Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? İtiraz Süresi ve Sonuçları

Riskli yapı tespiti, Başkanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa yaptırılır ve masrafı malike aittir. Rapor onaylanırsa en geç 10 iş günü içinde tapuya bildirilir, binaya asılır ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Malikler, ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde tespite itiraz edebilir.

Riskli yapı tespiti nedir?

Riskli yapı tespiti, bir binanın ekonomik ömrünü tamamlayıp tamamlamadığını ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığını ilmî ve teknik verilerle belirleyen resmî incelemedir. Riskli yapı tanımı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da (6306 sayılı Kanun) yer alır (m. 2/1-d).

Tespit, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının (Başkanlık) elektronik yazılım programı kullanılarak yapılır (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 7/1). Bu inceleme, kentsel dönüşüm süreci içinde diğer bütün adımların ön şartıdır.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Talep elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır ve tespiti lisanslı kuruluş yürütür. Süreç şu sırayla ilerler (Yönetmelik m. 7):

1. Malik ya da kanuni temsilcisi, lisanslı bir kuruluş seçerek elektronik sistem üzerinden talepte bulunur.

2. Kuruluş, binada daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini sistemden kontrol eder ve yapı kaydı oluşturur.

3. Mühendisler binada inceleme yapar, karot ve donatı tespiti gibi teknik çalışmaları tamamlar.

4. Rapor, binanın bulunduğu ildeki kentsel dönüşüm müdürlüğüne elektronik olarak gönderilir ve incelenir.

5. Eksik yoksa riskli yapı en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir.

6. Tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.

Yapı kaydı oluşturulduktan sonra inceleme iki ay içinde yapılmazsa maliklerden birinin talebiyle, altı ay içinde yapılmazsa resen kayıt silinir (Yönetmelik m. 7/3). Kat irtifakı kurulmamış arsa paylı tapularda tespiti, arsa üzerindeki yapının sahibi olan paydaş yaptırır (Yönetmelik m. 7/2-a).

Tespit ve itirazda hangi süreler işler?

Bu aşamada en kritik süre, maliklerin itiraz için sahip olduğu 15 gündür. Sürelerin başlangıç anları farklıdır ve tebligat muhtarlıktaki ilanın son günü yapılmış sayılır.

Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?

İtiraz, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde, binanın bulunduğu yerdeki kentsel dönüşüm müdürlüğüne verilecek bir dilekçeyle yapılır (Yönetmelik m. 7/5). Süresinden sonra ya da malik ve mirasçılar dışındaki kişilerce yapılan itirazlar işleme alınmaz.

İtirazı, dört öğretim üyesi ile Bakanlık ya da Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet inceler (6306 sayılı Kanun m. 3/1). Heyet, dilekçedeki gerekçeyle bağlı kalmadan raporu bütün teknik unsurlarıyla değerlendirir; ancak karar, binanın tespit tarihindeki durumuna göre verilir (Yönetmelik m. 10/7). Bir malikin itirazı karara bağlandıktan sonra başka bir malikin aynı rapora itirazı yeniden incelenmez. Heyet kararından sonraki yargı yolu kentsel dönüşüm kararına itiraz ve iptal davası yazısında anlatılıyor.

Riskli yapı tespitinin sonuçları nelerdir?

Rapor kesinleşince tapunun beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenir ve yıkım süreci başlar. Kentsel dönüşüm müdürlüğü, tebligatların yapılmasını ve yapının yıktırılmasını belediyeden ister (Yönetmelik m. 8/1).

• Yıkım süresi: Maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (6306 sayılı Kanun m. 5/3).

• Karar süreci: Malikler yeni yapı için hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alır; ayrıntılar kentsel dönüşüm kararı nasıl alınır yazısında.

• Güçlendirme seçeneği: Yıkım yerine güçlendirme istenirse, yıkım için verilen süre içinde teknik uygunluk, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre karar, proje ve ruhsat tamamlanmalıdır (Yönetmelik m. 8/7).

Her bina için kural olarak tek bir rapor düzenlenebilir (Yönetmelik m. 7/3). Değerlendirmemize göre bu kural, ilk raporun kimin talebiyle ve hangi kuruluşa yaptırıldığını önemli hâle getirir; çünkü beğenilmeyen bir rapor için yeni kuruluşa başvurmak mümkün değildir, tek yol süresinde itirazdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin onayı gerekir mi?

Hayır. Kanun tespiti öncelikle "yapı malikleri veya kanuni temsilcileri" tarafından yaptırılacak bir işlem olarak düzenler ve maliklerin tamamının onayını aramaz. Uygulamada tek bir malik de elektronik sistem üzerinden talepte bulunabilir. Tespit masrafı başvuran malik tarafından ödenir; Başkanlık ya da belediye tespiti yaptırırsa masraf malikler arasında hisseleri oranında paylaştırılır.

Tespit ücretini kim öder?

Malikler tespiti kendileri yaptırdığında masraf onlara aittir. Başkanlık ya da belediye tespiti malikler yerine yaptırırsa, masraftan malikler hisseleri oranında sorumludur ve tebligattan sonraki bir ay içinde ödeme yapılır. Süresinde ödenmeyen masraf, 6183 sayılı Kanun'a göre kamu alacağı gibi takip edilir. Ücret tutarı mevzuatta sabitlenmemiştir; kuruluşa göre değişir.

Komşu daireye girilmesine izin verilmezse tespit nasıl yapılır?

Tespitin engellenmesi durumunda Başkanlık ya da belediye, mülki idare amirinden yazılı izin ve kolluk desteği ister. İzin verilirse kapalı kapılar açılarak ya da açtırılarak tespit resen yapılır. Tespiti engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Engel olmak süreci durdurmaz, yalnızca uzatır.

Riskli yapı kararı tapudan nasıl görülür?

Riskli yapı belirtmesi tapu kaydının beyanlar hanesine "6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" şeklinde işlenir. Tapu kaydını e-Devlet üzerinden ya da tapu müdürlüğünden alarak bu belirtmeyi görebilirsiniz. Bina yıkıldıktan sonra riskli yapı şerhi terkin edilir ve yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında kaldığına dair belirtme yapılır.

Riskli yapı raporu itiraz üzerine değişirse ne olur?

Teknik heyet raporda teknik eksiklik görürse raporu düzeltilmek üzere lisanslı kuruluşa geri gönderir ve eksikler giderildikten sonra nihai kararını verir. Nihai kararla bina risksiz çıkarsa durum tapu müdürlüğüne bildirilir ve riskli yapı belirtmesi kaldırılır. Sonuç bir yargı kararıyla değiştiğinde de aynı bildirim yapılır.

Tespit sürecinde neye dikkat edilmeli?

Tespit sürecinde süreler muhtarlık ilanına bağlı işlediği için e-Devlet bildirimlerini ve muhtarlık panosunu takip etmek gerekir. Tek rapor kuralı nedeniyle itiraz hakkı, 15 günlük süre içinde ve teknik gerekçelerle kullanılmalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 2/1-d, m. 3/1, m. 3/2, m. 5/3

• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, m. 7, m. 8, m. 10/7

• 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun