Kiracı hakları, kira sözleşmesinde ne yazarsa yazsın kanunun kiracıya tanıdığı ve kiraya verenin sözleşmeyle ortadan kaldıramadığı korumalardır. Kiraya veren süre bitti diye kiracıyı çıkaramaz, yasal sınırın üzerinde kira artışı uygulayamaz, üç aylık kiradan fazla depozito alamaz ve taşınmazdaki ayıpları gidermekten kaçınamaz. Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarında emredicidir.
Kiracı hakları nelerdir?
Kiracı hakları, kiracının kiralananı sözleşme süresince kullanmasını, kira bedelinin ölçüsüz artırılmamasını ve haklı bir sebep olmadan tahliye edilmemesini güvence altına alan kurallar bütünüdür. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira sözleşmesine ilişkin hükümleridir. Başlıca haklar şunlardır:
Kullanıma elverişli bir taşınmaz isteme hakkı. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301).
Ayıpların giderilmesini isteme hakkı. Kiracı, kendi kusurundan kaynaklanmayan ayıpların giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını ve zararının karşılanmasını isteyebilir (TBK m. 304–308).
Kira artışında yasal sınır. Yenilenen dönemde artış, TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını geçemez (TBK m. 344).
Sözleşmenin kendiliğinden uzaması. Kiracı çıkmak istemedikçe sözleşme her yıl aynı koşullarla uzar (TBK m. 347).
Sınırlı sayıda tahliye sebebi. Kiracı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir (TBK m. 354).
Depozitoda üst sınır ve iade. Depozito üç aylık kirayı aşamaz ve sözleşme sonunda iade edilir (TBK m. 342).
Ek ödeme yasağı. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m. 346).
Bu hakların çoğu kiracı lehine emredicidir. Sözleşmeye aksine bir hüküm yazılmış ve kiracı imzalamış olsa da bu hüküm kiracı aleyhine sonuç doğurmaz.
Ev sahibi neleri yapamaz?
Kiraya veren, kanunun kiracıyı koruyan hükümlerine aykırı talepte bulunamaz ve sözleşmeye bu yönde madde koyarak sonuç alamaz. Aşağıdaki tablo en sık karşılaşılan durumları ve ayrıntısının yer aldığı yazıları gösterir.
Ev sahibi bunu yapamaz | Dayanak | Ayrıntı |
|---|---|---|
Kira süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz | TBK m. 347/1 | |
Kanunda olmayan bir sebeple tahliye isteyemez | TBK m. 354 | |
Yasal sınırın üzerinde kira artışı uygulayamaz | TBK m. 344 | |
Üç aylık kiradan fazla depozito alamaz | TBK m. 342 | |
Kira sözleşmesiyle birlikte tahliye taahhüdü alamaz | TBK m. 352/1 | |
Gecikme cezası ya da "kalan aylar muaccel olur" kaydına dayanamaz | TBK m. 346 | |
Kirayı ödemeyen kiracıya 30 günden kısa süre veremez | TBK m. 315 | |
Evi sattığı için kiracıyı çıkaramaz | TBK m. 310 | |
Olağan eskime için çıkışta para isteyemez | TBK m. 334 | |
Kiracıyı kiralananla ilgisi olmayan bir sözleşmeye zorlayamaz | TBK m. 340 | Bağlantılı sözleşme geçersizdir |
Ayıptan sorumlu olmayacağını sözleşmeye yazarak kurtulamaz | TBK m. 301 | Konut ve çatılı işyerinde kiracı aleyhine değiştirilemez |
Evde arıza çıkarsa masraf kime aittir?
Olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderleri kiracıya, kiralananın kullanıma elverişli kalması için gereken onarımlar kiraya verene aittir. Kanun, kiracının olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü olduğunu (TBK m. 317), kiraya verenin ise kiralananla ilgili vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanacağını düzenler (TBK m. 302).
Gider | Kime ait | Açıklama |
|---|---|---|
Elektrik, su, doğal gaz, ısınma | Kiracı | Kullanma giderleri (TBK m. 341) |
Olağan temizlik ve küçük bakım (örneğin olağan kullanımla eskiyen musluğun onarımı) | Kiracı | TBK m. 317 |
Çatı onarımı, rutubet, tesisat yetersizliği gibi ayıplar | Kiraya veren | TBK m. 301, m. 304–306 |
Emlak vergisi, bina sigortası | Kiraya veren | Aksi kararlaştırılmadıkça (TBK m. 302) |
Kiracının kusuruyla oluşan hasar | Kiracı | Ayıbın kiracıdan kaynaklandığını kiraya veren ispatlar |
Kombi konusu bu ayrıma göre çözülür. Cihazın yıllık bakımı olağan kullanıma bağlı bakım gideri olarak kiracıya; cihazın eskimesinden ya da üretiminden kaynaklanan arızanın onarımı ve değişimi ise kiraya verene ait kabul edilir.
Ayıp kiraya verene aitse kiracının haklarını kullanabilmesi belirli bir sıraya bağlıdır. İzlenecek yol şöyledir:
Ayıbı gecikmeden bildirin. Kiracı, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır; bildirmezse doğan zarardan sorumlu olur (TBK m. 318). Yargıtay, görünür bir ayıbın yedi ay sonra bildirilmesini kabul etmemiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.07.2020, E. 2020/2392, K. 2020/3811).
Giderilmesi için uygun bir süre verin. Bildirim şekle bağlı değildir, ama yazılı yapılması ispatı kolaylaştırır.
Süre sonunda seçimlik haklarınızı kullanın. Kiracı ayıbı kiraya veren hesabına giderip masrafı kiradan indirebilir, kira bedelinden indirim isteyebilir ya da önemli ayıpta sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 305–307). Önemli ayıpların kiraya veren hesabına giderilmesi için hâkimden izin alınması gerektiği öğretide belirtilir.
Zararınızı isteyin. Kiraya verenin kusuru varsa kiracı uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir (TBK m. 308).
Kiracı bu haklardan birini kullanmadan taşınmazı kullanmaya devam ederse kira bedelini tam ödemek zorundadır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 30.03.2016, E. 2015/6863, K. 2016/2522). Ayıbı bilerek kabul edip itirazsız kira ödemeye devam eden kiracının haklarından vazgeçtiği kabul edilebilir.
Ev sahibi kiracıyı rahatsız ederse ne yapılabilir?
Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince kiracının kullanımına bırakmak zorundadır; taşınmaza dilediği zaman giremez. Kanun kiraya verene yalnızca sınırlı bir gezip görme hakkı tanır: kiracı, bakım, satış ya da yeniden kiralama için gerekli olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği kişilerin taşınmazı gezmesine izin vermekle yükümlüdür (TBK m. 319/2).
Bu hakkın kullanılması iki şarta bağlıdır. Kiraya veren, çalışmaları ve gezme işlemini uygun bir süre önce kiracıya bildirmeli ve bunlar yapılırken kiracının yararlarını gözetmelidir. Habersiz gelmek, sık sık kapıya dayanmak ya da kiracı evde yokken içeri girmek bu sınırın dışındadır.
Kiraya verenin kirayı artırmak ya da kiracıyı çıkmaya zorlamak için elektriği, suyu kesmesi ya da kilidi değiştirmesi, kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcuna aykırıdır. Rahatsızlık üçüncü kişilerden kaynaklanıyorsa da kiraya verenin yükümlülüğü sürer: öğretide, kiraya verenin üçüncü kişilerin rahatsız edici etkilerini önlemek zorunda olduğu belirtilir. Kiracı bu durumlarda ayıba ilişkin haklarını kullanabilir.
Ev sahibi hakları nelerdir?
Kiraya verenin de kanundan doğan hakları vardır ve kiracı haklarının sınırını bunlar çizer. Başlıcaları şunlardır:
Kira bedelini zamanında isteme. Kira ödenmezse kiraya veren otuz günlük süre vererek sözleşmeyi feshedebilir.
Özenli kullanım isteme. Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak, komşulara saygı göstermek zorundadır. Aykırılık hâlinde kiraya veren en az otuz gün süre içeren yazılı ihtarın ardından sözleşmeyi feshedebilir; kiralanana kasten ağır zarar verilmesi hâlinde süre vermeden feshedebilir (TBK m. 316).
Rızası olmadan değişiklik yapılmamasını isteme. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz, taşınmazı alt kiraya veremez (TBK m. 321, m. 322).
Çıkışta zararını isteme. Sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar depozitodan mahsup edilebilir ya da dava yoluyla istenebilir.
Kanundaki sebeplerle tahliye isteme. İhtiyaç, kira borcu, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolması bunların başındadır.
Yargıtay kararlarında sözleşmeye aykırı kullanım sayılan örnekler arasında konutun hurda deposu olarak kullanılması, izinsiz tadilat yapılması ve apartman sakinlerini rahatsız eden davranışlar yer alır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.10.2000, E. 2000/6019, K. 2000/8445; 17.01.2011, E. 2010/9991, K. 2011/103). Bu durumlarda da kiraya veren önce yazılı ihtar çekmek zorundadır; süreli ihtar gönderilmeden açılan dava dinlenmez.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi kiracıya haber vermeden eve gelebilir mi?
Hayır, gelemez. Kiraya verenin taşınmazı gezme hakkı bakım, satış ya da yeniden kiralama gibi gerekli hâllerle sınırlıdır ve kiracıya uygun bir süre önce bildirim yapılmasına bağlıdır. Kiracı bildirim yapılmış, makul bir ziyareti reddedemez; kiraya veren de bu hakkı kiracıyı rahatsız edecek sıklıkta kullanamaz. Ziyaret gününün ve saatinin yazılı olarak kararlaştırılması iki tarafı da korur.
Kiracı evde tadilat yapabilir mi?
Kiraya verenin yazılı rızası varsa yapabilir; yazılı rıza olmadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapılamaz. Rıza veren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça taşınmazın eski hâle getirilmesini isteyemez. Kiracının yaptığı değişikliğin sağladığı değer artışının karşılığını isteyebilmesi için de yazılı anlaşma gerekir. Yargıtay, izinsiz tadilatı taşınmaza zarar vermese bile sözleşmeye aykırı saymıştır.
Kira sözleşmesi yoksa kiracının hakları geçerli midir?
Evet, geçerlidir. Kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı olmadığından sözlü anlaşmayla oturan kiracı da kanunun sağladığı bütün korumalardan yararlanır. Yazılı sözleşme bulunmaması kiraya verene tahliye ya da serbestçe kira artırma hakkı vermez. Güçlük ispat aşamasındadır: kira bedeli ve başlangıç tarihi banka kayıtları, makbuzlar ve tanıklarla ortaya konur.
Apartman aidatını kiracı mı öder, ev sahibi mi?
Kullanıma bağlı giderler kiracıya aittir. Isıtma, aydınlatma, su ve benzeri kullanma giderleri, aksi kararlaştırılmadıkça ya da yerel âdet farklı olmadıkça kiracı tarafından ödenir (TBK m. 341). Binanın esaslı onarımı ve taşınmazla ilgili vergi gibi yükümlülükler ise kiraya verene aittir. Aidatın içinde iki tür kalem birlikte yer alıyorsa hangisinin kime ait olduğu sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Ev sahibi evi satmak için alıcılara gezdirebilir mi?
Evet, gezdirebilir. Kiracı, satış için gerekli olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği kişilerin taşınmazı gezmesine izin vermek zorundadır. Kiraya veren gezme gününü uygun bir süre önce bildirmeli ve kiracının yararlarını gözetmelidir. Satış kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur ve kiracı aynı koşullarla oturmaya devam eder.
Kiracı ayıp nedeniyle kirayı ödemeyi bırakabilir mi?
Hayır, kendiliğinden bırakamaz. Kiracı ayıbı bildirip seçimlik haklarından birini kullanmadıkça kira bedelini tam ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinden indirim ya da giderilen ayıbın masrafının kiradan düşülmesi, ancak ayıbın bildirilmesi ve kiraya verene süre verilmesinden sonra mümkündür. Bu adımları atmadan kirayı kesen kiracı temerrüde düşer ve tahliye riskiyle karşılaşır.
Kiracı sözleşme bitmeden çıkmak isterse hakları nelerdir?
Kiracı sözleşme süresi dolmadan taşınmazı geri verebilir. Bu durumda kalan ayların tamamından değil, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süredeki kiradan sorumlu olur; uygun bir yeni kiracı bulursa bu borç da sona erer (TBK m. 325). Ayrıntılar kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak yazısında anlatılıyor.
Kısaca
Kiracı hakları sözleşmeden değil kanundan doğar; bu nedenle kontrata yazılan aksi yöndeki maddeler kiracıyı bağlamaz. Aynı kanun kiracıya kirayı zamanında ödeme, taşınmazı özenle kullanma ve ayıpları gecikmeden bildirme borcu da yükler. Kira hukukuna ilişkin diğer yazılara gayrimenkul hukuku sayfasından ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Dayanak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301, m. 302, m. 304–308, m. 310, m. 315, m. 316, m. 317, m. 318, m. 319, m. 321, m. 322, m. 325, m. 334, m. 340, m. 341, m. 342, m. 344, m. 346, m. 347, m. 352, m. 354
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.07.2020, E. 2020/2392, K. 2020/3811
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 30.03.2016, E. 2015/6863, K. 2016/2522
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 17.01.2011, E. 2010/9991, K. 2011/103
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.11.2000, E. 2000/9922, K. 2000/10113
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.10.2000, E. 2000/6019, K. 2000/8445
Hayrunnisa Özdemir, Serhat Küçükçapraz, "Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu", TAAD, 2021, S. 47
Nevzat Koç, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2014, C. 1, S. 1, s. 3-35
Damla Mamük, "Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu ile Komşuluk Hakkı ve Taşkınlıktan Kaçınma Ödevinin Birlikte Değerlendirilmesi", Ankara Barosu Dergisi, 2013/1
M. Murat İnceoğlu, Ece Baş, "Kira Hukukunda Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı", İÜHFM, 2012, C. LXX, S. 2, s. 165-182
