat maliki veya kiracı, kanundan doğan borçlarını ihlal etmiş sayılır. Diğer kat malikleri veya yönetici, aykırılığın giderilmesi için sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilir.
Örneğin yönetim planında konut olarak kullanılması öngörülen bir bağımsız bölümde işyeri açılması veya ortak yerlerin plana aykırı kullanılması bu kapsamdadır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesinde arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Yönetim planında giderlerin paylaşımına ilişkin hükümler de bağlayıcıdır. Bu konu aidatı kim öder yazısında ele alınmıştır.
5.1. Yönetim Planı ile Kanun Arasındaki İlişki
Yönetim planı, kanunun boş bıraktığı alanları dolduran ve bazı konularda kanundan farklı düzenleme yapılmasına izin verilen bir belgedir. Ancak her konuda kanundan ayrılmak mümkün değildir.
Konu | Yönetim planıyla farklı düzenleme |
|---|---|
Ortak giderlerin paylaşım oranı | Mümkün |
Kurulun olağan toplantı dönemi | Mümkün |
Yöneticinin görev süresi ve ücreti | Kanunun çerçevesi içinde mümkün |
Yönetim planının değiştirilme çoğunluğu | Kanundaki beşte dört çoğunluğun altına indirilemez |
Kurul kararlarına karşı iptal davası hakkı | Kaldırılamaz |
Tablodan görüldüğü üzere maliklerin menfaatlerini koruyan usul kuralları yönetim planıyla daraltılamaz. Bu nedenle yönetim planı hazırlanırken veya değiştirilirken kanunun emredici hükümleri gözetilmelidir.
5.2. Kat İrtifakında Yönetim Planı
Kat irtifakı kurulurken verilen yönetim planı, yapı tamamlanıp kat mülkiyetine geçildiğinde de geçerliliğini korur. Bu nedenle inşaat aşamasında hazırlanan yönetim planının sonraki yıllardaki kullanımı da düşünülerek kaleme alınması gerekir; kat irtifakının genel niteliği kat irtifakı nedir yazısında açıklanmıştır.
6. Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı örneği kullanılabilir mi?
Yönetim planı örneği, yeni bir yapı için plan hazırlanırken başlangıç metni olarak kullanılabilir. Ancak her yapının bağımsız bölüm sayısı, ortak tesisleri ve kullanım özellikleri farklı olduğundan örnek metnin yapıya uyarlanması gerekir. Mevcut bir yapıda ise yönetim planı zaten tapu arşivinde bulunduğundan, değişiklik ancak beşte dört çoğunlukla yapılabilmektedir.
Kiracı yönetim planına uymak zorunda mı?
Evet, kiracı da yönetim planına uymak zorundadır. Yönetim planı bağımsız bölümü kullanan herkesi bağlar ve kiracı, kiraladığı bölümü bu kurallar çerçevesinde kullanabilir. Kiracının yönetim planına aykırı davranması, hem kat malikleri tarafından hakimin müdahalesinin istenmesine hem de kiraya verenle arasındaki kira ilişkisinde sonuçlara yol açabilir.
Yönetim planı olmayan apartman olur mu?
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir yapıda yönetim planı bulunması zorunludur ve tapu müdürlüğü bu plan olmadan işlem yapmaz. Ancak kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış, arsa tapusu üzerinde paylı mülkiyetle kullanılan yapılarda yönetim planı bulunmayabilir. Bu tür yapılarda yönetim, paylı mülkiyet hükümlerine göre yürütülmektedir.
Yönetim planı değişikliği tapuya bildirilmezse geçerli mi?
Yönetim planı değişikliği kat malikleri arasında kurul kararıyla hüküm doğurur; ancak değişikliğin bağımsız bölümü sonradan edinen kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu müdürlüğüne verilmesi gerekir. Değişiklik tapuya bildirilmezse yeni malikler değişikliği bilmediklerini ileri sürebilir. Bu nedenle değişiklik kararının ardından tapu işlemi ihmal edilmemelidir.
Yönetim planında aidat oranı değiştirilebilir mi?
Evet, yönetim planında ortak giderlerin paylaşımına ilişkin esaslar beşte dört çoğunlukla değiştirilebilir. Kanun, ortak giderlerin kural olarak arsa payı oranında paylaştırılmasını öngörür; ancak yönetim planıyla farklı bir paylaşım belirlenmesine imkân tanır. Değişikliğin hakkaniyete uygun olması ve belirli malikleri ölçüsüz biçimde yükümlü kılmaması gerekmektedir.
7. Sonuç
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28 ve 33. maddeleri çerçevesinde bütün kat maliklerini ve sonraki edinenleri bağlayan, sözleşme niteliğinde bir belgedir. Tapu müdürlüğünden alınabilir, kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir ve kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz.
Değişikliklerin tapuya bildirilmemesi ve iptal davası için öngörülen bir aylık sürenin kaçırılması, kat maliklerinin haklarını kalıcı olarak etkileyebilir. Bu nedenle yönetim planına ilişkin kararlarda usule dikkat edilmeli ve süreler geçmeden hukuki değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Yorumlar
Yorum Bırak