Kira Sözleşmesi Feshi: Sözleşme Bitmeden Evden Çıkmak ve Erken Tahliye

Kira sözleşmesi feshi kiracı açısından üç yolla mümkündür: süre sonunda bildirimle çıkmak, süre dolmadan evi geri vermek ya da önemli bir sebebe dayanmak. Sözleşme bitmeden çıkan kiracı kalan ayların tamamından değil, evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süredeki kiradan sorumludur (TBK m. 325). Kabul edilebilir yeni bir kiracı bulursa bu borç da sona erer.

Kiracı kira sözleşmesini hangi yollarla sona erdirebilir?

Kira sözleşmesi feshi, taraflardan birinin sözleşmeyi ileriye dönük olarak sona erdiren irade açıklamasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kiracıya, kiraya verene göre daha geniş bir çıkış imkânı tanır. Kiracının başvurabileceği yollar ve sonuçları şöyledir:

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekir (TBK m. 348). Kiralanan aile konutuysa kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (TBK m. 349/1).

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak mümkün mü?

Evet, kiracı kira sözleşmesi bitmeden evden çıkabilir; kiraya veren kiracıyı sürenin sonuna kadar oturmaya zorlayamaz. Ancak çıkış, kiracının borçlarını kendiliğinden sona erdirmez. TBK m. 325/1'e göre kiracı, sözleşme süresine ya da fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kanun kiracıya bu borçtan kurtulmanın bir yolunu da gösterir. Kiracı, makul süre dolmadan önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer. Kiraya veren böyle bir adayla sözleşme yapmaktan kaçınırsa da sonuç aynıdır.

Bu hüküm emredicidir. Sözleşmeye "kiracı erken çıkarsa kalan ayların kirasını öder" yazılmış olsa da kiraya veren yalnızca makul süre için talepte bulunabilir.

Erken tahliyede tazminat nasıl hesaplanır?

Kiracı erken çıkarsa ödeyeceği tutar, evin yeniden kiraya verilebileceği makul süredeki kira bedelinden kiraya verenin elde ettiği ya da elde edebileceği yararların düşülmesiyle bulunur. Hesapta şu kurallar uygulanır:

• Makul süre, sözleşmenin kalan süresi değildir. Ölçü, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiralanması için gereken süredir.

• Süreyi mahkeme belirler. Yargıtay, makul sürenin bilirkişi aracılığıyla ve yerinde keşif yapılarak belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.12.2018, E. 2017/4599, K. 2018/12416).

• Kiraya veren zararı azaltmak zorundadır. Kiraya veren, taşınmazı yeniden kiraya vermek için çaba göstermekle yükümlüdür; bu çabayı göstermediği için artan zarardan kiracı sorumlu tutulamaz (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.03.2006, K. 2006/89).

• Kiraya verenin kazançları düşülür. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği ya da elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorundadır (TBK m. 325/2).

Örnek: Bir yıllık sözleşmenin dördüncü ayında kiracı evi boşaltmış, ev iki ay sonra yeni bir kiracıya verilmiş olsun. Kiracının sorumluluğu kalan sekiz ayın değil, evin boş kaldığı iki ayın kirasıyla sınırlıdır. Kiraya veren evi hemen daha yüksek bedelle kiraya vermişse kiracıdan isteyebileceği bir zarar kalmayabilir.

Sözleşmedeki "kalan ayların kirası ödenir" maddesi geçerli mi?

Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu madde kiraya verene makul süreyi aşan bir alacak hakkı vermez. Dayanak iki hükümdür. TBK m. 325 emredicidir ve kiracının sorumluluğunu makul süreyle sınırlar. TBK m. 346 ise kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini, sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu düzenler.

Öğretide, önemli sebeple fesih hâlinde hâkimin belirleyeceği tazminatın da makul süreyi aşamayacağı savunulur. Sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında kiracının sözleşme sonunda ek bir tazminat ödeyeceğine ilişkin önceden yapılan anlaşmalar da geçersizdir (TBK m. 334/2).

Sözleşme bitmeden çıkmak isteyen kiracı ne yapmalı?

Kiracı çıkış kararını yazılı olarak bildirmeli, yeni kiracı adayı önermeli ve anahtarı tutanakla teslim etmelidir. Sırasıyla şu adımlar izlenebilir:

1. Yazılı bildirimde bulunun. Hangi tarihte çıkacağınızı kiraya verene yazılı olarak bildirin; bildirimin ulaştığı tarihi belgeleyin.

2. Yeni kiracı adayı önerin. Ödeme gücü olan ve sözleşmeyi aynı koşullarla devralmaya hazır bir aday bulursanız bunu da yazılı olarak bildirin.

3. Borçları kapatın. Çıkış tarihine kadarki kira, aidat ve abonelik borçlarını ödeyin.

4. Anahtarı tutanakla teslim edin. Anahtar teslim edilmedikçe taşınmaz kiracının kullanımında sayılır ve kira borcu işlemeye devam eder; örnek metin anahtar teslim tutanağı yazısında yer alıyor.

5. Depozito hesabını isteyin. Kiraya veren makul süredeki kira alacağını depozitodan mahsup edebilir; kalan tutarın iadesi depozito iadesi yazısında anlatılıyor.

Aşağıdaki kiracının kira sözleşmesinin feshi ihtarname örneği, erken çıkış bildirimi için genel bir çerçevedir. Köşeli parantezli alanlar somut duruma göre doldurulur.

BİLDİRİM
Bildirimde bulunan (kiracı) : [Adı Soyadı, kiralananın adresi]
Muhatap (kiraya veren)      : [Adı Soyadı, adresi]
Konu : Kiralananın sözleşme süresi dolmadan geri verileceğinin bildirimi

[gün/ay/yıl] başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle kiracısı olduğum
[adres] adresindeki taşınmazı [gün/ay/yıl] tarihinde boşaltarak
anahtarlarıyla birlikte teslim edeceğimi bildiririm.
Kiralananı aynı koşullarla kiralamaya hazır olan [Adı Soyadı, iletişim
bilgisi] yeni kiracı adayı olarak bilginize sunulur.

Teslim sırasında taşınmazın durumunun birlikte tespit edilmesini ve
[tutar] TL güvence bedelinin [IBAN] hesabına iadesini rica ederim.

[Tarih]                                   [Ad Soyad – İmza]

Kiraya veren önerilen yeni kiracıyı kabul etmek zorunda mı?

Kiraya veren yeni kiracıyla sözleşme yapmak zorunda değildir; ancak makul bir adayı reddederse erken çıkan kiracıdan kira isteyemez. Kanunun aradığı üç özellik şunlardır: adayın kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek biri olması, ödeme gücüne sahip olması ve kira ilişkisini devralmaya hazır olması.

Aday mevcut sözleşmenin koşullarını kabul etmelidir. Daha düşük kira öneren ya da taşınmazı farklı bir amaçla kullanmak isteyen aday bu ölçütü karşılamaz. Kiraya verenin adayı hangi gerekçeyle reddettiği, sonradan çıkacak uyuşmazlıkta belirleyici olur; bu nedenle önerinin ve cevabın yazılı olması iki taraf için de yararlıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden kiracı evden çıkabilir mi?

Evet, çıkabilir. Kiracı bir yıllık sözleşmenin herhangi bir ayında evi geri verebilir; ancak kira borcu, evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder. Kiracı ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır bir aday bulursa bu borçtan da kurtulur. Sürenin sonunu bekleyen kiracı ise en az on beş gün önce bildirimde bulunarak hiçbir ek ödeme yapmadan çıkabilir.

Evden çıkmadan kaç gün önce haber vermek gerekir?

Sözleşme süresinin sonunda çıkılacaksa bildirim, sürenin bitiminden en az on beş gün önce yapılmalıdır (TBK m. 347/1). Bu süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl uzamış sayılır. Süre dolmadan çıkışta kanun belirli bir bildirim süresi öngörmez; ancak ne kadar erken haber verilirse kiraya verenin yeni kiracı bulması o kadar kolaylaşır ve kiracının sorumlu olacağı süre kısalır.

Erken çıkan kiracı depozitosunu geri alabilir mi?

Evet, alabilir; ancak kiraya verenin erken tahliyeden doğan alacağı depozitodan düşülebilir. Depozito, kiraya verenin sözleşmeden doğan bütün alacaklarının teminatıdır. Ev kısa sürede yeniden kiraya verilmişse ya da kiracı uygun bir aday bulmuşsa kesilecek bir alacak kalmayabilir. Sözleşmedeki "erken çıkışta depozito iade edilmez" kaydı, kiracıya makul süreyi aşan bir yük getirdiği ölçüde TBK m. 325 ve m. 346 ile bağdaşmaz.

Tayin ya da iş değişikliği nedeniyle çıkmak haklı sebep sayılır mı?

Kanun, sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı hâlinde taraflara yasal bildirim süresine uyarak fesih hakkı tanır (TBK m. 331). Bir olayın önemli sebep sayılıp sayılmayacağına ve feshin parasal sonuçlarına hâkim karar verir; kanun örnek saymaz. Önemli sebep kabul edilmese bile kiracının sorumluluğu erken tahliye hükmü gereği makul süreyle sınırlı kalır.

İşyeri kiracısı erken çıkarsa aynı kurallar mı uygulanır?

Evet, TBK m. 325 işyeri kiralarında da uygulanır. Kiracısı tacir ya da şirket olan işyeri kiralarında bu hükmün uygulanması 01.07.2020'ye kadar ertelenmişti; bu tarihten sonra şirket kiracılar da makul süre kuralından yararlanır. İşyerlerinde yeniden kiralama süresi konuta göre farklı olabileceğinden, makul süre her olayda bilirkişi incelemesiyle ayrıca belirlenir.

Ev hemen yeniden kiraya verilirse kiracı yine de ödeme yapar mı?

Hayır, ev boş kalmadan yeniden kiraya verilmişse kiracıdan istenebilecek bir kira alacağı doğmaz. Kiracının sorumluluğu, taşınmazın boş kaldığı ve yeniden kiralanması için gereken makul süreyle sınırlıdır. Kiraya veren, yeni kiracıdan elde ettiği kirayı da hesaptan düşmek zorundadır. Çıkış tarihine kadarki kira ve yan gider borçları ile varsa hasar bedeli ayrıca istenebilir.

Kısaca

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak mümkündür ve kiracının borcu kalan ayların tamamı değil, evin yeniden kiralanabileceği makul süredir. Çıkışın yazılı bildirilmesi, yeni kiracı adayı önerilmesi ve anahtarın tutanakla teslimi bu süreyi kısaltır. Sözleşme hazırlanırken dikkat edilecek maddeler kira sözleşmesi örneği yazısında, kiracının diğer hakları kiracı hakları yazısında, kira hukukuna ilişkin diğer konular gayrimenkul hukuku sayfasında yer alıyor.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 305, m. 306, m. 325, m. 329, m. 331, m. 334, m. 346, m. 347, m. 348, m. 349

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.12.2018, E. 2017/4599, K. 2018/12416

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.03.2006, K. 2006/89

• Ömer Çınar, "Taşınır Kira Sözleşmelerinde Sözleşme Süresi Bitmeden Önce Bazı Kiralananların İade Edilmesinin Kira Sözleşmesine Etkisi", İHÜHFD, 2025, C. 3, S. 2, s. 127-148

• Nevzat Koç, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2014, C. 1, S. 1, s. 3-35

• Ahmet Türkmen, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi", Ankara Barosu Dergisi, 2015/1

• Aziz Erman Bayram, "Kira Sözleşmesinde Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu", Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2017, C. XXI, S. 4, s. 131-182