İskan Nedir? Yapı Kullanma İzin Belgesi Nasıl Alınır?

İskan nedir sorusunun cevabı, yapı kullanma izin belgesidir: tamamlanan binanın ruhsat ve eklerine uygun yapıldığını gösteren ve ruhsatı veren belediyeden alınan belge. Belediye başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. İskanı olmayan yapılara kural olarak elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez.

İskan nedir?

İskan, halk arasında yapı kullanma izin belgesinin adıdır. Yapı kullanma izin belgesi, ruhsatlı bir yapının onaylı projesine ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlandığını ve kullanılmasında sakınca bulunmadığını gösteren idari belgedir (3194 sayılı İmar Kanunu m. 30).

Yapının tamamı bittiğinde tamamı için, kısmen kullanılabilir bölümler tamamlandığında bu bölümler için izin alınabilir. İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir (3194 sayılı Kanun m. 31). Bu nedenle iskan tarihi, kat karşılığı projelerde teslim ve gecikme hesabında da önem taşır.

İskan nasıl alınır?

Yapı kullanma izni, yapı sahibinin ya da yetkilendirdiği kişinin ruhsatı veren belediyeye başvurusuyla alınır. Başvuru genellikle şu adımları izler:

1. İnşaat tamamlanır ve yapı denetim kuruluşu yapının projeye uygun bittiğini gösteren raporu düzenler.

2. Müteahhidin vergi ve sigorta primi borcu olmadığını gösteren belgeler temin edilir.

3. Enerji kimlik belgesi, otopark ve sığınak gibi projeye bağlı yükümlülüklerin karşılandığı belgelenir.

4. Belediyeye başvurulur; belediye yapıyı yerinde inceler.

5. Uygunsa yapı kullanma izin belgesi düzenlenir ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için tapuya başvurulabilir.

Otopark ihtiyacı bulunan yapılara otopark tesis edilmedikçe kullanma izni verilmez (3194 sayılı Kanun m. 37). İstenen belgeler belediyeye göre değişebildiğinden, liste başvuru öncesinde ilgili belediyeden teyit edilmelidir.

Belediye iskan başvurusuna kaç gün içinde cevap verir?

Belediyeler ve valilikler, yapı kullanma izni başvurularını en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır (3194 sayılı Kanun m. 30). Kanun, bu süre içinde sonuçlandırılmayan başvurularda yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağını öngörür.

Başvuru reddedilirse ret işlemine karşı tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (2577 sayılı Kanun m. 7). Değerlendirmemize göre otuz günlük süreden yararlanmak isteyen kişinin, başvuru tarihini gösteren evrak kaydını saklaması ve sürenin dolduğunu belediyeye yazılı olarak bildirmesi gerekir.

İskan alınmazsa ne olur?

İskan alınmamış yapıların sonuçları hem idari hem de mülkiyet açısından ortaya çıkar. Başlıcaları şunlardır:

Ruhsata aykırı yapıların idari yaptırımları kaçak yapı cezası ve yıkım kararı yazısında anlatılıyor. İmar barışıyla alınan yapı kayıt belgesinin iskanla farkı ise yapı kayıt belgesi yazısında yer alıyor.

Müteahhit iskan almıyorsa ne yapılabilir?

Yapı kullanma izni almak, sözleşmede aksi yazmadıkça müteahhidin teslim borcunun bir parçası olarak kabul edilir. Müteahhit iskan almıyorsa yapı sahibi önce noter ihtarnamesiyle süre vermeli, ardından gecikme tazminatı ve ifa davası yoluna gidebilir.

Müteahhidin vergi ya da sigorta primi borcu nedeniyle izin verilemiyorsa, İmar Kanunu yapı sahibinin talebiyle bu durumda izlenecek özel bir yol öngörür (3194 sayılı Kanun m. 28). Müteahhidin teslim borcu kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında, iskandan sonraki sorumluluğu müteahhit sorumluluğu yazısında anlatılıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

İskansız ev alınır mı?

İskansız ev hukuken satın alınabilir; tapu devri için iskan şartı yoktur. Ancak iskansız yapıda kat mülkiyetine geçilemez, abonelik ve konut kredisi sorunları yaşanabilir ve yapı ruhsata aykırıysa idari yaptırım riski yeni malike geçer. Satın almadan önce iskanın neden alınmadığı, ruhsata aykırılık bulunup bulunmadığı ve tamamlanması için ne gerektiği belediyeden araştırılmalıdır.

İskan ücreti ne kadar?

İskan için tek bir sabit ücret yoktur. Başvuru sırasında belediye harçları, yapı denetim hizmet bedelinin kalan kısmı ve müteahhidin vergi ile sigorta yükümlülüklerinden doğan ödemeler gündeme gelir. Tutar yapının büyüklüğüne, sınıfına ve belediyenin tarifesine göre değişir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projelerinde ise belirli harç ve ücret istisnaları uygulanır.

Kat irtifakı tapusu olan dairede iskan neden önemlidir?

Kat irtifakı, bina tamamlanmadan arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. Bina bitip yapı kullanma izni alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir ve bağımsız bölüm tam anlamıyla mülkiyete konu olur. İskan alınmazsa bu çevrim yapılamaz; daire tapuda kat irtifakı olarak kalmaya devam eder ve satışta değer kaybına yol açabilir.

Bir binanın iskanı olup olmadığı nasıl öğrenilir?

Yapı kullanma izninin varlığı ilgili belediyenin imar müdürlüğünden ve e-Devlet üzerindeki belediye hizmetlerinden öğrenilebilir. Tapu kaydında taşınmazın niteliğinin kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğu da ipucu verir; kat mülkiyetli bağımsız bölümler kural olarak yapı kullanma izni alınmış yapılardadır. Kesin bilgi için belediye kaydı esas alınmalıdır.

Projeye aykırı tadilat iskanı etkiler mi?

Evet. İskan, yapının onaylı projeye uygun tamamlandığını gösterir; projeye aykırı tadilat yapılmışsa izin verilmeyebilir ya da izin alındıktan sonra yapılan aykırılık için idari yaptırım uygulanabilir. Balkon kapatma ya da duvar kaldırma gibi değişiklikler için önce proje tadilatı ve ruhsat gerekip gerekmediği belediyeden öğrenilmelidir.

İskan sürecinde neye dikkat edilmeli?

İskan, binanın hukuken tamamlandığını gösteren belgedir ve kat mülkiyeti, abonelik ve satış işlemlerinin önünü açar. Başvuru tarihini belgelemek ve iskan yükümlülüğünün kime ait olduğunu sözleşmede açıkça yazmak, sonraki uyuşmazlıkları azaltır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 3194 sayılı İmar Kanunu, m. 28, m. 29, m. 30, m. 31, m. 32, m. 37, m. 42

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 12, m. 14

• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, m. 7