Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği ararken asıl ihtiyacınız olan, sözleşmenin hangi maddeleri içermesi gerektiğidir. Paylaşım listesi, teknik şartname, süreler, gecikme cezası, kademeli tapu devri, teminat ve fesih maddesi olmayan bir metin şablon olarak kullanılmamalıdır. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmazsa geçersizdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği neden tek başına yeterli değildir?

Hazır şablonlar genellikle müteahhit lehine hazırlanır ve belirsiz ifadeler içerir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği, ancak taşınmaza, imar durumuna ve taraflara göre doldurulduğunda işe yarar.

Sözleşmenin hukuki niteliği, resmî şekil şartı ve fesih kuralları kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında anlatılıyor. Bu yazı, sözleşmenin iskeletini ve her madde için örnek ifadeleri kurgusal bir proje üzerinden gösteriyor.

Sözleşmede hangi maddeler bulunmalı?

Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde en az aşağıdaki on iki madde bulunmalıdır. İtalik ifadeler kurgusal örnektir ve her projeye göre uyarlanmalıdır:

  1. Taraflar: Bütün arsa sahipleri ve müteahhit, kimlik ve adres bilgileriyle. "Arsa sahipleri, ekli listede adları yazılı 8 paydaştır."

  2. Taşınmaz ve imar durumu: İl, ilçe, ada, parsel, yüzölçümü ve imar durum belgesinin tarihi.

  3. Paylaşım oranı:"Yapılacak bağımsız bölümlerin yüzde 50'si arsa sahiplerine, yüzde 50'si müteahhide aittir."

  4. Paylaşım listesi: Her arsa sahibine düşecek bağımsız bölümün kat, cephe, numara ve net metrekaresi.

  5. Proje ve teknik şartname: Mimari projenin onay tarihi ve malzemelerin marka ve sınıfı ek olarak.

  6. Süreler:"Müteahhit, ruhsat tarihinden itibaren 30 gün içinde işe başlar ve 24 ay içinde yapı kullanma izni alınmış olarak teslim eder."

  7. Gecikme cezası:"Geciken her ay için her bağımsız bölüm başına emsal kira bedeli kadar ceza ödenir."

  8. Kira bedeli: Yıkımdan teslime kadar müteahhidin arsa sahiplerine ödeyeceği aylık tutar ve ödeme günü.

  9. Kademeli tapu devri: Müteahhit payının ruhsat, kaba inşaat ve iskan aşamalarına bölünerek devri.

  10. Teminat: Teminat mektubu, ipotek ya da bina tamamlama sigortasının tutarı ve iade şartı.

  11. Ayıp ve teslim: Teslim tutanağı, eksiklik listesi ve giderme süresi.

  12. Fesih ve uyuşmazlık: Fesih sebepleri, fesih hâlinde yapılan işin hesabı ve yetkili mahkeme.

Şablonlarda en sık görülen eksikler nelerdir?

Şablon sözleşmelerde en sık görülen eksik, belirsiz süre ve belirsiz teknik şartnamedir. Aşağıdaki tablo, sık rastlanan ifadeleri ve yerine yazılabilecek somut karşılıklarını gösterir:

Belirsiz ifade

Somut karşılığı

Neden önemli?

"İnşaat makul sürede bitirilir."

"Ruhsattan itibaren 24 ay içinde teslim edilir."

Gecikme cezası ve temerrüt ancak belirli bir tarihe göre hesaplanır.

"Birinci sınıf malzeme kullanılır."

Marka, model ve sınıf listesi

Ayıp tartışmasında karşılaştırma ölçütü sağlar.

"Daireler kura ile paylaşılır."

Kat ve cephe gösterilen paylaşım listesi

Arsa sahibinin hangi daireyi alacağı baştan belli olur.

"Tapu devri gerektiğinde yapılır."

Aşama ve oran belirten devir takvimi

Fesih hâlinde geri istenecek pay azalır.

"Müteahhide genel vekâlet verilir."

Yalnızca belirli işlemler için sınırlı vekâlet

Arsa sahibinin payı üzerinde istenmeyen işlem riski azalır.

Değerlendirmemize göre gecikme cezası, aylık emsal kira gibi ölçülebilir bir değere bağlandığında hem ispatı kolaylaşır hem de hâkimin indirim yetkisi karşısında daha savunulabilir hâle gelir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 182/3). Sabit ve yüksek bir götürü tutar ise indirime daha açıktır.

Sözleşmeye hangi belgeler eklenmeli?

Sözleşmeye eklenen belgeler, metindeki maddelerin içini doldurur. Her ek, sonraki bir uyuşmazlıkta delil olarak kullanılabilir:

  • İmar durum belgesi ve tapu kaydı,

  • Onaylı ya da onaya sunulacak mimari proje,

  • Teknik şartname ve malzeme listesi,

  • Bağımsız bölüm paylaşım listesi,

  • Teminat mektubu ya da sigorta poliçesi örneği,

  • Müteahhidin yapı müteahhitliği yetki belgesi.

Sözleşme, bu eklerle birlikte noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir (2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26). Riskli yapılarda yapılacak sözleşmenin ek güvenceleri kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi yazısında, müteahhidin genel borçları eser sözleşmesi yazısında anlatılıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter masrafını kim öder?

Noter masrafının kim tarafından ödeneceği sözleşmeyle belirlenir; uygulamada çoğunlukla müteahhit üstlenir. Masrafın tutarı sözleşme değeri ve sayfa sayısına göre değişir. Sözleşmede masraf konusunda hüküm yoksa taraflar arasında tartışma çıkabileceğinden, noter, harç ve tapu masraflarının kime ait olduğu ayrı bir maddede açıkça yazılmalıdır.

Sözleşmede paylaşım oranı nasıl belirlenir?

Paylaşım oranı kanunda belirlenmez, taraflar arasındaki pazarlıkla belirlenir. Oranı etkileyen başlıca unsurlar arsanın imar hakkı, konumu, yapı maliyeti ve bölgedeki satış fiyatlarıdır. Oran yüzde olarak yazılsa bile, her arsa sahibine düşecek bağımsız bölümün kat ve cephesiyle gösterildiği bir paylaşım listesi eklenmezse oranın nasıl uygulanacağı tartışmalı hâle gelir.

Teslim tutanağı imzalanmadan önce ne kontrol edilmeli?

Teslim tutanağı, eserin muayene edildiğini ve görülen eksiklerin listelendiğini gösteren belgedir. İmzalamadan önce bağımsız bölümün projeye ve teknik şartnameye uygunluğu, metrekaresi, ortak alanlar ve yapı kullanma izni kontrol edilmelidir. Görülen ayıplar tutanağa yazılmazsa eser kabul edilmiş sayılabilir; açık ayıplar için sonradan talepte bulunmak zorlaşır.

Müteahhide verilen vekâletname nasıl sınırlanır?

Vekâletname, yalnızca ruhsat başvurusu, proje onayı ve sözleşmede öngörülen aşamada belirli payların devri gibi işlemlerle sınırlandırılmalıdır. Arsa sahibinin kendi bağımsız bölümleri üzerinde satış ya da ipotek yetkisi vermekten kaçınılmalıdır. Vekâletnamede, payların hangi inşaat aşamasında devredilebileceği yazılırsa, müteahhidin erken devir yapma riski azalır.

Kat karşılığı sözleşme sonradan değiştirilebilir mi?

Evet, taraflar sözleşmeyi değiştirebilir. Ancak değişiklik arsa payı devri, paylaşım oranı ya da bağımsız bölümlerin dağılımı gibi esaslı noktalara ilişkinse, asıl sözleşme gibi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı ek protokoller bu konularda geçerlilik sorunu doğurur. Teknik ayrıntılara ilişkin küçük değişiklikler için de yazılı ve imzalı belge saklanmalıdır.

Bir şablonu kullanmadan önce ne yapılmalı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği, ancak somut süre, metrekare ve tutarlarla doldurulduğunda koruma sağlar. On iki temel maddenin ve eklerin eksiksiz olduğunu kontrol ettikten sonra sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde imzalamak gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 182, m. 237, m. 470-486

  • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 706

  • 2644 sayılı Tapu Kanunu, m. 26

  • 1512 sayılı Noterlik Kanunu, m. 60