Anahtar Teslim Tutanağı Örneği: Tahliyede Teslim ve Hasar Tespiti

Anahtar teslim tutanağı, kiracının taşınmazı boşaltıp anahtarları kiraya verene teslim ettiğini ve taşınmazın o andaki durumunu gösteren, iki tarafın imzaladığı belgedir. Anahtar teslim edilmedikçe taşınmaz kiracının kullanımında sayılır ve kira borcu işlemeye devam eder. Doldurulmaya hazır örnek metin ve her alanın nasıl yazılacağı aşağıdadır.

Anahtar teslim tutanağı nedir, neden gerekir?

Anahtar teslim tutanağı, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralananın geri verildiği tarihi, teslim edilen anahtarları, sayaç değerlerini ve taşınmazdaki eksik ya da hasarları kayıt altına alan yazılı belgedir. Kanun böyle bir tutanağı zorunlu tutmaz; ancak geri vermeye bağlanan sonuçların ispatı bu belgeye dayanır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 334'e göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Geri verme, taşınmazı boşaltmakla değil, kullanma yetkisinin kiraya verene fiilen geçmesiyle tamamlanır. Yargıtay'a göre anahtar teslim edilmediği sürece kiralanan kiracının kullanımında kabul edilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 15.04.2014, E. 2013/14236, K. 2014/4953).

Tutanak üç uyuşmazlığı önler: kira borcunun hangi güne kadar işlediği, hasarın kime ait olduğu ve depozitodan ne kadar kesileceği. Kiracı anahtar teslim tutanağı sayesinde teslim tarihini, kiraya veren ise taşınmazın geri verildiği andaki durumunu ispatlar.

Anahtar teslim tutanağı örneği

Aşağıdaki anahtar teslim tutanağı örneği konut ve işyeri kiraları için genel bir çerçevedir. Köşeli parantezli alanlar doldurulur; metin Word'e kopyalanıp iki nüsha yazdırılabilir, imzalandıktan sonra PDF olarak saklanabilir.

ANAHTAR TESLİM VE TAHLİYE TUTANAĞI

Kiraya veren : [Adı Soyadı]
Kiracı       : [Adı Soyadı]
Kiralanan    : [İl, ilçe, mahalle, cadde/sokak, bina no, daire no]
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi : [gün/ay/yıl]
Teslim tarihi ve saati              : [gün/ay/yıl – saat]

1. ANAHTARLARKiracı, kiralanana ait [..] adet daire anahtarı, [..] adet dış kapı
anahtarı ve [kart/kumanda vb.] dahil bütün anahtarları kiraya verene
teslim etmiştir. Kiracıda başka anahtar kalmamıştır.

2. SAYAÇ DEĞERLERİ
Elektrik: [...]   Su: [...]   Doğal gaz: [...]

3. BORÇLARKira bedeli [ay/yıl] dahil ödenmiştir. Aidat ve abonelik borçlarının
durumu: [ödendi / ... TL borç bulunmaktadır].

4. KİRALANANIN DURUMUTaşınmaz birlikte gezilmiş ve aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir:
[Eksik ya da hasar yoktur. / Tespit edilen eksik ve hasarlar: ...]
Demirbaş listesindeki eşyalar: [eksiksiz teslim edildi / eksikler: ...]

5. GÜVENCE BEDELİ (DEPOZİTO)
[tutar] TL güvence bedeli [tarihinde iade edilecektir / şu kesintiler
yapılarak iade edilecektir: ...].

İşbu tutanak iki nüsha düzenlenmiş ve birlikte imzalanmıştır.

Kiraya veren [İmza]                        Kiracı [İmza]

EK: Fotoğraflar ([..] adet)

Anahtar teslim tutanağı nasıl doldurulur?

Tutanak, taşınmaz taraflarca birlikte gezildikten sonra, teslim anında ve iki nüsha olarak doldurulur. Şu sıra izlenebilir:

1. Teslim gününü birlikte belirleyin. Taşınmaz boşaltılmış ve temizlenmiş olmalıdır.

2. Taşınmazı birlikte gezin. Duvarlar, zemin, kapı ve pencereler, tesisat ve demirbaşlar tek tek kontrol edilir.

3. Fotoğraf çekin. Her odanın ve varsa hasarlı yerlerin tarihli fotoğrafları tutanağa ek yapılır.

4. Sayaçları okuyun. Elektrik, su ve doğal gaz sayaçlarındaki değerler yazılır.

5. Eksik ve hasarları yazın. Hasar varsa yeri ve niteliği açıkça belirtilir; "hasar yoktur" ifadesi de ayrıca yazılır.

6. Anahtarları sayarak teslim edin. Yedek anahtarlar, kart ve kumandalar dahil bütün giriş araçları teslim edilir.

7. İmzalayın. Tarih ve saat yazılır, iki taraf da her nüshayı imzalar.

Kiracının geri vermesi gereken anahtarlar yalnızca sözleşme başında aldıklarıyla sınırlı değildir. Kiracı sonradan çoğalttığı yedekleri de teslim etmek zorundadır ve bunların bedelini kiraya verenden isteyemez (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.10.2015, E. 2014/9367, K. 2015/8763).

Tutanakta hangi bilgiler bulunmalı?

Tutanağın ispat gücü, içerdiği bilgilerin açıklığına bağlıdır. Aşağıdaki tablo her alanın hangi uyuşmazlıkta işe yaradığını gösterir.

Kiraya veren hasarı ne zaman bildirmek zorunda?

Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335). Anahtar teslim tutanağına hasarların yazılması bu yükümlülüğü yerine getirmenin en kolay yoludur.

Olağan bir incelemeyle anlaşılamayacak gizli eksiklikler bu kuralın dışındadır. Kiraya veren bu tür eksiklikleri sonradan fark ederse yine hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirirse kiracının sorumluluğu sürer.

Bu nedenle kiraya verenin tutanağa "hasar yoktur" yazıp imzalaması, o gün görülebilecek eksiklikler bakımından sonradan talepte bulunmasını güçleştirir. Kiraya veren taşınmazı gezmeden tutanağı imzalamamalı, kiracı da gezilmeden imzalanmış bir tutanağa güvenmemelidir.

Kiracı hangi hasardan sorumludur?

Kiracı, sözleşmeye aykırı ya da özensiz kullanımdan doğan zarardan sorumludur; sözleşmeye uygun kullanım sonucu oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m. 334/1). Ayrım şöyle özetlenebilir:

Yargıtay, TBK m. 334/2'yi emredici bir hüküm olarak uygulamaktadır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.05.2016, E. 2015/9315, K. 2016/3924). Kiracının yaptığı değişiklikler bakımından da bir ayrım vardır: sözleşmede eski hâle getirme kararlaştırılmamışsa kiracı, kullanım amacına uygun tadilatın eski hâle getirilme bedelinden sorumlu değildir; özensiz kullanımdan doğan hasardan ise sorumludur (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.06.2010, E. 2010/556, K. 2010/7581).

Hor kullanma tazminatı, kira ilişkisi sona ermeden ve kiralanan geri verilmeden istenemez (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.06.2008, E. 2008/4887, K. 2008/7471). Depozitodan yapılacak kesintinin sınırları depozito iadesi yazısında anlatılıyor.

Eve zarar veren kiracı hakkında yapılacak işlemler nelerdir?

Kiraya veren önce zararı belgelemeli, ardından yazılı bildirimde bulunmalı ve bedeli depozitodan ya da dava yoluyla istemelidir. Kira ilişkisi sona ermişse adımlar şöyledir:

1. Zararı tutanağa ve fotoğrafa bağlayın. Kiracı tutanağı imzalamıyorsa durumu tanıkla ya da mahkemeden delil tespiti isteyerek belgeleyin.

2. Hemen yazılı bildirimde bulunun. Eksik ve hasarları kiracıya yazılı olarak bildirin.

3. Bedeli depozitodan mahsup edin. Depozito yetmiyorsa kalan tutarı kiracıdan isteyin.

4. Arabulucuya başvurun. Kira ilişkisinden doğan tazminat talepleri dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

5. Dava açın. Hor kullanma tazminatı davası sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Kiracı hâlâ oturuyorsa yol farklıdır. Kiraya veren, kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davranan konut ya da çatılı işyeri kiracısına en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ihtar eder; giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 316). Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi hâlinde süre verilmesine gerek yoktur. Diğer tahliye sebepleri kiracı nasıl çıkarılır rehberinde yer alıyor.

Kiraya veren anahtarı teslim almazsa ne yapılır?

Kiraya veren sözleşme sona erdiğinde kiralananı geri almakla yükümlüdür; haklı bir neden olmadan teslim almaktan kaçınırsa alacaklının temerrüdü hükümleri uygulanır. Kiracı bu durumda anahtarı bir yere bırakıp gitmemeli, teslimi resmî bir yolla gerçekleştirmelidir.

Yargıtay kararına konu olan bir olayda kiracı, taşınmazı boşalttığının tespitini ve anahtar için tevdi yeri belirlenmesini mahkemeden istemiş, anahtar mahkemenin belirlediği yere bırakılmıştır. Yargıtay, kira ilişkisinin anahtarın tevdi yerinde olduğunun kiraya verene bildirildiği tarihe kadar sürdüğünü ve kiracının bu tarihe kadarki kiradan sorumlu olduğunu kabul etmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 29.06.2010, E. 2010/3956, K. 2010/8056).

Uygulamada anahtarın noter aracılığıyla teslimine de başvurulmaktadır. Hangi yol seçilirse seçilsin önemli olan, kiraya verenin anahtarı alabileceği yerden haberdar edildiğinin belgelenmesidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Anahtar teslim tutanağı noter onaylı olmak zorunda mı?

Hayır, zorunlu değildir. Tarafların birlikte imzaladığı adi yazılı tutanak geçerlidir ve mahkemede delil olarak kullanılır. Noter, kiraya verenin anahtarı almaktan ya da tutanağı imzalamaktan kaçındığı durumlarda gündeme gelir. Taraflar anlaşıyorsa iki nüsha düzenlenen, her sayfası imzalanan ve fotoğraflarla desteklenen bir tutanak yeterlidir.

Kiracı anahtarı kapıcıya ya da komşuya bırakabilir mi?

Kiraya veren kabul etmedikçe bırakmamalıdır. Taraflar başka bir yöntem kararlaştırmamışsa geri verme, kiralananın kiraya verene fiilen teslim edilmesiyle gerçekleşir. Anahtarın üçüncü bir kişiye bırakılması hâlinde kiraya veren teslimi kabul etmezse kiracı teslim tarihini ispatlayamaz ve kira borcunun işlemeye devam ettiği ileri sürülebilir. Kiraya verenin yazılı onayı varsa bu yöntem kullanılabilir.

Tutanak imzalandıktan sonra ortaya çıkan hasar için kiracıdan para istenebilir mi?

Yalnızca olağan incelemeyle anlaşılamayacak gizli eksiklikler için istenebilir. Kiraya veren, teslim sırasında görebileceği eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmezse kiracı bunlardan sorumlu tutulamaz. Gizli bir eksiklik sonradan ortaya çıkarsa kiraya verenin bunu fark eder etmez yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bildirimi geciktiren kiraya veren bu eksiklik bakımından da talep hakkını yitirebilir.

Kiracı tutanağı imzalamazsa ne olur?

Tutanak tek taraflı bir belge hâline gelir, ama değersiz olmaz. Kiraya veren taşınmazın durumunu fotoğraf, tanık ve gerekirse mahkemeden isteyeceği delil tespitiyle belgeleyebilir; eksiklikleri kiracıya ayrıca yazılı olarak bildirmelidir. Kiracı açısından da durum benzerdir: kiraya veren imzadan kaçınıyorsa kiracı teslim tarihini ve taşınmazın durumunu başka delillerle ortaya koymalıdır.

Kira başlangıcında da tutanak düzenlemek gerekir mi?

Zorunlu değildir, ama çıkıştaki uyuşmazlığı önlemenin yolu budur. Kiracı kiralananı "teslim aldığı durumda" geri vermekle yükümlü olduğundan, teslim alındığı andaki durumun belgelenmesi iki tarafı da korur. Sözleşmeye eklenen demirbaş listesi ve fotoğraflı teslim tutanağı varsa, çıkışta hangi eksikliğin sonradan oluştuğu kolayca belirlenir. Liste bulunduğunda eşyaların eksiksiz iade edildiğini ispat yükü kiracıdadır.

Boya ve badana masrafı kiracıdan istenebilir mi?

Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımın doğal sonucu olan eskimeden sorumlu değildir; yıllar içinde solan ya da kirlenen boya kural olarak bu kapsamdadır. Sözleşmeye "çıkarken boya badana bedeli ödenir" yazılmış olması sonucu değiştirmez; bu tür peşin tazminat anlaşmaları geçersizdir. Duvarların özensiz kullanım nedeniyle zarar görmesi hâlinde ise bedel istenebilir.

Kısaca

Anahtar teslim tutanağı, kira ilişkisinin son gününü ve taşınmazın o günkü durumunu sabitleyen belgedir; kiracıyı işlemeye devam eden kira borcundan, kiraya vereni ispat güçlüğünden korur. Tutanağın bir benzerini sözleşme başında düzenlemek için kira sözleşmesi örneği yazısına, süre dolmadan çıkışın sonuçları için kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak yazısına, diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316, m. 334, m. 335

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.05.2016, E. 2015/9315, K. 2016/3924

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.10.2015, E. 2014/9367, K. 2015/8763

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 15.04.2014, E. 2013/14236, K. 2014/4953

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 02.04.2014, E. 2013/12395, K. 2014/4158

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 29.06.2010, E. 2010/3956, K. 2010/8056

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.06.2010, E. 2010/556, K. 2010/7581

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.06.2008, E. 2008/4887, K. 2008/7471

• Aziz Erman Bayram, "Kira Sözleşmesinde Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu", Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2017, C. XXI, S. 4, s. 131-182

• Nevzat Koç, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi", İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2014, C. 1, S. 1, s. 3-35

• Damla Mamük, "Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu ile Komşuluk Hakkı ve Taşkınlıktan Kaçınma Ödevinin Birlikte Değerlendirilmesi", Ankara Barosu Dergisi, 2013/1

• Mehmet Akçaal, "Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri", SDÜHFD, 2022, C. 12, S. 2