Eser sözleşmesi nedir sorusunun kısa cevabı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. maddesindedir: yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme. Bina inşaatı, tadilat ve kat karşılığı projeler bu sözleşmeye tabidir. Ayıplı taşınmaz yapılar için dava süresi teslimden itibaren beş yıldır.

Eser sözleşmesi nedir?

Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 470). Eser; bina, tadilat, mobilya imalatı ya da bir yazılım gibi somut bir sonuçtur.

Eser sözleşmesini hizmet ve vekâlet sözleşmesinden ayıran unsur, yüklenicinin bir sonucu taahhüt etmesidir. Vekâlette iş görülmesi, hizmet sözleşmesinde emeğin bağımlı biçimde sunulması yeterlidir; eser sözleşmesinde ise sonuç ortaya çıkmadıkça borç ifa edilmiş sayılmaz. Arsa payı karşılığında bina yapılması da eser sözleşmesinin unsurlarını taşır; konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında ele alınıyor.

Yüklenicinin borçları nelerdir?

Yüklenici, eseri özenle, zamanında ve ayıpsız biçimde meydana getirmekle yükümlüdür. Başlıca borçlar şunlardır:

  • Özen ve sadakat: Yüklenici işi iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakatle yapar ve benzer alanda faaliyet gösteren basiretli bir yüklenicinin davranışı esas alınır (TBK m. 471).

  • Bizzat yapma: Yüklenici işi bizzat yapar ya da kendi yönetimi altında yaptırır; kişisel özellikleri önem taşımayan işlerde başkasına da yaptırabilir (TBK m. 471).

  • Malzeme: Malzemeyi yüklenici sağlıyorsa ayıplı olmasından iş sahibine karşı sorumludur (TBK m. 472).

  • Zamanında başlama: İşe zamanında başlanmaz ya da iş geciktirilirse iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m. 473).

  • Ayıptan sorumluluk: Teslim edilen eser ayıplıysa iş sahibi dönme, indirim, onarım ve tazminat haklarına sahiptir (TBK m. 474-478).

Bu borçların her biri, ihlal edildiğinde iş sahibine ayrı bir talep hakkı verir. Ayıp ve süreler müteahhidin ayıplı işten sorumluluğu yazısında ayrıntılı anlatılıyor.

İş sahibinin borçları ve bedel türleri nelerdir?

İş sahibinin temel borcu bedeli ödemektir; bedel kural olarak eserin teslimi anında ödenir (TBK m. 479). Bedelin belirlenme biçimi, sonradan artış istenip istenemeyeceğini belirler.

Bedel türü

Tanım

Artış istenebilir mi?

Dayanak

Götürü bedel

Önceden kesin olarak belirlenen bedel

Kural olarak hayır; öngörülemeyen olağanüstü durumlarda hâkim uyarlama yapabilir

TBK m. 480

Yaklaşık bedel

Tahmini olarak belirlenen bedel

Aşırı ölçüde aşılırsa iş sahibi dönebilir; taşınmaz yapılarda bedelin uygun ölçüde indirilmesini isteyebilir

TBK m. 481

Değere göre bedel

Bedel belirlenmemişse işin değeri ve giderler

Teslim anındaki değere göre belirlenir

TBK m. 481

Değerlendirmemize göre tadilat ve küçük inşaat işlerinde en sık uyuşmazlık, yaklaşık bedelin "götürü" sanılmasından doğar; sözleşmede bedelin türü ve kalem bazında keşif eklenmelidir. Keşif, ek iş taleplerinin de dayanağı olur.

Taşeron sözleşmesi nedir?

Taşeron sözleşmesi, asıl yüklenicinin üstlendiği işin bir bölümünü başka bir yükleniciye yaptırmak için kurduğu eser sözleşmesidir; uygulamada alt yüklenici sözleşmesi de denir. Taşeron ile iş sahibi arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi yoktur.

Asıl yüklenici, taşeronun yaptığı işten iş sahibine karşı kendisi sorumludur. İşin kişisel özellik gerektirdiği hâllerde ise taşerona devir iş sahibinin rızasına bağlıdır (TBK m. 471). Sözleşmeye taşeron kullanılabilecek iş kalemlerinin yazılması, ileride çıkabilecek tartışmayı önler.

Eser sözleşmesi nasıl sona erer?

Eser sözleşmesi, eserin teslimi ve bedelin ödenmesiyle olağan biçimde sona erer. Bunun dışındaki sona erme sebepleri şunlardır:

  1. İş sahibinin dönmesi: Eser tamamlanmadan önce, yapılan işin karşılığını ve yüklenicinin bütün zararını ödeyerek (TBK m. 484).

  2. İmkânsızlık: Eserin iş sahibine ait bir sebeple ya da beklenmedik olayla yok olması (TBK m. 485).

  3. Yüklenicinin ölümü ya da yetersizliği: Sözleşme yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmışsa (TBK m. 486).

  4. Temerrüt hâlinde dönme: Gecikme ya da ifa etmeme nedeniyle genel hükümlere göre (TBK m. 125).

Eser sözleşmesinden doğan alacaklar, yüklenicinin ağır kusuru hâli dışında beş yılda zamanaşımına uğrar (TBK m. 147/6). İnşaat sözleşmelerinde yapı kullanma izninin alınması da teslimin önemli bir aşamasıdır; konu iskan nedir yazısında, sözleşme maddeleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği yazısında anlatılıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Eser sözleşmesi yazılı yapılmak zorunda mı?

Hayır, eser sözleşmesi kanunda bir şekle bağlanmamıştır; sözlü olarak da kurulabilir. Ancak ispat kuralları gereği belirli tutarı aşan işlerde yazılı belge önem taşır ve ayıp, bedel ya da süre tartışmalarında yazılı sözleşme belirleyici olur. Arsa payı devri içeren kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ise taşınmaz devri vaadi içerdiği için resmî şekle tabidir.

Yüklenici bedeli ödenmezse ne yapabilir?

Yüklenici, teslim ettiği eserin bedelini ödemeyen iş sahibine karşı alacak davası ya da icra takibi başlatabilir. Taşınmaz üzerinde inşaat yapan yüklenici, malzeme ve emek alacağı için kanuni ipotek tescilini de isteyebilir; bu talep işin bitiminden itibaren üç ay içinde tescil edilmelidir. Bedel, aksi kararlaştırılmadıkça eserin teslimi anında muaccel olur.

Malzeme fiyatları arttığında yüklenici fark isteyebilir mi?

Götürü bedelli sözleşmede yüklenici kural olarak fiyat artışı gerekçesiyle fark isteyemez. Ancak başlangıçta öngörülemeyen ve tarafların öngörmedikleri olağanüstü durumlar işin yapılmasını aşırı ölçüde güçleştirirse, yüklenici hâkimden bedelin uyarlanmasını ya da sözleşmeden dönmeyi isteyebilir. Sözleşmeye fiyat farkı ya da endeksleme maddesi koymak bu tartışmayı önler.

İş sahibi işi yarıda bırakmak isterse ne olur?

İş sahibi, eser tamamlanmadan önce her zaman sözleşmeden dönebilir. Ancak yüklenicinin o ana kadar yaptığı işin karşılığını ve sözleşmenin sona ermesi yüzünden uğradığı bütün zararı ödemek zorundadır. Bu tazminata yüklenicinin elde edemediği kâr da dahildir; buna karşılık yüklenicinin işi bırakmakla tasarruf ettiği giderler hesaptan düşülür.

Taşeronun yaptığı hatalı işten kim sorumludur?

İş sahibine karşı asıl yüklenici sorumludur. Taşeron ile iş sahibi arasında sözleşme bulunmadığı için iş sahibi, kural olarak doğrudan taşeronu değil asıl yükleniciyi muhatap alır. Asıl yüklenici, ödediği tazminat için kendi sözleşmesine dayanarak taşerona rücu edebilir. Bu nedenle taşeron kullanılacaksa iş kalemleri ve sorumluluk dağılımı yazılı olarak belirlenmelidir.

Eser sözleşmesinde nelere dikkat etmeli?

Eser sözleşmesinde tarafların hakları, sözleşmede bedelin türü, teslim tarihi ve teknik şartnamenin ne kadar açık yazıldığına bağlıdır. Ayıp ve alacak taleplerindeki beş yıllık süre, teslim tarihinin belgelenmesini önemli hâle getirir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 125, m. 147/6, m. 470-486

  • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 893, m. 895