Kentsel dönüşümde müteahhitle yapılan sözleşme, genel kat karşılığı sözleşmelerden farklı güvenceler içerir. Şekil şartı, bina tamamlama sigortası, yüzde 6 teminat, satış izni, bir yıllık başlama kuralı ve sözleşmeye yazılması gereken maddeler anlatılıyor.
Kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi, taşınmaz payı devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. 6306 sayılı Kanun, müteahhide ruhsattan önce bina tamamlama sigortası ya da teminat şartı koyar ve bir yıl içinde işe başlamayan müteahhitle sözleşmenin salt çoğunlukla feshedilmesine izin verir. Sözleşmede kira yardımı, teslim süresi ve tapu devri ayrıca düzenlenmelidir.
Kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi nedir?
Kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi, riskli yapı maliklerinin arsa paylarının bir kısmını yeni binada kendilerine bağımsız bölüm verilmesi karşılığında müteahhide devretmeyi üstlendiği kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 sayılı Kanun) bu sözleşmelerin genel hükümlerin yanında bazı ek kurallara tabi olmasını öngörür.
Sözleşmenin geçerliliği genel kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle aynı şekil kuralına bağlıdır: taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır. Şekil ve fesih kuralları kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında ayrıntılı anlatılıyor.
Kentsel dönüşümde müteahhide hangi kurallar uygulanır?
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, kentsel dönüşümdeki müteahhide genel inşaat sözleşmelerinde bulunmayan yükümlülükler getirir. Sözleşmeyi bu kurallarla birlikte okumak gerekir.
Kural | İçerik | Dayanak |
|---|---|---|
Bina tamamlama sigortası ya da teminat | Ruhsattan önce yaptırılması zorunludur | 6306 sayılı Kanun m. 8/6 |
Teminat oranı (riskli yapı parseli) | Yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6'sı, belediyeye verilir | Yönetmelik m. 13/9-c |
Müteahhidin daire satışı | İnşaatın tamamlanma oranının yüzde 10 altına kadar, belediyenin izniyle | 6306 sayılı Kanun m. 6/13 |
İşe başlama süresi | Anlaşmadan ya da salt çoğunluk kararından itibaren 1 yıl | 6306 sayılı Kanun m. 6/14 |
Haciz yasağı | Kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin üçüncü kişilere borcu için devredilen paylara haciz konulamaz; işe başlamadan 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa yasak kalkar | 6306 sayılı Kanun m. 6/10 |
Harç ve vergi istisnası | Kanun kapsamındaki ilk satış, devir ve tescil işlemleri tapu ve noter harcından istisnadır | 6306 sayılı Kanun m. 7/9 |
Tek parselde bodrum dışında en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapıyı malik kendisi yapıyorsa, tamamlanmadan satış yapılmaması ve tapuya belirtme konulması şartıyla yüzde 6'lık teminat aranmaz (Yönetmelik m. 13/9-c). Bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa da teminat şartı aranmaz (Yönetmelik m. 13/9-ğ).
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde hangi maddeler olmalı?
Sözleşmede bulunması gereken maddeler, malikin teslimden önce ve sonra korunmasını sağlayan hükümlerdir. Her maddede belirsiz ifade yerine tarih, oran ve metrekare yazılmalıdır:
Taraflar ve paylaşım listesi: Bütün maliklerin adı, arsa payları ve yeni binada her malike düşecek bağımsız bölümün kat, cephe ve net metrekaresi.
Teknik şartname: Malzeme marka ve sınıfları, yalıtım, asansör, otopark ve ortak alanlar.
Süreler: Ruhsat alma, işe başlama, kaba inşaat ve yapı kullanma izniyle teslim tarihleri.
Kira yardımı: Müteahhidin ödeyeceği aylık tutar, süre, ödeme günü ve devletin kira yardımından ayrı olup olmadığı.
Gecikme cezası: Her geciken ay için bağımsız bölüm başına ödenecek tutar.
Tapu devri: Müteahhide düşen payların inşaat seviyesine göre kademeli devri.
Teminat: Bina tamamlama sigortası ya da teminatın türü, tutarı ve iade şartları.
Fesih: 6306 sayılı Kanun'daki bir yıllık ve altı aylık sürelere atıf ve fesih hâlinde yapılan işlerin hesabı.
Tapu devri için sözleşmeyle birlikte verilen vekâletnamelerin kapsamı da sınırlandırılmalıdır. Değerlendirmemize göre en sık hata, devlet kira yardımı ile müteahhidin ödeyeceği kira bedelinin aynı şey sanılması ve sözleşmede bu ayrımın yazılmamasıdır. Ayrıntılı madde örnekleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği yazısında yer alıyor.
Müteahhit işe başlamazsa sözleşme nasıl feshedilir?
Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamışsa ya da iş en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alabilir (6306 sayılı Kanun m. 6/14). Süreç şu sırayla işler:
Malikler salt çoğunlukla fesih kararı alır; kararın belirli bir şekli yoktur.
Karar ve gerekçe belgeleriyle kentsel dönüşüm müdürlüğüne başvurulur.
Müdürlük müteahhitten 15 gün içinde bilgi ve belge ister, yerinde inceleme yapar.
Şartlar gerçekleşmişse müteahhide 30 gün süre verilerek ihtar edilir.
İş yine başlamazsa sözleşmeler 30 günün sonunda resen feshedilmiş sayılır ve tapudaki şerhler terkin edilir.
Fesih tarihine kadar müteahhidin ödediği kira yardımları geri istenemez; yapılan işler ve devredilen hisseler genel hükümlere göre tasfiye edilir (Yönetmelik m. 13/11). Feshten sonra yeni müteahhit için yine salt çoğunlukla karar alınır; karar usulü kentsel dönüşüm kararı yazısında anlatılıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm sözleşmesi adi yazılı yapılırsa geçerli olur mu?
Hayır, kural olarak geçerli olmaz. Sözleşme malikin arsa payını müteahhide devretme vaadini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde ya da tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılmalıdır. Noterde yalnızca imzaların onaylatılması bu şartı karşılamaz. Şekle aykırı sözleşmede tarafların talepleri, ancak dürüstlük kuralı gibi istisnai gerekçelerle sınırlı biçimde korunabilir.
Kentsel dönüşümde müteahhit kira yardımı ödemek zorunda mı?
Kanun müteahhide genel bir kira ödeme yükümlülüğü getirmez; müteahhidin kira ödemesi sözleşmeye bağlıdır. Devletin yaptığı kira yardımı ise maliklere ayrıca ve Başkanlıkça belirlenen tutarda ödenir. Müteahhidin taahhüt ettiği kira bedeli, ödeme günü ve süresi sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Sözleşme müteahhit kusuruyla feshedilirse ödenmiş kira bedelleri geri istenemez.
Bina tamamlama sigortası neyi korur?
Bina tamamlama sigortası, müteahhidin inşaatı tamamlayamaması hâlinde işin tamamlanmasını güvence altına alan bir sigortadır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde müteahhit, ruhsattan önce bu sigortayı yaptırmak ya da Başkanlıkça belirlenen teminatı vermek zorundadır. Sigorta yaptırılmışsa Yönetmelik'teki teminat şartı aranmaz. Poliçenin kapsamı ve teminat tutarı sözleşmeye eklenmelidir.
Müteahhit daireleri inşaat bitmeden satabilir mi?
Evet, ancak sınırlı olarak. Müteahhit kendi payına düşen bağımsız bölümleri, belediyenin belirlediği inşaat tamamlanma oranının yüzde 10 altındaki oranda ve belediyenin izniyle satabilir. Tamamlanma oranında ya da üzerinde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir. İnşaatın tamamlandığına dair yazı ya da yapı kullanma izni alındıktan sonra müteahhit payının tamamı satılabilir.
Sözleşme feshedilirse müteahhide devredilen tapular ne olur?
Fesihten sonra taşınmazların siciline şerh edilmiş inşaat sözleşmeleri malikler ya da Başkanlığın talebiyle terkin edilir. Müteahhide devredilmiş hisseler ve yapılmış işler ise genel hukuk hükümlerine göre çözülür; bu genellikle tapu iptali ve tescil ya da bedel davası anlamına gelir. Kademeli tapu devri öngören sözleşmeler, fesih hâlinde geri alınması gereken pay miktarını azaltır.
Sözleşmeyi imzalamadan önce neye bakılmalı?
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde malikin güvencesi, Kanun'daki teminat ve fesih kurallarının sözleşmeye somut tarih ve tutarlarla yansıtılmasıdır. Paylaşım listesi, kira bedeli ve kademeli tapu devri net yazıldığında sonraki uyuşmazlıkların çoğu baştan önlenir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 6/10, m. 6/13, m. 6/14, m. 7/9, m. 8/6
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, m. 13/9, m. 13/10, m. 13/11
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 237
2644 sayılı Tapu Kanunu, m. 26; 1512 sayılı Noterlik Kanunu, m. 60
Yorumlar
Yorum Bırak