Kira Geliri Beyannamesi 2026: İstisna ve Hesaplama

Evinizi kiraya verdiyseniz 2026 yılında tahsil ettiğiniz kira, istisna tutarını aşıyorsa Mart 2027’de kira geliri beyannamesi ile beyan edilir. 2026 yılı konut kira gelirleri için istisna tutarı 58.000 TL’dir; yıllık konut kirası bu tutarı aşmayan ve başka şartları taşıyan kişi beyanname vermez.

Kira gelirinin vergilendirilmesi, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) “gayrimenkul sermaye iratları” başlıklı 70 ilâ 74. maddeleri ile 21 ve 86. maddelerinde düzenlenir. Bu yazıda istisnadan kimlerin yararlanabileceğini, götürü ve gerçek gider yöntemini, 2026 tarifesiyle hesap örneğini, işyeri kirasındaki beyan sınırını ve beyan etmemenin sonuçlarını anlatıyoruz. İşyeri kirasındaki kesinti için kira stopajı yazımıza bakabilirsiniz.

Kısaca

• Kira geliri beyannamesi ne zaman verilir? 2026 yılında elde edilen kira gelirleri için 1–31 Mart 2027 arasında. Hesaplanan vergi Mart ve Temmuz 2027’de iki eşit taksitte ödenir.

• 2026 kira geliri istisnası ne kadar? Konut kira gelirlerinde 58.000 TL (GVK m. 21). İstisna yalnızca konut kirasına uygulanır; işyeri kirasında istisna yoktur.

• Kira geliri vergisi nasıl hesaplanır? Yıllık kiradan istisna düşülür, kalan tutardan gider indirilir, bulunan matraha GVK m. 103’teki artan oranlı tarife (%15–%40) uygulanır.

• Kira gelirini beyan etmezsem ne olur? İstisna hakkı kaybedilir, vergi re’sen salınır ve ziyaa uğratılan verginin bir katı vergi ziyaı cezası kesilir (VUK m. 344).

Kira geliri beyannamesini kimler verir?

Kira geliri beyannamesini, bir takvim yılında konut kirası istisna tutarını aşan ya da beyan sınırını aşan stopajlı işyeri kirası elde eden gerçek kişiler verir. Kira geliri, vergi hukukunda “gayrimenkul sermaye iradı” (GMSİ) olarak adlandırılır ve mal sahibi, intifa hakkı sahibi ya da alt kiraya veren kiracı tarafından elde edilebilir (GVK m. 70).

Beyan, tahsil esasına göre yapılır. Gayrisafi hasılat, takvim yılı içinde o yıla ya da geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin toplamıdır. Bu nedenle Aralık 2026 kirası Ocak 2027’de tahsil edilmişse 2027 gelirine dahil edilir.

Beyanname, her malik tarafından ayrı verilir. Hisseli bir daireyi kiraya veren eşler, kira gelirini hisseleri oranında ayrı ayrı beyan eder ve istisnadan her biri ayrıca yararlanır.

2026 yılı istisna tutarı ve beyan sınırları

2026 yılında elde edilen konut kira gelirleri için istisna tutarı 58.000 TL’dir (332 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği). İşyeri kiralarında istisna yoktur; ancak kiracı tarafından stopaj yapılmış işyeri kirası, belirli bir tutarı aşmadıkça beyan edilmez.

Gelir türüne göre beyan zorunluluğu şöyledir:

Karşılaştırma için: 2025 gelirleri için konut istisnası 47.000 TL, stopajlı işyeri kirasında beyan sınırı 330.000 TL ve stopajsız GMSİ sınırı 18.000 TL idi. Bu tutarlar Mart 2026’da verilen beyannamelerde uygulandı.

İstisnadan kimler yararlanamaz?

Konut kira istisnası, kira gelirini süresinde ve tam beyan eden kişiye uygulanır. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar ile ücret ve diğer sermaye gelirlerinin toplamı kanundaki sınırı aşanlar istisnadan yararlanamaz (GVK m. 21).

• Beyan etmeyenler: Kira geliri beyannamesini hiç vermeyen ya da eksik beyan eden kişi, sonradan yapılan tarhiyatta istisnadan yararlanamaz.

• Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı olanlar: Bu kazançlarını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olan kişiler istisnayı kullanamaz.

• Yüksek gelirliler: Ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi toplamı GVK m. 21’deki sınırı aşanlar istisnadan yararlanamaz. Bu sınır 2025 gelirleri için 1.200.000 TL olarak uygulanmıştır.

Örneğin aylık brüt 120.000 TL maaş alan bir ücretlinin yıllık geliri 1.440.000 TL’dir. Bu kişi evini kiraya verirse istisnayı düşemez ve kira gelirinin tamamını beyan eder.

Götürü gider mi gerçek gider mi?

Kira gelirinden gider indirmenin iki yolu vardır: istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15’ini belge aramadan indiren götürü gider yöntemi ve belgelenen giderlerin indirildiği gerçek gider yöntemi. Götürü gideri seçen, 2 yıl geçmeden gerçek gidere dönemez (GVK m. 74).

Gerçek gider yönteminde GVK m. 74’te sayılan giderler indirilebilir. Uygulamada en çok kullanılanlar şunlardır:

• Kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri.

• Kiraya verilen mal için ödenen emlak vergisi, sigorta, onarım ve bakım giderleri.

• Konutun alımı için kullanılan kredinin faizi.

• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap bedelinin %5’i, iktisap yılından itibaren 5 yıl süreyle.

• Kiraya veren kendisi kirada oturuyorsa ödediği kira bedeli.

• Bina için ayrılan amortisman.

Gerçek gider yönteminde istisnaya isabet eden giderler indirilemez. İndirilecek gider, “vergiye tabi hasılat × toplam gider ÷ toplam hasılat” formülüyle oranlanır. Yeni alınmış ve kredili bir konutta gerçek gider çoğu zaman daha avantajlıdır; kredisi olmayan eski bir dairede ise götürü gider genellikle daha yüksek indirim sağlar.

Kira geliri vergisi nasıl hesaplanır?

Kira geliri vergisi, yıllık tahsil edilen kiradan istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan matraha GVK m. 103’teki tarifenin uygulanmasıyla hesaplanır. 2026 yılı gelirlerine uygulanacak tarife şöyledir:

1. Yıllık kirayı toplayın. 2026 içinde tahsil ettiğiniz konut kiralarını banka kayıtlarından toplayın.

2. İstisnayı düşün. Şartları taşıyorsanız toplamdan 58.000 TL çıkarın.

3. Gideri belirleyin. Götürü yöntemde kalan tutarın %15’ini, gerçek yöntemde oranlanmış belgeli giderleri düşün.

4. Tarifeyi uygulayın. Bulduğunuz matraha dilimler sırasıyla uygulanır.

5. Stopajı mahsup edin. İşyeri kirası da varsa kiracının kestiği stopaj hesaplanan vergiden düşülür.

Hesap örneği 1: götürü gider

Ayşe Hanım 2026 yılında konutunu aylık 25.000 TL’den kiraya vermiş ve 12 ay tahsil etmiştir. Yıllık kira 25.000 × 12 = 300.000 TL’dir. İstisna düşülünce 300.000 − 58.000 = 242.000 TL kalır. Götürü gider 242.000 × %15 = 36.300 TL’dir; matrah 242.000 − 36.300 = 205.700 TL olur.

Vergi: ilk 190.000 TL için 28.500 TL, kalan 15.700 TL için 15.700 × %20 = 3.140 TL; toplam 31.640 TL. Bu tutar Mart ve Temmuz 2027’de 15.820 TL’lik iki taksitle ödenir.

Hesap örneği 2: aynı gelir, gerçek gider

Ayşe Hanım aynı daireyi 2025 yılında 3.000.000 TL’ye almış olsun ve 2026’da 40.000 TL konut kredisi faizi ile 5.000 TL emlak vergisi ödemiş olsun. İktisap bedelinin %5’i 150.000 TL’dir; toplam gider 195.000 TL eder.

İstisnaya düşen kısım indirilemeyeceğinden gider 242.000 × 195.000 ÷ 300.000 = 157.300 TL olarak oranlanır. Matrah 242.000 − 157.300 = 84.700 TL, vergi 84.700 × %15 = 12.705 TL olur. Bu örnekte gerçek gider yöntemi 18.935 TL daha az vergi doğurur. Rakamlar örnektir ve 2026 tarifesine göre hesaplanmıştır.

İşyeri kirası ve konut kirası birlikte olursa

İşyeri kirasında kiracı şirket ya da tüccar ise brüt kira üzerinden %20 stopaj yaparak vergiyi kiraya veren adına öder. Stopajlı işyeri kirasının brüt tutarı 2026 gelirleri için 400.000 TL’yi aşmıyorsa bu kira beyan edilmez; aşıyorsa tamamı kira geliri beyannamesine yazılır ve kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir.

Konut kirası istisnayı aşan ve aynı zamanda stopajlı işyeri kirası olan kişi, beyan sınırını hesaplarken istisnayı aşan konut kirası ile işyeri kirasını birlikte değerlendirir. İşyeri kira sözleşmesindeki artış ve stopaj kurallarını işyeri kira sözleşmesi yazımızda anlattık.

Kira geliri sayılmayan ödemeler

Kira geliri, yalnızca mal ve hakların kiraya verilmesinden doğan gelirdir; kiraya verme dışındaki işlemlerden elde edilen gelir kira geliri sayılmaz. Bu ayrım, gelirin hangi kurallara göre ve hangi istisnayla vergileneceğini değiştirir.

Danıştay kararı

Danıştay Üçüncü Dairesi, taşınmaz üzerine kurulan intifa hakkı karşılığında elde edilen bedelin GVK m. 70’te kira geliri olarak sayılmadığını, bu bedelin kiraya benzediğinden bahisle kira geliri gibi vergilendirilmesinin kıyas yasağına aykırı olduğunu kabul eden vergi mahkemesi kararını onamıştır (Danıştay 3. D, 17.10.2024, E. 2023/5438, K. 2024/5421). İntifa hakkının niteliğini intifa hakkı yazımızda anlattık.

Bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılan konut için kural olarak emsal kira bedeli hesaplanır (GVK m. 73). Ancak konutun anne, baba, çocuk ya da kardeşin oturmasına bedelsiz bırakılması hâlinde, her biri için bir konutla sınırlı olarak emsal kira hesaplanmaz.

Beyan etmemenin sonuçları

Kira geliri beyannamesi verilmezse vergi re’sen salınır, istisna uygulanmaz ve ziyaa uğratılan verginin bir katı vergi ziyaı cezası kesilir; ayrıca beyanname vermemek nedeniyle iki kat birinci derece usulsüzlük cezası doğabilir. Geciken vergi için 2026 yılında aylık %3,7 oranında gecikme faizi hesaplanır.

Vergi idaresi, kira gelirini beyan etmeyen ya da eksik beyan eden kişileri öncelikle izaha davet edebilir; bu durumda yeterli izah yapılamazsa 30 gün içinde beyan edilen vergi için ceza %20 oranında uygulanır. Davet gelmeden önce kendiliğinden beyan eden kişi ise pişmanlık ve ıslah hükümlerinden yararlanarak vergi ziyaı cezasından kurtulabilir.

Kira geliri beyannamesini vermeden önce kontrol edin:

• Kira tutarlarının banka kayıtlarıyla uyumlu olması.

• Hisseli taşınmazda her malikin kendi payı oranında beyan etmesi.

• Toplam gelirinizin istisna sınırını aşıp aşmadığı.

• Götürü ve gerçek gider yöntemleriyle ayrı ayrı hesap yapılması.

• Kredi faizi, emlak vergisi ve aidat belgelerinin saklanması.

• İşyeri kirasında kesilen stopajın mahsup edilmesi.

Sık sorulan sorular