Kentsel dönüşüm kararına itiraz, hangi işleme karşı yapıldığına göre farklı yollardan yürür. Riskli yapı tespitine 15 gün içinde teknik heyete itiraz edilir; 6306 sayılı Kanun'a göre kurulan idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılır. Tek bir malikin itirazı salt çoğunluk kararını kendiliğinden durdurmaz.

Kentsel dönüşümde hangi işlemlere itiraz edilebilir?

Kentsel dönüşümde itiraz edilebilecek işlemler riskli yapı tespiti, teknik heyet kararı, arsa payı satışı, imar ve parselasyon planları ile riskli alan kararıdır. Her birinin başvuru yeri ve süresi farklıdır.

Kentsel dönüşüm davası, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 sayılı Kanun) uyarınca kurulan bir idari işlemin iptali için idare mahkemesinde açılan davadır. Malikler arasındaki sözleşme ve müteahhit uyuşmazlıkları ise adli yargıda görülür.

İşlem

Başvuru yolu

Süre

Sürenin başlangıcı

Dayanak

Riskli yapı tespiti

Kentsel dönüşüm müdürlüğüne itiraz, teknik heyet inceler

15 gün

Muhtarlıktaki ilanın son günü

6306 sayılı Kanun m. 3/1; Yönetmelik m. 7/5

Resen uygulamada riskli yapı tespiti

Teknik heyete itiraz

2 gün

2 günlük ilan

6306 sayılı Kanun m. 6/A/2

Teknik heyet kararı ve diğer idari işlemler

İdare mahkemesinde iptal davası

30 gün

Tebliğ

6306 sayılı Kanun m. 6/9

Arsa payı satış işlemi

İdare mahkemesinde iptal davası

30 gün

Tebliğ

6306 sayılı Kanun m. 6/9

Kanun kapsamındaki imar ve parselasyon planı

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne itiraz

15 gün

Planın ilanı

6306 sayılı Kanun m. 6/6

Kentsel dönüşümde 1 kişi itiraz ederse ne olur?

Tek bir malikin itirazı, arsa paylarının salt çoğunluğuyla alınmış kararı durdurmaz. Karar uygulanır, itiraz eden malike teklif bildirilir ve 15 gün içinde kabul etmezse payı satış sürecine girer (6306 sayılı Kanun m. 6/1).

Bu malikin süreci etkileyebileceği tek yol, kararın ya da satışın usulüne aykırı olduğunu dava yoluyla ileri sürmektir. Satış aşaması kentsel dönüşümde imza vermeyen malik yazısında, çoğunluğun hesaplanması salt çoğunluk kuralı yazısında anlatılıyor.

Riskli yapı tespitine itirazda teknik heyet nasıl karar verir?

Teknik heyet, itiraz dilekçesindeki gerekçeyle bağlı kalmadan raporun bütün teknik unsurlarını inceler ve binanın tespit tarihindeki durumuna göre karar verir (Yönetmelik m. 10/7). Heyet en az beş üyeyle toplanır ve katılanların çoğunluğuyla karar alır (Yönetmelik m. 10/4).

Rapor teknik açıdan eksikse heyet, raporu düzeltilmek üzere lisanslı kuruluşa geri gönderir ve nihai kararını eksikler giderildikten sonra verir. Bir malikin itirazı karara bağlandıktan sonra aynı rapor için başka malikin itirazı yeniden incelenmez. Tespit sürecinin ayrıntısı riskli yapı tespiti yazısında yer alıyor.

Kentsel dönüşüm davasında yürütmeyi durdurma kararı alınabilir mi?

Evet, idare mahkemesinden dava konusu işlemin yürütmesinin durdurulması istenebilir. Yürütmeyi durdurma kararı, işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç ya da imkânsız zararların doğması şartlarının birlikte gerçekleşmesine bağlıdır (2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 27/2).

Yürütmeyi durdurma yalnızca bireysel işlemler için değil, düzenleyici işlemler için de istenebilir. Örneğin Danıştay Dördüncü Dairesi 12/2/2026 tarihli ve E. 2025/5279 sayılı kararıyla, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesini düzenleyen Yönetmelik hükmünün (m. 8/3-c) yürütmesini durdurmuştur. Değerlendirmemize göre bu tür kararlar, kesinleşmiş bir riskli yapı tespitinin kendisini değil, sürecin belirli bir uygulamasını etkiler.

İtiraz ve dava için hangi belgeler hazırlanmalı?

İtirazın başarısı büyük ölçüde teknik ve usul belgelerine bağlıdır. Hazırlanması gereken başlıca belgeler şunlardır:

  • Riskli yapı tespit raporu ve binaya asılan tutanak,

  • Muhtarlık ilan tarihini gösteren belge ve e-Devlet bildirimi,

  • Bağımsız bir mühendislik görüşü ya da karot sonuçlarına ilişkin değerlendirme,

  • Toplantı çağrısı, karar tutanağı ve size yapılan bildirim (karar aşamasında),

  • SPK lisanslı değerleme raporu ve Bedel Tespiti Komisyonu kararı (satış aşamasında).

Sürelerin muhtarlık ilanına bağlı işlemesi, itirazların en sık süre aşımından reddedilmesine yol açar. Sürecin bütününe dair temel bilgiler kentsel dönüşüm şartları yazısında yer alıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm davaları ne kadar sürer?

Kentsel dönüşüm davalarının süresi için kanunda belirlenmiş bir süre yoktur. Süre, mahkemenin iş yüküne, bilirkişi incelemesi yapılıp yapılmadığına ve istinaf ile temyiz aşamalarına göre değişir. Yürütmeyi durdurma talebi ise davanın başında ayrıca incelenir. Bu yüzden itirazın amacı süreci durdurmaksa, dava dilekçesinde yürütmeyi durdurma talebinin gerekçeli olarak ayrıca yazılması gerekir.

Kentsel dönüşümde projeye itiraz hakkı var mı?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki alan ve parsellere ilişkin onaylanan imar ve parselasyon planları il müdürlüğünde 15 gün ilan edilir ve bu süre içinde itiraz yapılabilir; itirazlar Bakanlıkça beş gün içinde değerlendirilir. Mimari proje ise malikler arasında salt çoğunlukla kabul edilen anlaşmanın parçasıdır. Projeye itiraz eden malikin yolu, kararın ve teklifin içeriğini dava yoluyla tartışmaktır.

Kiracı kentsel dönüşüm kararına dava açabilir mi?

Riskli yapı tespitine itiraz hakkı yalnızca maliklere ve kanuni temsilcilerine aittir; kiracının itirazı işleme alınmaz. Kiracının kira yardımı başvurusunun reddi gibi kendisini doğrudan etkileyen idari işlemlere karşı ise idare mahkemesinde dava açma imkânı vardır. Kira sözleşmesinden doğan alacaklar için muhatabı kiraya verendir ve bu uyuşmazlıklar adli yargıda görülür.

Riskli alan kararına ne zaman dava açılır?

6306 sayılı Kanun'a göre riskli alan kararına karşı Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren dava açılabilir; uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı ayrıca dava açılamaz. Bu kural, riskli alan kararının sonradan yapılan işlemlerle birlikte tartışılmasını sınırlar. Bu nedenle riskli alan ilanını yayımlandığı tarihte takip etmek gerekir.

Dava açmak yıkımı durdurur mu?

Hayır, idari işleme karşı dava açılması kural olarak işlemin uygulanmasını durdurmaz. Yıkım ya da satışın durması için mahkemenin yürütmeyi durdurma kararı vermesi gerekir. Bu karar, işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve telafisi güç zarar doğurması şartlarının birlikte bulunmasına bağlıdır. Mahkeme gerekli görürse karar öncesinde idarenin savunmasını alabilir.

İtiraz yolunu seçerken neye bakılmalı?

Kentsel dönüşümde doğru itiraz yolu, karşı çıktığınız işlemin türüne göre belirlenir: teknik tespit için teknik heyet, idari işlemler için idare mahkemesi. Sürelerin çoğu 15 ve 30 gün olduğu için itirazın gerekçesini tebliğden hemen sonra toplamak gerekir. İşin teknik kapsamı ve zorluğu nedeniyle kentsel dönüşüm avukatı ile süreci yönetmek olası hak kayıplarının önüne geçilebilmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.