Kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu'na göre gayrimenkul sermaye iradı niteliğindedir ve kural olarak kiraya veren tarafından yıllık beyannameyle beyan edilir. İşyeri kiralarında ise verginin bir kısmı, gelir elde edildiği anda kaynağında kesilerek tahsil edilir. Ancak bu kesintiyi yapan kiraya veren değil, kirayı ödeyen kiracıdır.

Kira stopajı, bu kaynakta kesinti uygulamasının adıdır. Konunun kritik yanı, sözleşmedeki bedelin net mi brüt mü olduğunun açıkça yazılmamasıdır: aynı rakam iki taraf için farklı anlaşıldığında ya kiracı fazla öder ya da kiraya veren beklediği tutarın altında tahsilat yapar.

Bu yazıda kira stopajının ne olduğu, 2026 oranı, kimin ödediği, netten brüte hesaplama yöntemi ve kira gelirinin beyanı ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Kira Stopajı Nedir?

Kira stopajı, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde sayılan vergi sorumlularının, kiraladıkları işyeri için ödedikleri brüt kira bedeli üzerinden yaptıkları gelir vergisi kesintisidir. 2026 yılında işyeri kiralarında kira stopaj oranı yüzde 20'dir; başka bir ifadeyle kira stopaj yüzde kaç sorusunun cevabı brüt kiranın beşte biridir.

Stopaj, ayrı bir vergi türü değildir. Kiraya verenin yıllık gelir vergisinin peşin tahsil edilen bir bölümüdür ve kiraya veren beyanname verdiğinde, kesilen tutar hesaplanan vergiden mahsup edilir.

Bu nedenle kira stopaj vergisi, ekonomik olarak kiraya verenin vergisidir; kiracı yalnızca kesinti yapıp yatırmakla sorumlu tutulan aracıdır.

2. Hangi Kiralarda Stopaj Uygulanır?

Stopaj, kiracının kim olduğuna bağlıdır. Kiracı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde sayılan vergi sorumlularından biriyse ve kiraya veren gerçek kişiyse stopaj uygulanır.

Buna göre stopaj kural olarak;

  • şirketlerin, tacirlerin ve serbest meslek erbabının kiraladığı işyerleri,

  • kamu idarelerinin, derneklerin ve vakıfların kiraladığı taşınmazlar,

  • vergi sorumlusu bir kiracının çalışanı için kiraladığı konutlar,

gibi durumlarda uygulanır. Buna karşılık gerçek kişi kiracının kendi oturması için kiraladığı konutta stopaj yapılmaz; kiraya veren bu geliri istisna sınırını aşıyorsa kendisi beyan eder.

Kiraya veren bir şirketse de stopaj uygulanmaz; şirket bu durumda kira için fatura düzenler. İşyeri kiralarına ilişkin diğer konular işyeri kira sözleşmesi, artış, stopaj ve tahliye yazısında açıklanmıştır.

3. Kira Stopajını Kim Öder?

Kira stopajını kiracı keser ve vergi dairesine yatırır; verginin yükü ise kiraya verene aittir. Kiracı, kiraladığı işyeri için muhtasar ve prim hizmet beyannamesi verir ve kestiği tutarı kural olarak izleyen ayın 26. günü sonuna kadar öder.

Kiracının stopaj yapmaması veya kestiği vergiyi yatırmaması halinde vergi dairesi muhatap olarak kiracıyı bulur. Bu nedenle kira stopajını kim öder sorusunun hukuki cevabı, beyan ve ödeme yükümlülüğünün kiracıda olduğudur.

Tarafların sözleşmeyle "stopaj kiraya verene aittir" veya "kira bedeli nettir" şeklinde hüküm koyması, vergi dairesine karşı sorumluluğu değiştirmez. Bu kayıtlar yalnızca taraflar arasında kimin ekonomik yükü üstleneceğini belirler.

4. Kira Stopaj Hesaplama Nasıl Yapılır?

Kira stopaj hesaplama, sözleşmedeki bedelin brüt mü net mi olduğuna göre iki farklı formülle yapılır. Brüt kira, stopaj dahil toplam bedeldir; net kira ise kiraya verenin eline geçen tutardır.

4.1. Brüt Kira Üzerinden Hesaplama

Sözleşmede brüt kira yazıyorsa stopaj doğrudan bu tutarın yüzde 20'sidir. Örneğin aylık brüt kira 50.000 TL ise stopaj 50.000 × 0,20 = 10.000 TL olur; kiracı kiraya verene 40.000 TL öder ve 10.000 TL'yi vergi dairesine yatırır.

4.2. Netten Brüte Hesaplama

Sözleşmede net kira yazıyorsa önce brüt tutar bulunur. Formül brüt kira = net kira ÷ 0,80 şeklindedir.

Örneğin kiraya verenin eline aylık 40.000 TL net geçmesi kararlaştırılmışsa brüt kira 40.000 ÷ 0,80 = 50.000 TL, stopaj ise 50.000 − 40.000 = 10.000 TL olur. Net tutarın yüzde 20'sini almak (40.000 × 0,20 = 8.000 TL) yaygın bir hatadır ve eksik stopaj sonucunu doğurur.

Aylık tutar türü

Sözleşmedeki rakam

Brüt kira

Stopaj (yüzde 20)

Kiraya verene ödenen

Brüt kira

50.000 TL

50.000 TL

10.000 TL

40.000 TL

Net kira

40.000 TL

50.000 TL

10.000 TL

40.000 TL

Net kira

30.000 TL

37.500 TL

7.500 TL

30.000 TL

Tablodaki ikinci satır, sözleşmede yazan rakam farklı olsa da tarafların aynı ekonomik sonuca ulaştığını göstermektedir. Bu nedenle sözleşmede bedelin net veya brüt olduğunun açıkça yazılması önem taşımaktadır.

5. Kira Geliri Beyannamesi Ne Zaman Verilir?

Kiraya veren, bir takvim yılında elde ettiği kira gelirini izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan eder. Stopaja tabi işyeri kiralarında beyan yükümlülüğü, gelirin tutarına bağlıdır.

2026 yılında stopaja tabi tutulmuş işyeri kira gelirinin brüt tutarı 400.000 TL'yi aşıyorsa beyan zorunludur. Konut kira gelirinde ise 2026 yılı için 58.000 TL'lik istisna uygulanır ve bu tutarın altında kalan konut kirası için beyanname verilmez.

Gelir türü

2026 eşiği

Sonuç

Konut kira geliri

58.000 TL istisna

Altında kalırsa beyan gerekmez

Stopajlı işyeri kira geliri

400.000 TL beyan sınırı

Aşarsa beyan zorunlu, stopaj mahsup edilir

Stopajsız işyeri kira geliri

Sınır yok

Tutarı ne olursa olsun beyan edilir

Beyan edilmesi gereken kira gelirinin bildirilmemesi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi riski doğurur. Dolayısıyla eşiğin aşılıp aşılmadığı, yıl içindeki bütün kira gelirleri birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

5.1. Kira Ödemelerinin Banka Yoluyla Yapılması

Konut ve işyeri kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması, vergi mevzuatı gereği zorunludur. Elden yapılan ödemeler hem kiracı hem kiraya veren için özel usulsüzlük cezası riski doğurur.

Banka kaydı aynı zamanda kiracının ödeme yaptığının en güçlü delilidir. Bu nedenle açıklama kısmına ödemenin hangi aya ait kira olduğunun yazılması, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları azaltmaktadır.

5.2. Sözleşmeye Konulması Gereken Hükümler

Stopaj uyuşmazlıklarının büyük bölümü sözleşmenin belirsiz kaleme alınmasından doğar. Buna göre işyeri kira sözleşmesinde;

  • kira bedelinin net mi brüt mü olduğu,

  • stopajın kiracı tarafından kesilip yatırılacağı,

  • kira artışının hangi tutar üzerinden hesaplanacağı,

  • kiraya verenin vergi kimlik bilgileri,

gibi hususların açıkça yazılması gerekir. Sözleşmenin genel içeriği kira sözleşmesi örneği nasıl yapılır yazısında açıklanmıştır.

5.3. Kira Artışı ve Stopaj

Yenilenen kira döneminde yapılan artış, stopaj tutarını da aynı oranda değiştirir. Örneğin brüt kirası 50.000 TL olan bir işyerinde yüzde 30 artış yapılırsa yeni brüt kira 50.000 × 1,30 = 65.000 TL, yeni stopaj ise 65.000 × 0,20 = 13.000 TL olur.

Artış oranının nasıl belirlendiği kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısında ele alınmıştır. Dolayısıyla artış dönemlerinde muhtasar beyannamedeki brüt kira tutarının da güncellenmesi önem taşımaktadır.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Konut kiralarında stopaj var mı?

Kural olarak hayır, gerçek kişi kiracının kendi oturması için kiraladığı konutta stopaj uygulanmaz. Stopaj yükümlülüğü kiracının vergi sorumlusu olmasına bağlıdır. Bir şirket çalışanı için konut kiralarsa veya konut, büro olarak kullanılan bir işyeri niteliği taşıyorsa, kiracı vergi sorumlusu sıfatıyla brüt kiranın yüzde 20'si oranında stopaj yapmak zorundadır.

Kira stopajı ödenmezse ne olur?

Stopaj ödenmezse vergi dairesi muhatap olarak kiracıyı alır ve eksik kesilen veya yatırılmayan vergiyi gecikme faizi ve vergi ziyaı cezasıyla birlikte kiracıdan ister. Kiracı, sonradan bu tutarı sözleşmeye göre kiraya verenden talep edebilir. Bu nedenle stopajın her ay düzenli olarak muhtasar beyannameyle bildirilmesi kiracının kendi menfaatinedir.

Kira artışı brüt üzerinden mi net üzerinden mi yapılır?

Kira artışı, sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden yapılır. Sözleşmede net kira yazıyorsa artış net tutara uygulanır ve brüt tutar yeniden hesaplanır; brüt kira yazıyorsa artış doğrudan brüte uygulanır. Her iki yöntem de aynı ekonomik sonucu verir, ancak taraflar arasında tartışma çıkmaması için yöntemin sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekir.

Kiraya veren şirketse stopaj kesilir mi?

Hayır, kiraya veren bir şirket veya kurumlar vergisi mükellefiyse kiracı stopaj kesmez. Bu durumda şirket kira bedeli için katma değer vergisi dahil fatura düzenler ve kira geliri şirketin ticari kazancına dahil edilir. Kiracının, kiraya verenin hukuki niteliğini sözleşme aşamasında kontrol etmesi yanlış kesinti riskini ortadan kaldırır.

Kira stopajı nereye ve nasıl ödenir?

Kira stopajı, kiracının bağlı olduğu vergi dairesine muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan edilerek ödenir. Beyanname elektronik ortamda verilir ve ödeme banka veya Gelir İdaresi Başkanlığının internet hizmetleri üzerinden yapılabilir. Beyannamede kiraya verenin kimlik bilgileri ve brüt kira tutarı ayrı ayrı gösterilmelidir.

7. Sonuç

Kira stopajı, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi uyarınca vergi sorumlusu kiracıların, işyeri kiralarında brüt kira üzerinden yüzde 20 oranında yaptığı kesintidir; kesinti kiraya verenin yıllık gelir vergisinden mahsup edilir. 2026 yılında konut kirasında 58.000 TL istisna, stopajlı işyeri kirasında ise 400.000 TL beyan sınırı uygulanmaktadır.

Netten brüte hesaplamadaki hatalar ve sözleşmede bedelin niteliğinin belirtilmemesi, hem vergi cezası hem de taraflar arasında alacak uyuşmazlığı doğurabilir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan ve beyan dönemleri geçmeden hukuki ve mali değerlendirme yapılması önem arz etmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.