İşyeri Kira Sözleşmesi: Artış, Stopaj ve Tahliyede Farklar

İşyeri kira sözleşmesi, çatılı bir işyerinin kullanımının kira bedeli karşılığında kiracıya bırakıldığı sözleşmedir ve konut kiralarıyla aynı koruyucu hükümlere tabidir. Farklar üç noktada toplanır: kiracı kira ödemesinden stopaj keser, kira ilişkisinin devrinde kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz ve bazı tahliye sebepleri yalnızca konutlara özgüdür.

İşyeri kira sözleşmesi nedir, hangi kurallara tabidir?

İşyeri kira sözleşmesi; dükkân, büro, atölye, depo gibi çatılı bir taşınmazın ticari ya da mesleki faaliyet için kiralanmasına ilişkin sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarını birlikte düzenler (m. 339 ve devamı). Kira artış sınırı, depozito, süre bitiminde uzama ve tahliye sebepleri bakımından işyeri kiracısı da konut kiracısıyla aynı korumadan yararlanır.

Ayrım çatıya göre yapılır. Arsa, açık otopark ya da açık depolama alanı gibi çatısız yerlerin kirası genel hükümlere tabidir; bu kiralarda süre bitimi sözleşmeyi sona erdirir. Taşınmazın hangi gruba girdiği, kullanımdaki üstün niteliğe göre belirlenir.

İşyeri kirası ile konut kirası arasındaki farklar nelerdir?

Kuralların çoğu ortaktır; farklar vergi, devir ve birkaç tahliye sebebinde ortaya çıkar. Aşağıdaki tablo iki kira türünü karşılaştırır.

Şirket ve tacir kiracılar için erteleme sona erdi mi?

Evet, erteleme sona ermiştir. TBK yürürlüğe girerken, kiracısı Türk Ticaret Kanunu'nda tacir sayılan kişiler ile tüzel kişiler olan işyeri kiralarında dokuz maddenin uygulanması 01.07.2012'den itibaren sekiz yıl ertelenmişti. Bu süre 01.07.2020'de dolmuştur.

Ertelenen maddeler şunlardı: kira ilişkisinin devri (m. 323), kiralananın sözleşme sona ermeden geri verilmesi (m. 325), önemli sebeple fesih (m. 331), bağlantılı sözleşme (m. 340), güvence (m. 342), kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yasağı (m. 343), kira bedelinin belirlenmesi (m. 344), kiracı aleyhine düzenleme yasağı (m. 346) ve dava yoluyla sona erdirme sebeplerinin sınırlılığı (m. 354). Erteleme süresince bu konularda sözleşme hükümleri, sözleşmede hüküm yoksa eski Borçlar Kanunu uygulanmıştı.

Bugün şirket kiracılar da bu hükümlerin tamamından yararlanır. Avukat, mali müşavir, diş hekimi ve esnaf gibi tacir sayılmayan kiracılar ise erteleme kapsamında hiç olmamıştı. Erteleme döneminde yapılmış eski sözleşmelerdeki muacceliyet ve cezai şart gibi kayıtların bugünkü durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

İşyeri kira artışı nasıl yapılır?

İşyeri kira artış oranı da TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyorsa aşan kısım geçersizdir. Konut kiralarında 2022–2024 arasında uygulanan yüzde 25 sınırı işyerlerini kapsamamıştı; bu nedenle işyerlerinde o dönemde de TÜFE oranı uygulanmıştır.

Hesabın adımları kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısında örnek tabloyla anlatılıyor. Beş yıldan sonra yenilenen kira yılında mahkeme, emsal kira bedellerine göre yeni bedel belirleyebilir; bu kural işyeri kiralarında da geçerlidir.

Kira stopajı nedir, kim öder?

Kira stopajı, işyeri kiracısının kira ödemesinden keserek kiraya veren adına vergi dairesine yatırdığı gelir vergisi kesintisidir. Dayanağı 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) m. 94'tür. Oran, brüt kira bedelinin yüzde 20'sidir.

Stopajı kiracı öder, ama kendi cebinden değil: brüt kiradan kesip vergi dairesine yatırır, kiraya verene net tutarı öder. Kesinti yapmak zorunda olan kiracılar GVK m. 94'te sayılmıştır; ticaret şirketleri, dernekler, vakıflar, kooperatifler ile gerçek usulde vergilendirilen ticaret ve serbest meslek erbabı bunların başındadır. Basit usulde vergilendirilen kiracı kesinti yapmaz. Konut kiralarında stopaj uygulanmaz.

Hesap şöyle yapılır: net kira ÷ 0,80 = brüt kira; brüt kira × yüzde 20 = stopaj. Aşağıdaki tablo üç örnek tutar için sonucu gösterir.

Bu nedenle işyeri kira sözleşmesinde kira bedelinin "net" mi "brüt" mü olduğu açıkça yazılmalıdır. Yazılmadığında stopajın kimin payından düşüleceği uyuşmazlık konusu olur. Kesilen stopaj muhtasar beyannameyle beyan edilir ve ödenir.

İşyeri kira sözleşmesinde hangi maddeler bulunmalı?

Genel kira sözleşmesi maddelerine ek olarak, işyeri kirasında faaliyet konusu, stopaj ve devir ayrıca düzenlenmelidir. Öne çıkan maddeler şunlardır:

• Faaliyet konusu. Taşınmazın hangi iş için kullanılacağı yazılmalıdır. Amaç dışı kullanım sözleşmeye aykırılık oluşturur.

• Kira bedeli ve stopaj. Bedelin net ya da brüt olduğu ve stopajın kiracı tarafından kesileceği belirtilmelidir.

• Ruhsat ve izinler. Yargıtay, tacir kiracının basiretli davranması gerektiğini, ruhsat alınamayacağını bilerek kiralayan kiracının sonradan bu gerekçeyle sözleşmeyi feshedemeyeceğini kabul etmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.10.2015, E. 2015/8104, K. 2015/9006; 04.04.2016, E. 2015/6420, K. 2016/2685).

• Tadilat ve dekorasyon. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda değişiklik yapamaz; yaptığı değişikliğin karşılığını isteyebilmesi için de yazılı anlaşma gerekir (TBK m. 321).

• Devir ve alt kira. Yazılı rıza şartı ve devir hâlinde izlenecek usul yazılmalıdır.

• Rekabet. Kiraya veren aynı binada rakip bir işletmeye yer kiralamayacağını ayrıca üstlenmemişse, bu durum ayıp sayılmaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 24.06.2014, E. 2014/5432, K. 2014/8331).

• Depozito ve kefalet. Depozito üç aylık kirayı aşamaz; kefalet için el yazısı şartlarına uyulmalıdır.

Kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararına olmayan ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgisi bulunmayan bir borca bağlanamaz (TBK m. 340). Öğretide, kiracıya belirli bir firmadan sigorta ya da hizmet alma zorunluluğu getirilmesi bu yasağın örnekleri arasında sayılır; ortak giderlere katılma ve açılış saatleri gibi yükümlülükler ise kapsam dışında görülür. Genel maddeler ve örnek metin için kira sözleşmesi örneği yazısına bakabilirsiniz.

İşyeri kiracısı nasıl tahliye edilir?

İşyeri kiracısı, konut kiracısıyla aynı sebeplerle ve aynı yollarla tahliye edilir; yalnızca kiracının aynı ilçede konutunun bulunması sebebi işyerlerinde uygulanmaz. Başlıca yollar şunlardır:

1. Kira borcunun ödenmemesi. Kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilir; adımlar kira ödemeyen kiracının tahliyesi yazısında anlatılıyor.

2. Yazılı tahliye taahhüdü. Kiracı şirketse taahhüdü temsile yetkili kişi imzalamalıdır.

3. İşyeri ihtiyacı. Kiraya veren ya da yeni malik, taşınmazı kendisi ya da kanunda sayılan yakınları için işyeri olarak kullanma zorunluluğunu ispatlamalıdır.

4. On yıllık uzama süresinin dolması. Kiraya veren, bildirim süresine uyarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.

Bütün sebepler ve süreleri kiracı nasıl çıkarılır rehberinde tablo hâlinde yer alıyor. Kiracı işyerini bir başkasına bırakmak isterse uygulanacak kurallar devren kiralık ne demek yazısında ele alınıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira stopajını kim öder, kiracı mı ev sahibi mi?

Stopajı vergi dairesine kiracı yatırır. Ekonomik olarak yük kiraya verenin gelirinden düşer; çünkü stopaj, kiraya verenin gelir vergisine mahsuben kesilir. Sözleşmede kira "net" olarak yazılmışsa kiracı bu tutarı kiraya verene eksiksiz öder ve stopajı ayrıca hesaplayıp yatırır. "Brüt" yazılmışsa stopaj bu tutarın içinden kesilir ve kiraya verene kalan kısım ödenir.

Kiracı şahıs ise işyeri kirasında stopaj kesilir mi?

Kiracının kim olduğuna bağlıdır. Gerçek usulde vergilendirilen ticaret erbabı ve serbest meslek erbabı, şahıs olsalar da stopaj kesmek zorundadır. Basit usulde vergilendirilen kiracı ise kesinti yapmaz. Kiracının hangi usulde vergilendirildiği sözleşme yapılırken öğrenilmeli ve kira bedeli buna göre net ya da brüt olarak belirlenmelidir.

İşyeri kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?

Hayır, zorunlu değildir; işyeri kira sözleşmesi de şekle bağlı olmadığından tarafların imzaladığı yazılı metin geçerlidir. Sözleşmedeki kefalet hükmü için ise kanunun aradığı el yazısı şartlarına uyulması gerekir. Noter onayı imzanın sonradan inkâr edilmesini güçleştirdiği için tercih edilebilir. Kira sözleşmelerinde damga vergisi yükümlülüğü ayrıca değerlendirilmelidir.

İşyeri kirasında depozito ne kadar olabilir?

Çatılı işyeri kirasında depozito en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir ve bankada vadeli hesaba yatırılmalıdır (TBK m. 342). Bu sınır para ve kıymetli evrak için öngörülmüştür; öğretideki hâkim görüşe göre banka teminat mektubu ve kefalet gibi güvenceler sınırın dışındadır. İadenin koşulları depozito iadesi yazısında anlatılıyor.

İşyerini devralan yeni kiracı için ev sahibi onay vermek zorunda mı?

İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine yazılı rıza vermekten kaçınamaz. Devralanın ödeme gücünün zayıf olması ya da kullanım amacının önemli ölçüde değişmesi öğretide haklı sebep örnekleri arasında sayılır. Kiraya veren haksız yere rıza vermezse kiracı mahkemeye başvurabilir. Devreden kiracı, en fazla iki yıl devralanla birlikte sorumlu kalır.

Dükkân kira sözleşmesi konut kontratıyla yapılabilir mi?

Yapılabilir, ancak eksik kalır. Matbu konut kontratlarında stopaj, faaliyet konusu, ruhsat ve devir gibi işyerine özgü konular yer almaz. Bu konular özel şartlar bölümüne yazılmalıdır. Kira bedelinin net mi brüt mü olduğunun belirtilmemesi ve faaliyet konusunun yazılmaması, işyeri kiralarında en sık uyuşmazlık çıkaran eksikliklerdir.

Kısaca

İşyeri kira sözleşmesi konut kirasıyla aynı koruyucu hükümlere tabidir; farkı yaratan stopaj, devir ve faaliyete ilişkin maddelerdir. Bu maddeler sözleşmede açık yazıldığında uyuşmazlıkların önemli bir bölümü baştan önlenir. Kira hukukuna ilişkin diğer yazılara gayrimenkul hukuku sayfasından ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, m. 321, m. 323, m. 339, m. 340, m. 342, m. 344, m. 347, m. 349, m. 352

• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 94

• 6217 sayılı Kanun geçici m. 2 (6353 sayılı Kanun m. 53 ile değişik)

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.04.2016, E. 2015/6420, K. 2016/2685

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.10.2015, E. 2015/8104, K. 2015/9006

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 24.06.2014, E. 2014/5432, K. 2014/8331

• Ahmet Türkmen, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi", Ankara Barosu Dergisi, 2015/1

• Serhat Küçükçapraz, "Kira İlişkisinin Devri", ASBÜHFD, 2020, C. 2, S. 2, s. 504-550

• Ayşegül Küçükdağlı, "Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Yüksek Enflasyonun Etkisi", SÜHFD, 2023

• Hayrunnisa Özdemir, Serhat Küçükçapraz, "Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu", TAAD, 2021, S. 47

• M. Murat İnceoğlu, Ece Baş, "Kira Hukukunda Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı", İÜHFM, 2012, C. LXX, S. 2, s. 165-182

• Abdulkadir Işık, Mustafa Çelik, "Gayrimenkul Sermaye İradı Beyannamesinin Verildiği Haller ve Uygulama Örnekleri", IAAOJ Social Science, 2013, 1(2), s. 3-10