Kentsel dönüşüm kiracı hakları iki kaynaktan gelir: 6306 sayılı Kanun ve kira sözleşmesi. Riskli yapıda oturan kiracıya aylık kira yardımı tutarının iki katı tek seferde ödenebilir. Tahliye için maliklere en fazla 90 gün verilir ve bu süre kiracıyı da bağlar. Kiracı riskli yapı tespitine itiraz edemez.

Riskli yapıdaki kiracının temel hakları nelerdir?

Riskli yapıdaki kiracının hakları kira yardımı, öncelikli konut ya da işyeri imkânı ve kira sözleşmesinden doğan alacaklardır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 sayılı Kanun), anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına geçici konut, işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceğini öngörür (6306 sayılı Kanun m. 5/1).

Kentsel dönüşümde kiracı, riskli yapı kararıyla taşınmak zorunda kalan ve bu nedenle hem idareden yardım hem de kiraya verenden kira hukukuna dayanan talepler ileri sürebilen kişidir. Bu iki talep birbirinden bağımsız yürür; birini kullanmak diğerini ortadan kaldırmaz.

Hak

Kimden istenir?

Şart

Dayanak

Tek seferlik kira yardımı (aylık tutarın 2 katı)

Kentsel dönüşüm müdürlüğü

Yapıda kiracı olarak oturmak ya da işyeri işletmek

Yönetmelik m. 16/3

Konut, işyeri, kredi ya da konut sertifikası

Başkanlık, TOKİ ya da İdare

Yapıda en az bir yıldır kiracı olarak oturmak ya da işyeri işletmek

6306 sayılı Kanun m. 6/3

Artan konut ve işyerlerinden pay

Uygulamayı yürüten kurum

En az bir yıllık ikamet; talep fazlaysa noter kurası

Yönetmelik m. 14

Depozitonun iadesi

Kiraya veren

Taşınmazın geri verilmesi

6098 sayılı TBK m. 342

Peşin ödenen kiranın iadesi

Kiraya veren

Kullanılmayan dönem için ödeme yapılmış olması

Genel hükümler

Kentsel dönüşümde kiracıya kaç gün tahliye süresi verilir?

Kanun, yıkım için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilmesini öngörür (6306 sayılı Kanun m. 5/3). Kiracıya ayrı bir süre tanınmaz; maliklere verilen süre içinde yapının insandan ve eşyadan boşaltılması gerekir.

Tahliye tebligatı yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün süreyle yapılan ilanla yapılır; işlem ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (6306 sayılı Kanun m. 5/5). Süre içinde boşaltılmayan yapıların tahliyesi mülki amirlerce, gerekirse kolluk desteğiyle yapılır (m. 5/3, m. 5/4). Bu yüzden kiracının muhtarlık ilanını ve binaya asılan tutanağı takip etmesi gerekir.

Kiracı riskli yapı kararına itiraz edebilir mi?

Hayır, Kanun riskli yapı tespitine itiraz hakkını maliklere ve kanuni temsilcilerine tanır (6306 sayılı Kanun m. 3/1). Yönetmelik de malik ya da mirasçılar dışındakilerin yaptığı itirazların işleme alınmayacağını açıkça düzenler (Yönetmelik m. 7/5).

Kiracının itiraz hakkı olmasa da kiraya verenle görüşerek malikin itiraz etmesini isteyebilir. Tespitin nasıl yapıldığı ve itiraz süresi riskli yapı tespiti ve itiraz süresi yazısında anlatılıyor.

Riskli yapı kararından sonra kira sözleşmesi ne olur?

Kira sözleşmesinin hangi anda ve hangi gerekçeyle sona erdiği Kanun'da açıkça düzenlenmemiştir. Kaynaklarda sözleşmenin tahliye tebligatıyla sona erdiği, ifanın imkânsızlaşması nedeniyle son bulduğu ya da kiralananın önemli ayıplı hâle geldiği gibi farklı görüşler yer alır.

Değerlendirmemize göre pratik sonuç benzerdir: tahliye zorunlu hâle geldiğinde kiracıdan kalan dönem için kira ya da erken çıkış tazminatı istenmesi güçtür. Buna karşılık malik riskli yapı kararı olmadan binayı yeniden yapmak istiyorsa uygulanacak kurallar 6306 sayılı Kanun değil, Türk Borçlar Kanunu'nun yeniden inşa nedeniyle tahliyeye ilişkin hükümleridir. Kira ilişkisindeki diğer güvenceler kiracı hakları yazısında yer alıyor.

Kiracı kira yardımı için nasıl başvurur?

Kiracı, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde kentsel dönüşüm müdürlüğüne başvurur (Yönetmelik m. 16/4). Başvuruda kiracı olunduğunu gösteren belgeler istenir:

  • Nüfus cüzdanı ve adres bilgileri raporu,

  • Kira sözleşmesi,

  • Riskli yapının güncel tapu kaydı,

  • İşyeri kiracıları için faaliyeti gösteren belgeler.

Tutarlar ve süreler kentsel dönüşüm kira yardımı yazısında tablo hâlinde yer alıyor. Riskli yapı kararından sonra düzenlenen kira sözleşmeleri başvurunun reddine yol açabilir; adres kaydının yapıda görünmesi bu yüzden önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı kentsel dönüşüm nedeniyle taşınırsa depozitosunu geri alır mı?

Evet. Riskli yapı kararı depozito hakkını ortadan kaldırmaz. Kiracı taşınmazı geri verdikten sonra depozitonun iadesini isteyebilir; kiraya veren ancak kiracının sorumlu olduğu hasar ya da ödenmemiş kira gibi alacaklarını mahsup edebilir. Bankaya yatırılan güvencelerde iade için kiraya verenin rızası ya da dava ve icra yoluyla alınan bir belge gerekir.

Kiracıya yeni binadan daire verilir mi?

Kural olarak hayır; yeni binadaki bağımsız bölümler maliklere aittir. Ancak Başkanlık, TOKİ ya da İdarenin yürüttüğü uygulamalarda maliklere verildikten sonra artan konut ya da işyeri varsa, yapıda en az bir yıldır kiracı olarak oturanlarla sözleşme yapılabilir. Talep sayısı artan bağımsız bölümlerden fazlaysa hak kazananlar noter huzurunda kurayla belirlenir.

Ev sahibi kentsel dönüşüm diyerek beni hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Kiracının çıkarılması için binanın 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı olarak tespit edilmesi ve tahliye tebligatının yapılması gerekir. Riskli yapı kararı yoksa ev sahibi ancak Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan tahliye sebeplerine, örneğin yeniden inşa nedeniyle tahliyeye dayanabilir ve bunun için dava açması gerekir. Kararın varlığını tapu kaydından kontrol edebilirsiniz.

Tahliye süresi bitmeden çıkarsam kira ödemeye devam eder miyim?

Tahliye tebligatından sonra yapıyı süre bitmeden boşaltan kiracı, fiilen kullanmadığı dönem için kira ödemekle yükümlü tutulmamalıdır; çünkü yapı zaten boşaltılmak zorundadır. Bu konuda Kanun'da açık bir hüküm yoktur ve uyuşmazlık genel hükümlere göre çözülür. Taşınmadan önce anahtar teslimini ve tarihini kiraya verene yazılı olarak bildirmek ileride doğacak tartışmayı önler.

İşyeri kiracısı kentsel dönüşümde tazminat alabilir mi?

İşyeri kiracısı da kiracı yardımından yararlanır ve aylık tutarın iki katını bir defada alabilir. Kiraya verenden ayrıca tazminat istenip istenemeyeceği, riskli yapı durumunun kiralama sırasında bilinip bilinmediğine ve sözleşme hükümlerine göre değişir. Yaptığı kalıcı tadilatların bedelini isteyen kiracının, harcamaları fatura ve fotoğraflarla belgelemesi gerekir.

Kiracı hangi tarihleri takip etmeli?

Kentsel dönüşümde kiracı için önemli olan, tahliye tebligatının yapıldığı gün ve kira yardımı için işleyen bir yıllık süredir. Depozito ve peşin kira gibi alacaklar ise idari süreçten bağımsız olarak kiraya verenden istenir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

  • 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 3/1, m. 5/1, m. 5/3, m. 5/4, m. 5/5, m. 6/3

  • 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, m. 7/5, m. 14, m. 16

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 342