Kentsel Dönüşüm Şartları: Süreç, Süreler ve Malik Hakları

Kentsel dönüşüm şartları iki adımda özetlenir: binanın lisanslı bir kuruluşça riskli yapı olarak tespit edilmesi ve maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alması. 6306 sayılı Kanun'a göre malikler tespite 15 gün içinde itiraz edebilir; yıkım için maliklere 90 günü aşmayan bir süre verilir. Karara katılmayan malikin arsa payı açık artırmayla satılabilir.

Kentsel dönüşüm nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanlarda ve riskli yapıların bulunduğu arsalarda sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak için yapılan iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemlerinin bütünüdür. Sürecin temel dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur (6306 sayılı Kanun m. 1). Kanun'da "Başkanlık" olarak geçen kurum Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'dır (m. 2/1-f).

6306 sayılı Kanun üç ayrı kavram üzerinden işler. Hangisinin kapsamında olduğunuz, kararı kimin verdiğini ve izlenecek yolu değiştirir.

Kentsel dönüşüm şartları nelerdir?

Tek bir bina için kentsel dönüşüm şartları üç başlıkta toplanır: riskli yapı tespiti, tespitin tapuya bildirilip ilan edilmesi ve maliklerin salt çoğunluk kararı. Üçünün de dayanağı 6306 sayılı Kanun'dur.

• Riskli yapı tespiti: Tespiti öncelikle malikler ya da kanuni temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırır (m. 3/1).

• Bildirim ve ilan: Riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir (m. 3/2).

• Salt çoğunluk kararı: Yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla, yani hisselerin yarısından fazlasıyla alınır (m. 6/1).

Çoğunluk, malik sayısına göre değil hisse oranına göre hesaplanır; 6306 sayılı Kanun "hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu"nu arar (m. 6/1). Bu oran 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun'la değişti: maddedeki "en az üçte iki" ibaresi "salt" olarak değiştirildi. Kat karşılığı inşaat da bu kararla seçilebilecek usuller arasındadır.

Kentsel dönüşüm süreci nasıl işler?

Riskli yapıda kentsel dönüşüm süreci tespitle başlar, itiraz ve karar aşamalarından geçer, tahliye ve yıkımla devam eder. 6306 sayılı Kanun'daki sıra şöyledir:

1. Riskli yapı tespiti yaptırılır ve sonuç Başkanlığa ya da İdareye bildirilir (m. 3/1).

2. Tespit tapu müdürlüğüne bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir (m. 3/2).

3. Malikler ya da kanuni temsilcileri tespite 15 gün içinde itiraz edebilir; itirazı teknik heyet karara bağlar (m. 3/1).

4. Malikler, yapı yıktırılmadan önce parselin nasıl değerlendirileceğine hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir (m. 6/1).

5. Yıkım için maliklere 90 günü aşmayan bir süre verilir (m. 5/3).

6. Yapı bu sürede yıktırılmazsa idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Malikler yine yıktırmazsa tahliye ve yıkımı mülki amirler (vali, kaymakam) yapar ya da yaptırır (m. 5/3).

7. Bina yıkılınca tapudaki kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kaydı resen terkin edilir, yani silinir; arsa malikler adına payları oranında tescil edilir (m. 6/1).

Başkanlığın ya da İdarenin yaptığı tespit, tahliye ve yıkım masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir (m. 5/4). Başkanlık, TOKİ ya da İdare talep ederse, hak sahiplerinin görüşü alınarak riskli yapıya elektrik, su ve doğal gaz verilmesi durdurulur (m. 4/3).

Kentsel dönüşümde hangi süreler geçerli?

Kentsel dönüşümde en sık karşılaşacağınız süreler 15 gün (tespite itiraz), 90 gün (yıkım) ve 30 gündür (idari dava). 6306 sayılı Kanun'daki başlıca süreler aşağıdaki tabloda yer alıyor.

Tebligat kuralı tespit ve tahliye işlemlerinde aynıdır: tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İşlem, muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (m. 3/2, m. 5/5). Bu yüzden posta ile ayrı bir tebligat beklemek süreyi kaçırmanıza yol açabilir.

Kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur?

Tek bir malikin karşı çıkması kentsel dönüşümü durdurmaz; hisseleri oranında salt çoğunluk sağlandıysa karar uygulanır (6306 sayılı Kanun m. 6/1). Karara katılmayan malikin arsa payı ise satışa çıkarılabilir.

Karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi karara katılmayan malike noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla bildirir. Bildirimde, 15 gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payının satılacağı da yazar (m. 6/1). Bu süre, bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihte başlar.

Satışta arsa payının rayiç değerini, yani piyasa değerini Başkanlık tespit ettirir. Pay, bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır (m. 6/1). Riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleşmezse, yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere de satış yapılabilir. Satış, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle yargı kararıyla iptal edilirse aradaki farkı payı satın alan malik eski malike öder (m. 6/1).

Bina yıkıldıktan sonra arsa için ortaklığın giderilmesi davası, yani paylı mülkiyetin sona erdirilmesi davası açılabilir. Bu davanın açılmış olması salt çoğunlukla karar alınmasına ve kararın uygulanmasına engel değildir (m. 6/16).

Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?

Riskli yapı tespitine malikler ya da kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz eder (6306 sayılı Kanun m. 3/1). İtiraz sonuçsuz kalırsa idari yargı yolu açıktır.

1. İtiraz dilekçesi 15 günlük süre içinde verilir.

2. İtirazı, üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta ya da Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet inceleyip karara bağlar (m. 3/1).

3. İdari işleme karşı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir (m. 6/9).

Başkanlığın maliklerin onayını aramadan resen uygulama yaptığı, yıkılacak derecede riskli ya da ağır hasarlı yapıların bulunduğu alanlarda süreler çok daha kısadır. Bu yapıların listesi muhtarlıkta 2 gün ilan edilir, itiraz süresi 2 gündür ve teknik heyet itirazı 3 gün içinde karara bağlar (m. 6/A/2).

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde kira yardımı kimlere yapılır?

Kira yardımı, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine (örneğin intifa hakkı sahibine) yapılabilir (6306 sayılı Kanun m. 5/1). Kanun aynı kişilere geçici konut ya da işyeri tahsisini de mümkün kılar. Yardımın aylık tutarı ve kaç ay ödeneceği Kanun'da yazmaz.

Kentsel dönüşümde kiracının hakları nelerdir?

Kiracı, anlaşma ile tahliye edilen yapıda kira yardımından ya da geçici konut tahsisinden yararlanabilir (6306 sayılı Kanun m. 5/1). Yapıda en az bir yıldır kiracı olarak oturduğu ya da işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, kredi ya da konut sertifikası da verilebilir (m. 6/3). Riskli yapı tespitine itiraz edebilecekler arasında ise Kanun malikleri ve kanuni temsilcilerini sayar; kiracıyı saymaz (m. 3/1).

Kentsel dönüşümde evimi kaybeder miyim?

Riskli yapı tespiti tek başına mülkiyetinizi sona erdirmez; bina yıkılınca arsa malikler adına payları oranında tescil edilir (6306 sayılı Kanun m. 6/1). Salt çoğunlukla alınan karara katılmaz ve 15 gün içinde teklifi kabul etmezseniz payınız satışa çıkarılabilir. Binası yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı izleyen 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir (m. 6/2).

Kentsel dönüşümde parası olmayan malik ne yapabilir?

6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm kapsamındaki maliklere kredi ve faiz desteği verilebilmesini öngörür. Konutunu ya da işyerini kendi imkânlarıyla yapmak isteyenlere kredi verilebilir (m. 6/3); bankalardan kullanılacak kredilere faiz desteği sağlanabilir (m. 7/6). Destek tutarları Kanun'da yer almaz; usul ve esasları Cumhurbaşkanı belirler.

Kentsel dönüşümde tapu harcı ve vergi ödenir mi?

6306 sayılı Kanun'da sayılan kentsel dönüşüm işlemleri birçok harç ve vergiden istisnadır. İstisna noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve damga vergisini kapsar (m. 7/9). Mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için de belediyeler harç ve ücret almaz (m. 7/10).

Müteahhit inşaata başlamazsa ne olur?

Malikler, hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshine karar verebilir (6306 sayılı Kanun m. 6/14). Bunun için müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamış ya da iş durdurulmuş ve en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla sürdürülmüyor olmalıdır. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide 30 gün süre verir; iş yine başlamazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır. Müteahhidin o tarihe kadar ödediği kira yardımları geri istenemez.

Kentsel dönüşümde nelere dikkat etmelisiniz?

Kentsel dönüşümde üç noktayı takip etmeniz gerekir: riskli yapı tespiti, hisseleri oranında salt çoğunluk kararı ve süreler. Tespit ve tahliye işlemleri muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayıldığı için muhtarlık ilanını ve e-Devlet bildirimlerini düzenli kontrol edin. Karara katılmasanız da teklifi 15 gün içinde incelemeniz, arsa payınızın satışa çıkıp çıkmayacağını belirler.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: m. 1, m. 2, m. 3, m. 4, m. 5, m. 6, m. 6/A, m. 7

• 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun m. 10

• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu